- У кого все хорошо
- У кого кризис
- Судьба «Острова мечты»
- За счет кого снизился траффик
- Кинотеатры в торговых центрах
- Реконцепция IKEA
- Настоящее и будущее торговых центров
- Открытие торгового центра на Павелецкой
- Как предусмотреть реконцепцию на стадии проекта
- Как выживают торговые центры в Европе и США
Вячеслав Суриков: Вы слушаете подкаст журнала «Эксперт». У микрофона Вячеслав Суриков. Сегодня поговорим о торговых центрах. Мы сделаем это вместе с Мариной Малахатько, директором Департамента ритейла CBRE, Россия, и Алексеем Щукиным, обозревателем журнала «Эксперт».
Алексеем Щукин: Да, добрый день, это Алексей Щукин. Мне хотелось бы начать нашу беседу, немножко отмотав ленту времени на год назад. И вот год назад, когда только вводились в пандемию локдауны, было много разговоров о будущем рынка недвижимости. И очень легко было прогнозировать. В частности, прогнозировалось, что все люди начнут уезжать за город, субурбанизация пойдёт. Офисы будут не нужны, потому что все работают из дома. И торговые центры, вроде бы, тоже, оказывается, не нужны, потому что все начинают покупать онлайн. И меняются модели потребления, у людей меньше денег. Вот первый вопрос ребром. Насколько эти прогнозы о закате эпохи торговых центров реализовались?
Марина Малахатько: Добрый день! Марина Малахатько. Закат предвещать рановато. Действительно доля онлайн торговли, конечно же, подросла в России, в мире. В некоторых странах она достигла 25%. В нашей стране по итогам прошлого года это было 10%. Но при этом при всём, конечно, онлайн-торговля не отвоюет полностью, не убьёт офлайн-ритейл. Это признают все участники рынка. И наш прогноз состоит в том, что онлайн-ритейл больше, скажем так, он дополняет офлайн. Бренды будут развиваться по принципу – там, где их нет, то есть в региональных городах, в первую очередь. В тех, где насыщенность торговыми площадями ниже 300 метров на тысячу жителей. Если говорить про развитые регионы, то, конечно же, у сетей будет оптимизация. Неэффективные магазины будут закрыты. Точнее, многие уже это сделали до пандемии. Речь идёт о том, чтобы выставлять в крупных городах таких как Москва, Санкт-Петербург флагманские форматы. То есть сейчас многие лидеры ритейл-рынка ищут площадки именно под флагманы, рассматривают такие шоу-румы. Необязательно fashion, в том числе очень много запросов от электроники, автопрома и так далее. Поэтому Москва у нас будет представлять собой такую особенную историю, которая будет называться насыщенный в будущем торговыми центрами локального формата город. И флагманские форматы, которые будут представлены в стрит-ритейле либо в каких-то инфраструктурных проектах, в миксах. Классические торговые центры у нас делятся на топовые моллы, хорошие середняки и, скажем так, те, которые уже давно нуждаются в реконцепции.
Алексеем Щукин: Топовые – это «Атриум»?
