Вице-премьер достал карт-бланш
Как заявил вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете», хотя ввод жилья по итогам 2019 года вырос, «надо решить целый ряд непростых задач». Первым о считает финансовый вопрос. «Дело в том, что эта работа совпала с переходом на эскроу-счета, цель которых — борьба с недобросовестными застройщиками, по их вине множилось число обманутых дольщиков. Чтобы остановить этот процесс, деньги от покупателей жилья идут не напрямую фирмам, а через банки. Понятно, что банки за управление ими закладывают свою маржу, в итоге метр становится дороже, и платит за это покупатель. Чем выше цена "квадрата", тем меньше людей могут позволить купить себе новую квартиру — им же нужно еще как-то жить. В итоге денег на долевое строительство стало поступать меньше. Значит, надо работать с банками, чтобы они снижали цены на ипотеку», — сделал резонный вывод вице-премьер.
Несмотря на общественный кредит доверия новому правительству, его возможности воздействовать на кредитные учреждения ограничены. К каким конкретным последствиям приведут слова Марата Хуснуллина, эксперты сказать затрудняются. Тем более, что позиция банков будет, очевидно, такой, что им тоже «нужно еще как-то жить». Но, во всяком случае, отвечать за высокую стоимость квадратного метра куратору строительной отрасли легче, скажем, с Центробанком, чем в одиночку.
Конечно, жилищное кредитование — главный драйвер роста этого рынка, соглашается Ирина Капитанова, член президиума «Опоры России» с вице-премьером. Чем меньше будет процент, тем больше людей смогут себе позволить купить желанные метры недвижимости. Но дело еще в том, что стройка, это такая локомотивная отрасль, которая тянет за собой много других отраслей: производство, перевозки, не говоря уже о рабочей силе. Поэтому дешевая ипотека априори подразумевает рост всей экономики страны. Как полагает Ирина Капитанова, если президент доверил Хуснуллину строительную сферу на федеральном уровне, карт-бланш у него есть. А значит, скоро мы увидим и реальные шаги на этом направлении.
Исторический минимум
За последние полгода, замечает управляющий Санкт-Петербургским филиалом РГС Банка Елена Веревочкина, уровень средневзвешенной ставки по жилищным ипотечным кредитам снизилась более, чем на 1%, а именно с 10,29% до 9,1% годовых (на 1 февраля 2020 года). Это минимальное значение за всю современную банковскую историю, и существенное снижение. Сейчас уровень ставок по ипотеке невысок сравнительно предыдущих периодов, а также сравнительно других видов кредитных продуктов, говорит она. При этом ставка продолжает ползти вниз.
Сегодня на рынке также можно увидеть ставку по ипотеке, например, 4,5% годовых, рассказывает эксперт. Такая ставка является специальным предложением на определенные объекты строительства в результате взаимодействия банков и застройщиков. Подобных программ, обращает внимание она, достаточно много на рынке, однако они распространяются далеко не на все объекты и действуют определенное время. Снижение ставки всегда является стимулирующим фактором для роста спроса на жилищные ипотечные кредиты. Однако снижение ставки может быть нивелировано ростом стоимости самого жилья, и это многофакторный процесс, который, зависит не только от увеличения стоимости предоставления услуги в связи с переходом на эскроу-счета.
Ставка по ипотеке будет падать и дальше в случае снижения ключевой ставки, что имеет хорошую перспективу с учетом риторики ЦБ РФ. Однако она не будет ниже того уровня, который банки могут себе это позволить с учетом экономической целесообразности проведения операций (в случае с ипотекой — уровня ключевой ставки, расходов на выдачу ипотеки и допустимую маржинальность кредита), считает Елена Веревочкина.
Программы поддержки государства по частичному субсидированию ставки могут быть хорошей базой для снижения до уровней ниже, чем это задается ключевой ставкой с учетом минимальной маржинальности банков. Также, как напоминает банкир, развитие и стимулирование партнерских программ банков и застройщиков может предложить покупателю более низкую ставку. Но при этом необходимо понимать, что цены на недвижимость не должны расти быстрее, чем смягчение условий по выдаче ипотечных кредитов, заключает она.
Вокруг такого обмена явными и скрытыми упреками по поводу того, кто именно и как влияет на стоимость жилья, начинающаяся дискуссия не обойдется.
Чему расти, чему снижаться. И почему
Директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский напрямую связывает уровень доступности ипотеки с экономическим ростом. Для примера можно привести 2018 год, говорит он: в марте ставки по ипотеке заметно были снижены до 9,64%, по сравнению с 2017 годом снижение существенное – с 11,8%, далее ставка падала еще больше и наиболее низкая была зафиксирована в августе-сентябре в размере 9,4% годовых. Это дало свой результат, так в Москве объем реализованных площадей в новостройках вырос на 18%, а по стране был отмечен в 2018 году взрывной спрос на ипотеку. За 10 месяцев того года объем предоставленных кредитов вырос на 54% по отношению к такому же периоду 2017-го.
Однако, отмечает аналитик, 2019 год не закрепил эти результаты, а наоборот развернул их в другое русло. Экономическая ситуация уже в конце 2018 года диктовала ипотечным флагманам повышать ставку, так с октября Сбербанк повысил ставку на 0,4 пп., далее до 9,54%, на вторичное жилье банк поднял ее с 9,7 до 10,1%, его примеру последовали и остальные банки. В мае ЦБ снижал ставку и ипотека вновь становилась доступнее – средняя ставка колебалась от 9,4 до 9,7%, но при этом такого высокого спроса уже не было: так, за январь – октябрь 2019 годы было выдано всего 1 млн займов, что на 14,2% меньше, чем за такой же период годом ранее.
Что же так влияет на банки и их ипотечное поведение? Процентные ставки по ипотеке в банках меняются в первую очередь по двум причинам – стоимость денег для самого банка, а также инфляция, указывает Дмитрий Жарский. Во второй половине 2018 года ЦБ дважды поднимал ключевую ставку, по которой кредитует банки, что, разумеется, повлияло на ипотечную политику.
В 2019 году, конечно, ситуация вновь менялась то в лучшую, то в худшую сторону, однако спрос не может зависеть только от ипотечной ставки. Удорожание строительных материалов, кредитов для застройщиков, высокая регулятивная нагрузка со стороны ЦБ на банки также влияет на строительную отрасль, поэтому правительству как бы оно не хотело одним желанием «работать» с банками, ситуацию не исправить. Как считает Дмитрий Жарский, даже если ставка по ипотеке и будет снижаться, то происходить это будет медленными темпами и в тесной связке с политикой ЦБ. При этом, чтобы стимулировать спрос на ипотечные кредиты,необходимо будет решать много взаимосвязанных задач, где центральной целью должен стать заметный рост экономики.
Вице-премьер Марат Хуснуллин, последние новости: Для строительства жилья в регионах задействуют механизм инфраструктурных облигаций
