По данным онлайн-сервиса «Яндекс.Недвижимость», квартиры в России в этом году продаются на две недели быстрее, чем в 2017-м, — в среднем за восемь месяцев, или 231 день. Как пишут «Известия» со ссылкой на статистику портала, спрос наблюдается как на новостройки, так и на «вторичку», хотя вторичный рынок все же остается более оживленным. Быстрее всего за последние годы жилье продавалось в 2016 году — в среднем за шесть месяцев (182 дня).
В первую очередь, констатируют эксперты, к ускорению принятия решения о покупке граждан подталкивает рост цен. Так, с января по ноябрь средняя стоимость предложения на вторичном рынке Москвы возросла на 10,9%. Постепенное подорожание подталкивало спрос, который за 11 месяцев вырос на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
При этом в Москве в 2018 году квартиры ждали своих покупателей чуть дольше — восемь с половиной месяцев, а в Санкт-Петербурге меньше — семь с половиной месяцев. Правда, колебания цен в столице намного больше, чем во всех других регионах. Продавцы квартир то готовы были уступить 1,7 млн рублей, то в период продажи прибавляли сверху в среднем 1,6 млн рублей. По России цифры скромнее: снижение и повышение цен колебались вокруг отметок 500–600 тыс. рублей.
В первую очередь, необходимо понимать, что стремительный рост скорости реализации выставленной на продажу недвижимости, как и прежде, никоим образом не подкреплен положительными изменениями благосостояния населения, отмечает управляющий партнёр экспертной группы Veta Илья Жарский. Граждане продолжают беднеть и накапливать долги. По итогам 11 месяцев рост реальных располагаемых доходов населения составил всего 0,4%, да и этот рост обеспечило относительно благополучное первое полугодие. При этом за год долг усредненного домохозяйства перед кредитными организациями оценивается примерно в 235 тыс рублей, что почти на 20% больше уровня 2017 года. Это прозвучит парадоксально, но сейчас россияне покупают жилье вовсе не от хорошей жизни.
2018 год определенно войдет в историю рынка недвижимости, скорее всего, как последний год относительного благополучия для застройщиков, полагает аналитик. С 1 июля вступили в силу поправки в федеральное законодательство, в соответствии с которыми девелопер обязан на момент запуска нового проекта располагать суммой, составляющей не менее 10% от стоимости строительства, при этом размер собственных средств застройщика, направляемых на реализацию проекта, также не может быть менее 10% стоимости. При этом ограничиваются возможности привлечения заемных средств: сейчас можно привлекать исключительно целевые кредиты, привлечение инвестиций в проект путем выпуска долговых обязательств ограничено, запрещено привлечение займов по нескольким разрешениям на строительство.
Ну и, конечно, не стоит забывать о реформе долевого строительства, обращает внимание эксперт. Так вот все эти изменения не могут не вести к росту стоимости жилья на рынке новостроек, это отлично понимают не только девелоперы, но и покупатели. Первые в этом году существенно нарастили количество новых объектов: к примеру, только в Москве на начало года на различных стадиях согласования и строительства находилось 150 новых объектов жилья против 80 в 2017 году. Вторые, как мы сейчас и видим, стали торопиться совершать покупку.
Помимо законодательных реформ к покупке в течение всего второго полугодия 2018 года стимулировали такие факторы как ожидания повышения цен на недвижимость в результате роста ставки НДС, продолжающегося обесценивания рубля и перспективы дальнейшего повышения ставок по ипотечным кредитам вследствие разворота политики ЦБ. Кстати, несмотря на то что регулятор уже провел два раунда повышения ключевой ставки, в результате чего она уже поднялась на 50 б.п., скорее всего для снижения темпов инфляции до таргета 2019 года ее необходимо будет вернуть к 8,5%, то приведет к дальнейшему росту ставок по жилищным кредитам, так что о рекордно дешевой, по 9,4% годовых, ипотеке как минимум на время придется забыть.
В результате перечисленных негативных факторов, заключает Илья Жарский, стоимость жилья по итогам следующего 2019 года может вырасти в пределах 15-20% в зависимости от региона и сегмента. Данный рост, впрочем, позволит несколько охладить рынки недвижимости и ипотечного кредитования, которые уже начали демонстрировать признаки перегрева.
