Начав свою профессиональную деятельность в сфере девелопмента, вы обязательно столкнетесь с необходимостью выбора: начать реализацию проектов по строительству жилой или коммерческой недвижимости. Как сделать выбор и какие факторы следует принять во внимание – об этом дальше.
Любая компания перед выходом на конкретный рынок делает его анализ, чтобы понять – на какие продукты есть спрос, а какими рынок, наоборот, перенасыщен. К такому анализу стоит подойти глубже и учесть не только насыщенность рынка, но и сильные/слабые стороны участников (или ключевых конкурентов, если рынок достаточно плотный). Это необходимо для определения конкретной ниши объекта и минимизации рисков, связанных с его невостребованностью. По результатам такого анализа и стоит принимать решение о том, со строительства какой недвижимости начать собственные девелоперские проекты.
Давайте рассмотрим на конкретном примере. Есть земельный участок в спальном микрорайоне со сложившейся застройкой. Казалось бы, что такой вариант может показаться достаточно интересным и привлекательным именно для строительства жилых домов, прежде всего, из-за наличия всей необходимой инфраструктуры. Однако, предложение квартир в данном микрорайоне и так обеспечено за счет вторичного рынка, в связи с чем существует риск того, что жилые помещения будут или вообще не реализованы, или их придется продавать с конкретным дисконтом, что заметно снизит прибыльность проекта. В свою очередь, строительство торгового, делового или торгово-делового комплекса целесообразно, если по итогам анализа будет выявлена потребность в таком объекте на конкретной территории. Будет отлично, если удастся достичь принципиальных договоренностей с будущими арендаторами.
В каждом из случаев в обязательном порядке необходимо учитывать тот факт, что реализация подобных проектов может вызвать нарастание протеста со стороны местных жителей, недовольных уплотнением застройки и повышением нагрузки на инфраструктуру. Данный фактор в обязательном порядке стоит принимать во внимание и проработать меры по минимизации протестных аспектов, например, в части дополнительного благоустройства.
Не стоит сбрасывать со счетов и факторы внешней среды. Так, в текущей ковидной и, вероятно, в течение нескольких лет пост-ковидной действительности спрос на коммерческую недвижимость в бизнес-центрах будет падать, так как достаточно многие работодатели перевели сотрудников на удаленную работу или вообще прекратили свою деятельность. В принципе, подобные аналогии можно распространить и на торговые центры в крупных городах и столицах субъектов, так как с началом пандемии и введением ограничений многие потребители перешли на онлайн-заказ с последующей доставкой покупок.
Разумеется, помимо вышеперечисленных факторов стоит принимать во внимание и другие моменты. Например, если в команде есть люди с опытом реализации девелоперских проектов в сфере жилищного строительства, то лучше начать именно с него. Вообще, на первом этапе, пока нет достаточного опыта в девелопменте, лучше сосредоточиться на чем-то одном, а потом уже, по мере накопления опыта и ресурсов, постепенно выходить на смежные сегменты рынков.
Так, группа компаний «Луг», уже достаточно долго работающая на рынке девелопмента Псковской области, начинала именно с жилищного строительства, а затем постепенно начала реализовывать проекты по строительству, например, торговых центров. Поэтому важно грамотно и взвешенно подойти к анализу и выбору сегмента, чтобы не совершить ошибок.