Марина Малахатько:«Охотный ряд», «Европейский», «Метрополис», «Авиапарк». Есть ещё «ГУМ», «ЦУМ», но мы их в нашу сетку аналитики не берём, потому что это люксовая история. Безусловно, они топовые, это вообще самые top of the top, но к нашему классическому ритейлу они не имеют отношение. Поэтому «Охотный ряд» здесь тоже, конечно, пока ещё спорен в этом списке. То есть, с одной стороны, это действительно топовая локация в городе, но при этом, конечно, торговый центр уже тоже устарел и нуждается в реконцепции, поскольку он одним из первых был открыт в России в 1996 году. Остальные проекты относительно свежие. Безусловно, пальму первенства по-прежнему делят между собой «Европейский» и «Атриум». Это лучшие наши торговые центры. Топовый молл определяется индексом посещаемости. Равен тысяче человек на 1000 метров арендопригодной площади или выше. То есть, в «Атриуме» 43000, если не изменяет память, арендопригодной площади, а посещаемость там 67000 человек была до пандемии. Средняя была 55. Соответственно, в пиковые дни была 67. Бывало и выше в дни супероткрытий. Но топовый молл – это, безусловно, торговый центр, который даёт наибольший товарооборот на квадратный метр. Поэтому это отдельная каста торговых комплексов. Там по-прежнему есть лист ожидания от ритейлеров, там открываются первые магазины в России, которые выходят какими-то новыми форматами. В частности, в прессе вышла информация о том, что LVMH открывает уникальный формат «DIOR», первый в мире в торговом центре «Европейский». И мы можем немножко опередить наш пресс-релиз и подтвердить, что это святая правда. Действительно мы занимаемся «Country Opening» по многим брендам, которые рассматривают Россию. Это длится на самом деле годами. Тем не менее, рассматриваем мы именно этот список торговых центров. У этих торговых центров всё будет хорошо долгие годы. Там есть правильный менеджмент, хорошая управляющая компания, правильная стратегия развития. Более того, к некоторым из этих проектов стратегии развития мы имеем самое непосредственное отношение. Обязательно рекомендую наблюдать то, что будет происходить в «Авиапарке». Там действительно большой запас для девелопмента внутри, снаружи, по соседству и так далее. Поэтому ставки и востребованность этих проектов, ставки останутся высокими и будут расти. Списки ожидания будут расти. Пока никакого оттока ни посетителей, ни ритейлеров из этих торговых центров нет. Вакансия равна нулю. Есть моллы-середняки. Растёт вакансия, есть огрехи концепции, есть тупиковые зоны, при этом при всём ритейлеры просят скидки, арендодатели дают эти скидки, пока вот такой баланс. То есть, торговые центры потеряли, но пока ещё не страшно. Более того, этим проектам, как правило, достаточно много лет. Они устойчивы в какой-то степени, они обходятся локальной реконцепцией. Скажем так, переносом, расширением каких-то зон общих и так далее. Это также достаточно систенебл история. Есть торговые центры, которые нуждаются уже отчаянно в реконцепции. Это там, где трафик за последние годы упал, и пандемия их окончательно добивает, эти торговые центры. Они, безусловно, уже сейчас должны переформатироваться срочно во что-то другое. Скорее всего, это уже будет не ритейл. Это будут форматы dark stores, dark kitchen или различные городские склады. Это история про то, что торговый центр всё больше и больше будет напоминать, скорее, какой-нибудь небольшой городской склад. Или большой.
Алексеем Щукин: А кто у нас первый претендент на то, что из торгового центра превратятся во что-то другое?
Марина Малахатько: Да, я ещё забыла добавить. Помимо таких, которые будут превращаться в склады, есть ещё совсем интересная история, например, торговый центр «Гудзон», который, конечно, как торговый центр пока совсем никак не работает с точки зрения ЧОДа, но при этом в СМИ была информация о том, что его могут снести, построить жилой комплекс на его месте.
Алексеем Щукин: Да, жильё будет построено, якобы.
Марина Малахатько: Мы находимся в процессе реализации этого имущественного комплекса. Там достаточно большой участок, и есть действующий торговый центр. Есть разные покупатели, какие-то смотрят действительно на реализацию под жильё, но это вопрос согласования с городом. Не факт, что уважаемый наш Сергей Семёнович захочет видеть жилой комплекс, когда последние два года он требует от застройщиков как раз коммерческие площади, все мы об этом знаем. Другие претенденты на этот имущественный комплекс рассматривают реконцепцию, переформатирование, то есть, сохранение торгового центра и некую реконцепцию. Здесь всё зависит от покупателя. Есть проект «Капитолий» на Ленинградском проспекте. Это проект, принадлежащий компании «Enka». Там действительно рассматриваются различные варианты его переформатирования. Одно время мы его смотрели под реконцепцию в дисконт-центр. Сейчас идея посадить туда Dark store крупных сетей. Ведём переговоры с рядом игроков. Таких на самом деле будет всё больше и больше. Мы посчитали ещё 2 года назад, что порядка 70 торговых центра в Москве будут нуждаться в реконцепции в ближайшие 3 года. И это приличная сумма, если учесть, что у нас 200 торговых центров профессиональных. Считайте, что…
Алексеем Щукин: 70 торговых центров – Вы имеете в виду, не везде радикальная будет трансформация, да? Где-то она будет достаточно косметической? Или это 70, которые требуют хирургии?
