По предварительной оценке аналитического центра Дом.РФ, объемы ипотечного кредитования в нашей стране в апреле в зависимости от региона снизились на 25-50% по отношению к среднему уровню первого квартала 2020 года. В то же время, сообщает ТАСС со ссылкой на информацию, полученную в центре, по предварительным данным, март 2020 года оказался одним из самых удачных месяцев по выдаче ипотеки. Всего в марте было выдано 122 тыс. кредитов (+20% к марту 2019 года) на общую сумму 305 млрд рублей (+36%).
В целом удачным стал и весь первый квартал 2020 года. По предварительным итогам, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 23% к аналогичному периоду прошлого года - до 760 млрд рублей. Количество выданных кредитов увеличилось на 8% - до 308 тысяч.
В ДОМ.РФ отмечают, что главная причина роста спроса на ипотеку в марте - рекордно низкие ставки в первой половине месяца. Согласно статистике Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 марта 2020 года снизилась до 8,69% годовых с 8,79% в январе и обновила исторический минимум. К тому же, на фоне ухудшения ситуации в экономике часть граждан поспешила оформить ипотечный кредит, опасаясь возможного роста ставок и приостановки продаж.
Апрель же стал худшим месяцем для ипотеки по объективным причинам. «В настоящий момент из-за приостановки работы МФЦ появились проблемы с регистрацией сделок, что сокращает объем ипотечных выдач. В условиях угрозы роста безработицы и снижения доходов многие из тех, кто собирался взять ипотеку в апреле-мае, заняли выжидательную позицию», - сообщили в Дом.РФ.
Снижение количества ипотечных кредитов негативно отразится на строительной сфере в первую очередь, уверен первый вице-президент Опоры России Павел Сигал. Снижение темпов строительства в РФ потом затронет и производственные организации, которые снабжают отрасль материалами, оборудованием и т.д. Сокращение спроса может привести к тому, что девелоперы будут вынуждены замораживать цены на недвижимость или даже снижать стоимость, чтобы привлечь покупателей.
Отсутствие спроса, по словам эксперт, также потенциально опасно для строительных организаций с высокими объемами заемных средств. С учетом того, что отрасль перешла на проектное финансирование, отсутствие спроса может стимулировать развитие кризиса неплатежей в строительстве и привести к банкротству компаний.
Кроме субсидирования ипотечной ставки на уровне 8% также необходимо решить вопрос с банками, которые с февраля уже начали поднимать ставки даже по ранее выданным кредитам, полагает Павел Сигал. Кроме того, добавляет он, на спрос по ипотеке серьезно влияет рост цен на жилье – на фоне падения доходов населения этот фактор негативно отразится на динамике ипотечных займов. Государству стоит рассмотреть возможность поддержки строительных организаций с целью ограничения максимальных цен на жилье.
Введенные из-за эпидемии COVID-19 ограничения оказывают негативное влияние на многие «закрытые» отрасли экономики, соглашается руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган. Они начинают не только подрывать платежеспособность текущих ипотечных заемщиков (в рейтинговом агентстве Moody’s в ближайшие 12-18 месяцев ждут роста доли просрочки до 5%), о чем говорит оперативная статистика по обращению за ипотечными каникулами многих банков, но и вынуждают отказываться от ипотеки тех, кто еще только рассматривал покупку жилья в кредит. Некоторые потенциальные заемщики могут взять паузу из-за снижения оценки своих возможностей по выплатам в будущем, другие – в ожидании снижения цен из-за падения платежеспособного спроса при условии, что застройщики не станут сокращать предложение.
Снижение объемов выданных ипотечных кредитов будет также обусловлено политикой банков, уверен аналитик. Во-первых, могут ужесточиться стандарты кредитования для клиентов из «проблемных» отраслей, во-вторых, на фоне ожидаемого роста просрочек по уже ранее выданным займам, кредитные организации могут сократить лимиты и увеличить процентные ставки для покрытия возросших рисков.
Так, в рейтинговом агентстве Эксперт РА прогнозируют, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых.
Важно, что правительство учитывает подобный сценарий. Госкомпания ДОМ.РФ представила план поддержки отрасли, который подразумевает субсидирование ставок по ипотеке до 8% и выкуп непроданных квартир у застройщиков для последующей реализации в будущем или использования для социальной аренды.
Ранее кабинет министров одобрил субсидирование ставок по проектному финансированию, что поддержит строителей. По расчетам ДОМ.РФ, реализация данной программы позволит выдать 250 тыс. кредитов, привлечет в жилищное строительство 0,9 трлн рублей средств банковской системы и позволит осуществить строительство 12,5 млн кв. м жилья.
Подобные меры позволят компенсировать «коронавирусные издержки» и ограничат ухудшение условий для ипотечных заемщиков, полагает Михаил Коган. В то же время рынок по крайней мере на какое-то время ощутит падение спроса как по психологическим, так и по объективным причинам. Дальнейшее развитие предопределят сроки снятия текущих карантинных ограничений и перспективы «перезапуска» экономики.
Так, в зависимости от того, когда завершится распространение коронавирусной инфекции, рейтинговое агентство НКР прогнозирует потери застройщиков от 45 млрд при оптимистичном сценарии (режим самоизоляции завершится в мае 2020 года) до 200 млрд руб. при пессимистичном сценарии (ограничения будут продлены до осени). От этого будет зависеть и диапазон снижения цен – от отдельных скидок менее устойчивых строителей до снижения вплоть до 30%.
В последнем случае, говорит Михаил Коган, восстановление жилищного рынка может продлиться от двух до четырех лет, в оптимистичном сценарии – будут созданы предпосылки для возврата цен и активности на ипотечном рынке (март 2020 год стал третьим месяцем в истории с показателем в 122 тыс. кредитов) к концу года. Пока же прогнозы неутешительны, учитывая, что только за апрель по оценкам ДОМ.РФ рынок уже просел на 25-50% в зависимости от региона к среднему уровню за первый квартал 2020 г.
