Рекордный рост объемов ипотечного кредитования, который начал уже вызывать опасения Банка России, может остановиться естественным образом. Как заявил глава Сбербанка Герман Греф в интервью телеканалу "Россия 24", данный сектор рынка готовится к негативным переменам. "В текущих условиях, боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки", - отметил он.
Сбербанк, лидер кредитования, напоминает "Вести.Экономика", выдает ипотечные кредиты "на грани рентабельности" со средней чистой маржой 0,1%. "Мы планируем в следующем году, что темпы роста снизятся, конечно", - заявил в связи с этим Герман Греф. "В этом есть логика, потому что очевидно, что будет снижаться объем предложения", - добавил он, пояснив, что «для людей, конечно, оба параметра очень важны - ставка по ипотеке и цена жилья».
По мнению банкира, "следующий год будет достаточно критическим, потому что он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу". Необходимо время, пока рынок адаптируется к новым правилам. "2019 год будет для строительного рынка непростым", - считает Герман Греф.
Ожидание повышения ставки по кредитам в стране неминуемо на фоне роста ставки со стороны ЦБ РФ, констатирует ведущий аналитик «Эксперт плюс» Мария Сальникова. Так, ключевая ставка центробанка, регулирующая стоимость кредитов и доходность вложений в рубли, с 17 декабря увеличилась еще на 0,25 процентного пункта - до 7,75% годовых. Кроме того, умеренная покупательская способность населения, ожидание роста инфляционного давления из-за повышения НДС уже в январе 2019 года, девальвация рубля как следствие дешевой нефти, выкупа валюты на межбанке с 15 января - это все причины слабого спроса на ипотечные кредиты.
Рынок еще будет считаться падающим, потому логично, что банки попадут в просадку по доходности от ипотечного кредитования, а население подождет более дешевых цен на недвижимость из-за низкого спроса по сектору. Застройщикам придется пойти на улучшение ценовых и неценовых условий, когда темпы роста продаж будут снижаться.
Относительно новой схемы финансирования жилья, которая должна была увеличить спрос на жилье, эксперт указывает, что пока оптимизма мало. Так, в конце июня 2018 года Госдума одобрила законопроект, направленный на усиление контроля и ответственности в сфере долевого строительства. Он исключает возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и предусматривает банковское сопровождение сделок по финансированию жилищного строительства, которое с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех договоров. На фактор спроса это решение не повлияет. Доверие к банковскому сектору расти не будет по причине того, что впереди еще вероятность роста санкционного давления со стороны США, и точкой применения силы будут именно банки.
Относительно же итогов года по ипотеке, говорит Мария Сальникова, существующие результаты свидетельствуют, что за 10 месяцев 2018-го было выдано 1,17 миллиона ипотечных займов на общую сумму в 2,37 триллиона рублей. Тенденция была положительной с самого первого квартала. То есть можно сказать, что одним из факторов, который провоцировал население на сделки является фактор слабого рубля. Пытались успеть заключить договора, пока цена не выросла из-за девальвации. Реформу строительной отрасли, согласно которой осуществляется переход на проектное финансирование, назвали главным событием года в Минстрое.
Если до нынешнего момента покупатели напрямую вкладывали собственные средства в строительство жилья, то уже с середины будущего года все новые проекты будут финансироваться кредитными организациями. Риски будут перенесены на профессиональных участников рынка. В перспективе на 2020 год все это будет учитываться как поддержка ипотечного кредитования. Однако, как уже отметила Мария Сальникова, данная мера, не окажет существенного влияния на рост спроса по ипотечным кредитам и в итоге результаты за 2019 год могут оказаться гораздо слабее под влиянием перечисленных в самом начале факторов.
Действительно, указывает Венера Шайдуллина из Финансового университета при правительстве РФ, к.ю.н, многие аналитики полагают, что российский «ипотечный бум» в 2019 году может закончиться. Это очевидно, если обратиться к статистике. Так, в 2018 году средняя сумма займа по ипотеке составила 1,87 млн рублей, что на 8% больше, чем в прошлом году. Средняя сумма займа под залог ДДУ составил 2,3 млн рублей, что на 9% больше, чем в прошлом году. Такой рост обусловлен рекордно низкими ставками по ипотеке и стабильностью цен на рынке недвижимости, активным рефинансированием банками займов по ипотеке (рост составил до 13%), то есть фактически внешними факторами.
Однако в связи с принятием в начале июля 2018 года закона, усиливающего контроль в сфере долевого строительства и изменяющего модель финансирования жилищного строительства, скорее всего, средняя сумма ипотечного кредита снизится до уровня 2017 г. (особенно по ДДУ). Кроме того, рост инфляции и геополитические риски также уже влияют на условия выдачи ипотеки. Многие эксперты полагают, что действие данных факторов будет способствовать увеличению ставки по ипотеке.
По сравнению существующим на сегодняшний день порядком долевого участия в строительстве жилья, использование эскроу-счетов и банковских кредитов менее выгодно застройщикам, добавляет ее коллега, руководитель департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, д.ю.н. Гульнара Ручкина. Суммарное удорожание строительства в среднем может составить 4-5%, что повлияет на стоимость квадратного метра недвижимости.
Коэффициенты рисков для банков возрастут, что, как следствие, приведет к ужесточению требований к заемщикам, в том числе к размеру первоначального взноса в сторону увеличения. Благодаря указанным обстоятельствам спрос на ипотечные продукты заметно сократится, а ставка по кредитам, напротив, возрастет, ожидает эксперт. Кроме того, неизбежное повышение Центральным банком ключевой ставки и увеличение темпов инфляции в 2019 году также вызовет подорожание ипотеки, так как банком необходимо будет адаптироваться к новым рыночным условиям.
Стоит отметить, указывает Гульнара Ручкина, что в конце октября текущего года Сбербанк уже повысил ставки по ипотеке на 0,4%. Эти изменения связаны с адаптацией к образовавшимся рыночным условиям после повышения Банком России ключевой ставки до 7,5%. При этом, являясь одним из «локомотивов» политики по снижению ипотечных ставок, Сбербанк еще полгода назад прогнозировал сокращение стоимости ипотечного займа, однако эти прогнозы не оправдались после перехода Центрального банка России к ужесточению кредитно-денежной политики.
В связи с этим по примеру Сбербанка уже другие системообразующие кредитные организации ускоренно будут поднимать ставки по ипотечным займам. Возможно, на данном рынке останутся некоторые мелкие кредитные организации, временно сохраняющие текущие ставки с целью привлечения и «переманивания» клиентов у крупных банков. Впрочем, клиенты скорее предпочтут сотрудничество с известными банками с государственным участием, даже несмотря на повышение стоимости ипотечного займа, полагает аналитик.
Стоит также напомнить, что в 2019 году ожидается повышение НДС, а также рост тарифов на топливо и коммунальные услуги. Власти прогнозируют, что инфляция может вырасти до 5%. В том числе с целью избежания слишком быстрого удорожания стоимости ипотечного займа в 2019 году, Сбербанк действует постепенно для того, чтобы сохранить интерес клиентов к данному продукту.