Марина Малахатько: Это уже такие…. А что такое – радикальное, нерадикальное? Каждое изменение внутри, если мы не говорим про то, чтобы просто изменить площадь магазина, хотя и это иногда требует существенных затрат, это всегда о том, что мы меняем инженерную систему, мучаемся со всеми пересогласованиями с городом, со всеми службами. Даже какие-то элементарные вещи, казалось бы, если мы хотим просто поменять планировку, например, давно хотим поменять планировку в объекте «Детский мир» на Лубянке, это требует серьёзных инвестиций финансовых, связанных именно с изменением инженерных систем в первую очередь.
Алексеем Щукин: А «Детский мир» же новый объект, да?
Марина Малахатько: Безусловно, новый. Но поскольку он недозарабатывает то, что мог бы, требует, конечно. Некоторых хирургических вмешательств.
Алексеем Щукин: У «Enka», конечно, интересный кейс на Молодёжной, когда был торговый центр, в течение 10-15 лет он работал, они потом его снесли и построили на его месте…
Марина Малахатько: «Кунцево Плаза». Всё верно. Потом то же самое, судьба ждала ещё один проект, который снесли и построили «Каширская Плаза». Но история должна была третий раз повториться с Марьиной рощей. Но для «Enka», несмотря на то, что у них нет заёмного финансирования российского, то есть, они полностью финансируются из материнской компании из Турции, Тем не менее, с учётом ставок аренды и того факта, что «Enka» держит ставки до сих пор в долларах, одна из немногих компаний, которая осталась в долларах в России, конечно, для них ставки упали и уже полный снос, отсутствие денежного потока во время строительства, запуск, раскрутка и так далее, это, конечно, существенные средства. И даже такая компания как «Enka» понимает, что, наверное, сейчас не лучшее время.
Алексеем Щукин: Для нас просто необычно, объект некий построен, и он там живёт 10, 20, 50, 70 лет, да? А здесь такая немножко американская история. Построили дом, он поработал 10-15 лет. Его снесли, построили выше. Ещё 20 лет он отработал.
Вячеслав Суриков: Да, я просто хочу уточнить всё-таки. Судя по Вашему описанию, ничего не произошло, несмотря на то, что была пандемия, несмотря на то, что бурный рост происходит онлайн-торговли, у торговых центров идёт какая-то своя жизнь. Так ли это? Или всё-таки кризис им пришлось какой-то пережить?
Марина Малахатько: Давайте тогда вернёмся. Из того, что плохо, и что случилось. У нас вымер малый и средний бизнес. Образовалась достаточно большая вакансия по количеству магазинов во всех московских, и не только московских, торговых центрах. Но в квадратных метрах эта вакансия небольшая, поскольку малый и средний бизнес всегда, как правило, небольшие секции – 100 метров. Вот таких различных самых категорий магазинов действительно не стало. Пострадали больше всего небольшие секции от 10 до 250 метров.
Алексеем Щукин: А заполняемость насколько снизилась?
Марина Малахатько: Пиковая у нас была вакансия 8,5-9,5%. Сейчас она снизилась за счёт того, что… В эту вакансию также входили торговые центры, которые вводились в эксплуатацию в это неудачное время, типа «Остров мечты».
Алексеем Щукин: Они построены, но сдать им тяжело?
Марина Малахатько: Не сдать, а заставить ритейлеров открыться. Это головная боль абсолютно каждого девелопера. Это надо придумать какие-то суперизощрённые системы поощрения или, наоборот, штрафов, чтобы заставить всех ритейлеров открыться более-менее одновременно. Потому что все будут стоять и ждать, когда откроются соседи, чтобы не открываться в пустоте.
Алексеем Щукин: Они аренду платят, но хотят открыться попозже?
Марина Малахатько: Нет, если бы. Конечно, никто аренду не платит. Все хотят открываться, не платя аренду, в идеальное для них время, когда откроются все остальные, но не они. И таких пара сотен. Но если без шуток, возвращаясь к тому, что да, конечно же, товарообороты упали. Мы потеряли четверть выручки от стандартной выручки торгового центра. Но это было всё в 20-м году. Сейчас мы смотрим и анализируем то, что происходит в 21-м году. Вот мы сами как компания, представляющая агентский бизнес, закрыли больше 40000 метров за первое полугодие, если брать сделки, включая июнь.
