Кто-то, набравшись терпения, ждет долгожданного ввода в эксплуатацию дома, кто-то теребит застройщика, который, в свою очередь, профессионально кормит "завтраками" своих клиентов, ну а кто-то, устав от бесконечных разбирательств, просто надеется на счастливый исход событий. Лишь небольшое количество участников долевого строительство решается судиться. Между тем, в подобных ситуациях, граждане, не получившие жилье вовремя, имеют полное право требовать в суде неустойку, размер которой порой может достичь внушительной суммы. Суды, как правило, встают на сторону истцов, но размер неустойки зачастую сокращается в несколько раз. К тому же застройщики нередко идут на ухищрения. В этом случае необходима помощь компетентных специалистов. И тогда, даже самый хитрый и матерый застройщик, не сможет уйти от ответственности. Расскажем и докажем на примере истории 38-летнего жителя Московской области Евгения Д.
Новенькая квартира "в кармане" меньше, чем за год
Евгений заключил договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией в декабре 2015 года и полностью оплатил квартиру. Застройщики заверяли, что в сентябре 2016 года дом будет введён в эксплуатацию и квартира будет передана дольщику. Перспектива, меньше чем за год, въехать в новую просторную квартиру, казалась для семьи вполне оптимальной. Ведь через полгода семья должна была стать больше на одного члена.
Чем ближе осень 2016-го, тем больше у Евгения закрадывалось сомнений в обещаниях застройщика. Не трудно догадаться, что к обозначенному сроку дом сдан не был. Ситуация не поменялась ни через месяц, ни через полгода. Лишь к концу 2017-го дом был сдан в эксплуатацию и застройщик уведомил об этом дольщиков. При этом для получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры, в строительной компании Евгению предложили подписать еще один документ - дополнительное соглашение, в рамках которого дольщик и застройщик договорились о переносе срока передачи квартиры. Вместо сентября 2016-го – декабрь 2017-го. К слову сказать, за этот период Евгений второй раз успел стать отцом и "оценить" все плюсы житья в хрущевской однушке с супругой и двумя маленькими детьми. А все планы по переезду в просторную трехкомнатную квартиру в новостройке с рождением второго малыша, были безоговорочно расстроены.
- Как же я разозлился от подобной наглости, - вспоминает Евгений. – Чтобы не дать эмоциям волю, вышел покурить и начал прокручивать в голове подобные истории, с десятками из которых я познакомился в интернете, когда начал понимать, что дом вовремя не сдадут, и стал мониторить подобные случаи. Решил, что пойду до конца, вернулся в офис и заявил о своем намерении. Ничего не подписал, даже под давлением специально обученного менеджера.
Если срок ДДУ превышает ПДУ (предельно допустимый уровень)
Что делать в подобной ситуации? Сколько можно ждать, а когда необходимо бить тревогу? Граждане действуют, как было обозначено в начале статьи, по-разному, - в основном идут на поводу у застройщиков. Единицы, включая Евгения, решают судиться. Рост таких судебных споров при наличии просрочки сдерживается лишь ленью участников долевого строительства: после того, как желаемый объект наконец получен, многие успокаиваются и прощают провинившемуся застройщику все обиды, не желая ввязываться в судебные тяжбы. Но, конечно, выбор дольщика в такой ситуации должен определяться во многом длительностью допущенной просрочки, а следовательно, и суммой неустойки, о взыскании которой может идти речь.
Конечно, Евгений знал о существовании Федерального закона 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который, как правило, на стороне граждан. Но уверенности в том, что ДДУ, заключенный им и застройщиком, исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – у героя нашего повествования не было.
- Ещё когда дом не сдали вовремя, я понял, что мне необходима консультация грамотных юристов. – вспоминает Евгений. – По рекомендации знакомого, решил обратиться в юридическую компанию "Азбука Права", и лишь после понял, насколько правильный выбор сделал тогда. Без помощи компетентного специалиста, все эти разбирательства затянулись бы и неизвестно к чему привели.
Почему в подобных случаях необходима помощь специалиста?
Опытные юристы подготовили Евгения к самым непредвиденным обстоятельствам. Прежде всего, к обозначенному в договоре сроку горе-новосел зарегистрировал у менеджеров компании заявление о готовности принять квартиру и получения ключей от квартиры. После подписания акта приема-передачи квартиры и ключей подал исковое заявление на застройщика в суд с требованием о взыскании неустойки в связи с задержкой передачи квартиры. В компетентном оформлении необходимых документов и правильном алгоритме дальнейших действий консультировали и помогали юристы "Азбуки Права".
В строительной компании, в свою очередь, просто так отступать не собрались, опыт в подобных ситуациях у компании имелся колоссальный. На одном из судебных заседаний, юрист компании заявил, что дольщик (Евгений) отказался от получения ключей от готовой квартиры. Именно в этот момент Евгений предъявил суду свой "козырь" - зарегистрированное заявление о готовности принять квартиру и ключи.
Необходимо понимать, что если застройщик нарушил предусмотренные в договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку. Это указано в вышеупомянутом ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания передаточного акта.
ВАЖНО: Как показывает практика, некоторые строительные организации создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.
Понятное дело, что Евгению, переводчику-синхронисту, далекому от дел юридических, в этих хитросплетенных тонкостях без помощи специалистов разбираться было бы дольше и сложнее. Хотя, после полученного опыта судебных разбирательств, его знания в юриспруденции значительно пополнились. Но, не будем забегать вперед, тем более, что повествование плавно подошло к развязке.
Взыскать неустойку реально. Если не лениться!
Судебный процесс по взысканию неустойки с Застройщика тянулся порядка полугода. В конечном счете, несмотря на постоянные переносы слушаний, инициированные застройщиком (по самым разным, порой нелепым, обстоятельствам), итоговое заседание состоялось. Суд удовлетворил исковые требования истца (Евгения) и взыскал с застройщика не только неустойку за несвоевременную передачу квартиры, но и штраф, моральный вред, а также судебные издержки - услуги юриста, почтовые и нотариальные расходы.
Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150 x СР x КДП x ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчётах – равна ключевой ставке ЦБ, которая по состоянию на декабрь 2017 была равна 7,75%.
Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 10 с небольшим миллионов рублей, как в случае у Евгения, то возмещение составит почти 5 200 рублей за каждый день просрочки. И получить эту неустойку вполне реально.
Ну а тем, кому интересна дальнейшая судьба Евгения и его семьи, сообщаем: они наконец переехали в свою просторную и комфортную трёшку, постепенно доделывают ремонт и осваивают новый район.
– новый журнал для тех, кто развивает Россию.