Проектное финансирование. Как новый механизм влияет на рынок недвижимости

В начале второго полугодия 2018 года на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ, который внес ряд поправок в законопроект от 2004 года о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.

Краткий обзор рынка недвижимости

Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:

• рост качества и количества предлагаемого жилья;
• ускоренные темпы строительства многоквартирных домов (МКД);
• минимизация рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости;
• появление новых инвестиционных решений и компаний, занимающихся инвестициями на рынке недвижимости, как пример — компания Deposit2.

Текущая ситуация в сфере жилищного строительства

В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.

Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.

Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в 2015-2016 г.г. Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.

Влияние строительной отрасли на развитие экономики

Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:

• строительных и отделочных материалов;
• продуктов народного потребления;
• бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.

Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).

По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.

Как работает проектное финансирование

Указанный в начале, Федеральный закон № 175-ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.

Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу-счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.

Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.

У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.

В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.

Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов

Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выглядит следующим образом:

• застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу-счетов;
• застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
• после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
• банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
• процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу-счетах превысит сумму кредита;
• По завершении строительства происходит разблокирование эскроу-счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.

Финансирование с использованием эскроу-счетов

На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием эскроу-счетов сложилась следующая картина:

• 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
• 85 компаний-застройщиков;
• 39 регионов РФ;
• 7 уполномоченных банков.

Топ-3 региона по количеству объектов:

• Республика Башкортостан — 24 объекта;
• Московская область — 21 объект;
• Челябинская область — 19 объектов.

По общей площади лидируют:

• Московская область — почти 325 тыс кв. м;
• Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
• Москва — 192 тыс кв. м.

Структура ставки

Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:

• процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу-счетах — около 6% годовых;
• процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу-счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10-13% годовых.

Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:

• рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
• операционные расходы банка — около 2%;
• стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
• отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
• стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.

Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу-счетов.

Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов

Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:

• тип проекта — МКД комфорт-класса;
• срок реализации — 8 кварталов;
• доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
• собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
• инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.

На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.

Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6-8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона). Это касается рыночных источников финансирования. При фондировании с учетом капитала на эскроу-счетах, ставка будет равна 6.33%.

Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.

Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства

Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.

Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.

В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.

Заключение

Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.

Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.