Вячеслав Суриков: Прошу просто прояснить, что значит – закрыли 40000 метров?
Марина Малахатько: Это значит, что мы подписали больше 40000 метров торговых площадей – это новые сделки, не продление, не, как сказать? Не ренегашейшен, не пересогласование условий. Речь идёт про конкретно новые сделки. Их больше сотни по самым разным проектам. Вот «Павелецкая Плаза».
Вячеслав Суриков: То есть это 100 новых магазинов?
Марина Малахатько: 100 новых магазинов. Мы подписали больше 100 новых магазинов. Мы подписали с января по июнь включительно. Подписываем – в процессе. И это, как ни странно, fashion, который доминирует. У нас, получается, что 35% площадей сдано fashion-операторам. У нас прекрасно развивается электроника, как ни странно. У нас, конечно, традиционно общепит впереди планеты всей. На втором месте после fashion, если не ошибаюсь, у нас идёт общепит по подписанным сделкам, по площадям. По количеству общепит, безусловно, №1. Потому что это, как правило, небольшие секции корты или стрит-фуды. Далее идёт электроника и продуктовые сети. Для меня, например, сюрпризом оказалось, что почему-то в этом полугодии мы не подписали пока ни одной аптеки. Это очень странно. Потому что в прошлом году мы подписывали аптеки, мне кажется, во все проекты России. У нас такое количество неофармов, наверное, за все предыдущие годы…
Алексеем Щукин: Еда и аптеки, да? Новая реальность.
Марина Малахатько: Да, да, да! Шутки шутками, но по Москве так и было. А по регионам, к счастью, картина была более устойчивая. Там как раз сети подписывались. У нас очень хорошо открылась «Казань молл» в городе Казань. То есть, торговый центр открывался, по сути, сразу после локдауна. И открылся замечательно. И трафик там 27000 человек в день, что, я считаю, блестящий результат, потому что рынок Казани достаточно хорошо представлен, развит.
Алексеем Щукин: Можно как-то оценить – есть трафик, и есть некий оборот. Люди стали ходить меньше, да?
Марина Малахатько: Да, конверсия выше.
Алексеем Щукин: Покупать тоже стали меньше? Можно это как-то сравнить?
Марина Малахатько: В прошлом году так и было. Ещё раз. Мы прямо четверть выручки везде убираем от того, что мы имели в 19-м году. Что касается этого года, то сейчас ходят меньше, покупают больше. Ходят более качественно. Вот эти любители погулять в торговых центрах и купить в лучшем случае бутылочку воды, они стали гулять, видимо, где-то в другом месте, потому что эта публика почти не возвращается в моменте. Хотя действительно трафик объективно в Москве на 10-15% ниже от нормы 19-го года. Но при этом при всём многие выручки, многие торговые центры выручки не потеряли. Оборот на метр сохранился или даже вырос. Но не сильно, конечно.
Вячеслав Суриков: Можно понять, в чём причина? Почему процент какой-то этих людей перестал приходить в торговые центры? Что произошло?
Марина Малахатько: Это как раз опять про плохое – денег нету. Объективно, конечно, если ты приходишь в торговый центр, тратить время на поездку, на парковку, на то, чтобы вообще провести время, гуляя вдоль магазинов, ничего не покупая, конечно, было бы странным, мне кажется, абсолютно для любого человека. Поэтому для того чтобы купить что-то маленькое, если тебе это нужно, ты это заказываешь в Интернете, безусловно. Профиль посетителей тоже меняется. Конечно, люди в возрасте, это хорошая идея
Была оглашена ранее, вне записи торговые центры для взрослых или пожилых людей. Но вот пока как раз эти взрослые или пожилые люди не вернулись в торговые центры по очевидным причинам, то есть они в группе риска. И, конечно, гулять по торговым центрам даже с маской на лице, не хочется. Их мы ждём, после того как всех вакцинируют.
Алексеем Щукин: Один из самых ярких проектов прошлого года – это «Остров мечты», он называется?
Марина Малахатько: Да.
