Согласно исследованию сервиса «Авито-Недвижимость», с начала 2019 года недвижимость в регионах России прибавляет в цене по 1% каждый месяц. Как сообщает РБК со ссылкой на документ, тенденция стала заметной еще в прошлом году, но к активной фазе роста цены перешли именно в начале нового года. Так, в первом квартале 2019 года 1 кв. м жилья в России вырос в цене на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Лидерами роста цен на вторичное жилье стали Ленинградская область (14,5%), Татарстан (13,2%) и Иркутская область (11,2%). Больше всего подорожали двухкомнатные квартиры: в Иркутской области — на 13,1%, в Ленинградской — на 16,5%, в Татарстане — на 17,4%. В Москве 1 кв. метр на вторичном рынке подорожал на 7,8%, до 208,1 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 13,1%, до 129,7 тыс. руб. Снижение цен отмечено лишь в шести регионах, лидером среди них стала Тульская область, где вторичное жилье подешевело на 4,24%, отмечают в «Авито».
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве по итогам первого квартала составила 7,8 млн руб., в Санкт-Петербурге — 4,8 млн руб.; двухкомнатной — 12,7 млн руб. и 8 млн руб. соответственно. Трехкомнатные квартиры достигли в цене 17,9 млн руб. в Москве и 11,8 млн руб. — в Санкт-Петербурге, говорится в исследовании. Рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке обусловлен рядом факторов, объясняет партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. Так, на это влияет рост стоимости жизни: инфляционные риски, повышение НДС, отсутствие роста зарплат и как следствие снижение покупательской способности хорошо работает практически в каждой области экономики и прямым и косвенным образом отображается на ценах.
Кроме «удорожания» жизни, на цену вторичного квадрата влияет ситуация на первичном рынке тоже, продолжает эксперт. В этом году вступают в действие поправки к закону о ДДУ, согласно которым застройщики переходят на новую схему финансирования своих проектов, невозможность использовать больше привлеченные средства дольщиков на возведение объектов заставит строительные компании либо уходить с рынка, либо искать надежных инвесторов, поэтому уже в следующем году мы будем наблюдать заметный рост стоимости квартир на первичном рынке, и это уже дает сигнал собственникам и агентствам поднимать цены на уже готовое жилье.
Помимо этого «вторичка» дорожает по причине банального роста стоимости обслуживания такого жилья – рост стоимости ЖКУ, налога на недвижимость, а также политика государства по борьбе с теневым сектором аренды жилья с целью вывести «серых» арендодателей на честную игру, также подстегивает продавцов выставлять свои квартиры дороже.
Однако важно учитывать то, отмечает Вадим Тедеев, что выводы по средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья необходимо делать очень осторожно. Собственники могут ставить какую угодно цену на свою недвижимость, однако важно понимать, что предложений на рынке меньше не становится, и квартиры могут таким образом очень долго продаваться. Простой квартиры для собственника в этом плане влечет дополнительные расходы, при этом если в квартире отсутствует качественный ремонт, большая часть покупателей, как правило, занимает выжидательную позицию или находит способ договорится с продавцом дисконте, поэтому, когда мы говорим о росте стоимости квадратного метра на вторичку мы не должны забывать о факторе «завышенной цены».
Если говорить о прогнозах, то с небольшой вероятностью Вадим Тедеев ожидает, что рост цен на вторичку и стоимость конечных сделок будет и дальше подниматься в таких же масштабах. В диапазоне одного года двух лет рынок будет переживать не простые времена и проходить этапы самонастройки. То есть всплески цен еще могут быть, однако со снижением уровня доходов населения покупать новые квартиры будет под силу далеко не всем категориям населения, но и бесконтрольно поднимать цены собственники вторички не смогут, иначе очень долго будут ждать своего покупателя.
По-прежнему среди самых надежных и наиболее понятных способов купить собственное жилье останется вариант с накоплением на первый взнос и с дальнейшим оформлением ипотечного кредита. Особенно учитывая, что программы банков более лояльны к категории покупателей первичного жилья, и что молодые семьи могут рассчитывать на элементы господдержки, в том числе направлять маткапитал именно на погашение ипотеки на первичную недвижимость. Так что, считает аналитик, можно предположить, что сектор первичного жилья в этом плане продолжит развиваться более активно.
Если брать во внимание отчёт «Дом.РФ», то за 11 месяцев 2018 года спрос на ипотеку на вторичном рынке жилья вырос на 37%, также снизилось количество сделок без ипотеки на вторичном рынке на 37%, обращает внимание Катя Френкель, руководитель аналитического департамента компании «ФинИст». Следовательно, делает она вывод, рост спроса на вторичную недвижимость напрямую связан с привлекательными условиями по ипотечному кредитованию.
Да, признает аналитик, такие условия по ипотеке, как в 2018 году население давно не видело. Люди начали скупать жильё, так как привыкли видеть другие банковские условия - «быстрее, быстрее, пока снова они не ухудшились!». Да и если сравнивать с новостройками - вторичка требует меньших вложений после покупки - а это для многих является весомым фактором. Вот и получилось, спрос на вторичное жильё начал реализовываться, стали покупаться квартиры, соответственно объявлений о продаже становилось меньше. Но привлекательные условия по ипотеке были не две недели, а почти весь год - спрос только рос, а предложение сокращалось. Это и стало катализатором роста цен тех объектов вторичного рынка жилья, которые оставались на доске объявлений.
Скорее всего, ожидает Катя Френкель, сейчас спрос приостановится. ЦБ РФ недавно анонсировал возможное снижение процентной ставки осенью, соответственно потенциальные покупатели будут ждать снова тех выгодных условий по ипотеке. Когда ЦБ РФ снизит снова процентную ставку, мы увидим повышенный спрос на ипотечные продукты. Но возможно, ЦБ РФ снизит ставку ещё ниже за несколько заседаний, чем было (ниже 7.25%), ведь все-таки среди развивающихся стран Россия стоит в лидерах по макроэкономическим показателям. Поэтому имеет смысл задуматься о покупке жилья, когда ставка ЦБ РФ опустится до 7% и ниже. В этом случае можно будет найти условия по ипотеке около 9% годовых и ниже, а не 9,6%, как было в 2018 году.