Алексеем Щукин: С «Диснейлендом». Я поехал туда посмотреть на открытие, ожидал такой мини «Диснейленд» с какой-то торговой галереей. Попал в огромный торговый центр с небольшим где-то в конце «Диснейлендом». И тогда было очень много пустых пространств. Как сейчас там, понятно, что они попали на эту всю пандемию. Как у них сейчас дела?
Марина Малахатько: Знаете, для того чтобы оценить, как дела, нужно иметь данные. Да? Мы не станем, наверное, комментировать дела, не имея цифр на руках. Но своё личное мнение могу описать так, что дела пока плохо. Действительно очень много ритейлеров закрылись. Или пытаются расторгнуть договор, или расторгают договор. Объекту нужно колоссальные деньги потратить, для того чтобы и людей вернуть, и маркетинговую компанию перезапустить, и при этом с ритейлерами ещё договориться так, чтобы они открылись снова, или вернулись, или, в принципе, подписались.
Алексеем Щукин: А вот этот процесс в прошлом году был очень болезненный, что в пандемию ритейлеры просили больших скидок. Владельцы – кто-то соглашался, кто-то не соглашался. Значит, были письма. То одни пишут письмо президенту, через 2 недели другие пишут письмо. Этот процесс полностью закончился? Мир да любовь у них, у ритейлеров? Или это зависит от торгового центра, зависит от…
Марина Малахатько: Было много спекуляций, это правда. А ещё многим было скучно, и вот все развлекались тем, что одни писали, а другие читали. И бурно обсуждали. Если смотреть на факты, то большинство арендодателей, безусловно, дали скидки. И тем, кто пострадал больше всего, безусловно, это кинотеатры, развлекательные центры и так далее, они до сих пор некоторые сидят на скидках. Потому что заполняемость кинотеатров у нас всё ещё регулируется.
Алексеем Щукин: А есть те, кто не платит же? В каких-то торговых центрах важные арендаторы вообще же не платят, правильно?
Марина Малахатько: Нет такого. Что значит – не платят?
Алексеем Щукин: Платят коммунальные платежи, а аренду не платят.
Марина Малахатько: Платят процент от товарооборота.
Алексеем Щукин: Всегда?
Марина Малахатько: Такого, чтобы просто платили коммуналку, зачем такой арендатор торговому центру?
Алексеем Щукин: Чтобы всё-таки привлекать какие-то потоки. Лучше плохой арендатор неплатящий, чем пустое пространство.
Марина Малахатько: Это такой компромисс прямо существенный.
Алексеем Щукин: Между ужасным и очень ужасным.
Марина Малахатько: Это, скорее, так. Это временное решение. Безусловно, есть такой мучительный выбор у арендодателей между тем, чтобы не было пусто, пусть хоть вот это постоит. Но это всегда временная история. А дальше идёт ветка вариантов. Первый вариант – это у собственника всё-таки появляется возможность и желание сделать реконцепцию, чтобы вообще, в принципе, не было мёртвых зон. Если мы говорим про продолжение жизни объекта как торгового центра. Если мы говорим о том, что это будет, скорее, не торговый центр, потому что усилилась конкуренция, не только ведь «Капитолий» на Ленинградке сильно страдает, многие другие торговые центры на Ленинградском шоссе также потеряли трафик, это не секрет. Поэтому здесь вопрос того, будет ли объект жить как торговый центр? Дальше второй вариант – поставить временно неплатящего арендатора, чтобы посмотреть, насколько он хороший якорь для торгового центра, дальше можно войти в долю. И вообще, в принципе, купить франшизу. Сделать этого оператора своим личным, зарабатывать просто как ритейлеру или оператору развлечений, как правило. Мы же говорим про развлечения. Это те, кто мало платит. Если это маркетинговая история, например, всеми любимые, девелоперами, я имею в виду, выставки «Дети на Марсе». Это, в принципе, социальная история. Это про трафик. Достаточно любопытный контент, который широко освещается, поддерживается государством. Да, действительно собственники многие финансируют. Приглашают эту выставку, финансируя это. Но это маркетинговый бюджет. Это не арендатор дорогого центра. Если мы говорим про арендатора, то всё-таки его функция – платить ренту. И ребята, которые даже от товарооборота не делятся доходной частью, они торговому центру надолго точно не нужны.
Вячеслав Суриков: А вот роль кинотеатров на сегодняшний день какова? Для чего они там? Создают ли они какой-то трафик? Или они созданы для того, чтобы люди сделали покупки и сходили в кино?
Марина Малахатько: Здесь два варианта ответа. Первое. Моё личное мнение. А второй – то, что мы всё-таки смотрим всё равно, как развивается прокат глобальный, и мультиплицируем это на наш рынок. Эксплицируем. Моё личное мнение, что кинобизнес, конечно, будет страдать от влияния онлайн-кинотеатров больше, чем кто-либо. Но, скорее всего, это не будет так быстро, как я думала ранее. Моё мнение было ещё до пандемии, что к 25-му году вообще кинотеатры превратятся в видеозалы, будут очень точечно открываться маленькими форматами, маленькими залами. Или, наоборот, будут какие-то флагманские залы под премьеры как КАРО, Октябрь в центре Москвы. А всё остальное – это такие локальные. В принципе, CGV, а затем уже и КАРО, ВТГ и развивают такие небольшие форматы. Полторы тысячи метров, несколько кинозалов, довольно маленькие и так далее. Проблема в том, что помимо кризиса кинопроката, точнее, кинотеатров, связанного с пандемией, развитием онлайн-кинотеатров, есть ещё кризис рынка кинопроката, то есть, не делают крутых новых интересных фильмов. Такие глобальные кассовые сборы, как мы все помним, ещё годы назад с «Аватаром» или «Титаником», или что там ещё? «Терминатором». Такого уже нет. И проблема наших операторов в том, что они никак не могут дождаться какого-то такого фильма, который соберёт им кассу. В принципе, очень многие премьеры заморожены ещё с позапрошлого года. Их переносят, и переносят, и переносят. Это локальная проблема. И я уверена, что когда-нибудь, когда мы пройдём этот цикл – пандемия, вакцинация, и будем ждать новый вирус, наверное, в этом временном периоде кинотеатры заработают своё, все побегут смотреть крутые кинопремьеры.
Алексеем Щукин: В какой-то момент отложенные эти фильмы как-то выплеснутся, нас захлестнёт волна шедевров просто, да?
Марина Малахатько: Да, да, да! Какая-нибудь очередная «Миссия невыполнима» и так далее.
Алексеем Щукин: Сразу пять «Миссий невыполнимых».
Марина Малахатько: Сразу пять просто подряд. Да, конечно, теневой рынок кинопроката, вот эти все возможные способы, как нелегально скачать кино и посмотреть его бесплатно, не за 400 рублей, а то и 800, конечно, это очень сильно подкосило кинобизнес.
Алексеем Щукин: А сам поход этот в кино? Сначала же было такое, когда кинотеатры вытеснялись видео. Когда появились видео, тоже казалось, что в кинотеатры не будут ходить. И действительно в 90-е, наверное, была сильная просадка кинотеатров. Потом в какой-то момент кинотеатры опять. Всё равно в кинотеатре по-другому ты смотришь. Звук, свет, огромный экран. Сейчас почему всё-таки просмотр дома побеждает? Потому что огромный выбор. Ты можешь под себя как бы.
Марина Малахатько: Это то же самое, почему развивается онлайн-ритейл, а не офлайн. Зачем вставать, идти куда-то, ехать ещё, не приведи, Господи, ради того, чтобы померить кучу вещей, и в итоге ничего не купить. Ты можешь заказать себе доставку всего сейчас уже. И, в принципе, то же самое касается сейчас кино. Ты можешь посмотреть кино дома.
Алексеем Щукин: Но впечатление совсем другое, когда ты в кинотеатр приходишь, да?
Марина Малахатько: Да. И, совершенно верно…
Алексеем Щукин: Я попал в «ГУМ», извините, пожалуйста, неделю назад. Случайно попал в «ГУМ» на какой-то закрытый показ. Я, может быть, года полтора не ходил. Я вышел вообще потрясённый фильмом. Была очень хорошая лампа. Был очень хороший звук. Я просто сходил, ох, как бывает вообще! С тем, что дома смотришь, не сравнить вообще.
Марина Малахатько: Конечно, в любом случае посещаемость кинотеатров сохранится. Но, на наш взгляд, она, конечно, ближайшие 2 года будет не той, что мы все привыкли. Раньше в самые обычные кинотеатры ходило 2,5 тысячи человек в торговый центр, то сейчас вообще трафик прыгает. Опять-таки, зависит от того, что показывают. Плюс давайте не забывать, что у многих до сих пор жива трагедия в «Зимней вишне». И вообще слово «кинотеатр» для многих семейных людей просто до сих пор как ругательство. С детьми не хотят ходить многие. Вот психологически просто пока ещё такие воспоминания живы.
Алексеем Щукин: Хотелось про реконцепцию немножко продолжить. Вот несколько месяцев назад «ИКЕА» объявила о том, что начинает реконцепцию своего торгового центра огромного в Тёплом стане. И она там делает парк, убирает парковку под землю. Вообще такой паркомолл получается такой как общественное пространство. Создают какое-то огромное количество кружков. Там будет всего. И сначала была версия, что это свидетельство того, что торговые центры живы, значит, всё хорошо. Потом, когда я общался с людьми, оказалось, что это для «ИКЕИ» история 3-5-летней давности. Они начали просто большую программу. И вот дошла очередь до России. А в Китае они вообще. У нас они вкладывают 30 миллиардов рублей, чуть меньше полумиллиарда долларов, огромная сумма. А в Китае в торговый центр какой-то они миллиард вкладывают. Ваше мнение. Насколько этот путь развития торговых центров, когда они становятся гибридными, полуобщественными пространствами, полуторговыми…
Марина Малахатько: Это неизбежный путь торгового центра. Мы уже от слова «торговый центр» переходим к понятию mixed-use ритейл. И слово «ритейлер» уже включает в себя – что только ни включает. В новых проектах мы рассматриваем и коворкинги, и медицинские клиники, и все возможные социальные, образовательные, культурные учреждения. Торговый центр – уже не торговый центр. Это факт. У «ИКЕИ» эта программа была анонсирована ещё в 2012 году.
Алексеем Щукин: 10 лет почти назад, да?
Марина Малахатько: Да, по-моему, в 12-м году мы как команда делали, в том числе консалтинг по реконцепции «Белой дачи». Это большая программа, системная, долгосрочная и так далее. Но, опять-таки, посмотрите, кто у нас пионеры реконцепции? Это компании иностранные, международные, в которых дешёвое проектное финансирование. И деньги, само по себе. А какой-нибудь перезаложенный в банке, в двух банках, которые финансируют наших девелоперов, для «Острова мечты» вот так просто не возьмёшь и не сделаешь там реконцепцию. Но, тем не менее, и у них есть такая программа. У девелопера есть выбор. Развивать ритейл, развивать новые форматы внутри себя – это дорого. Либо вариант – развивать территорию вокруг себя, привлекая партнёров, делая это самому, входя в другие виды бизнеса. Если это позволяет, если есть такая возможность.
Алексеем Щукин: Ну да. Если территория есть такая.
Марина Малахатько: Если есть территория.
Алексеем Щукин: «ИКЕА» идёт сразу двумя путями. И территорию вокруг, и пристраивает ещё торговый некий…
Марина Малахатько: Да. Но, опять-таки, они не заходят в другие виды недвижимости. Они не делают жильё или офисы. Ну ладно, офисы они делали, сейчас пока не видела проектов, чтобы вокруг развивали офисы. И так далее. Они создают среду, скорее, да, про социум, больше некоммерческие вещи.
Алексеем Щукин: Кстати, ещё один такой полупаркомолл ещё один такой, выходит, получается на Павелецкой, перед Павелецким вокзалом.
Марина Малахатько: Безусловно, три гектара, чудесный парк, который будет эксплуатироваться.
Алексеем Щукин: А расскажите о нём, просто очень интересно. Это, наверное. Один из самых интересных торговых центров, премьер этого года. Правильно я понимаю?
Марина Малахатько: Премьера этого года. Собственник обещал открыть парк ко Дню города. Действительно мы планируем в октябре открываться. Павелецкая – это, в принципе, такой для рынка суперзнаковый проект, потому что его ждали 17 лет. Все мы помним эту яму, которая мозолила глаза. Но до ямы ещё был проект. Были арендаторы, которые были подписаны в этот проект.
Алексеем Щукин: Уже 17 лет назад были?
Марина Малахатько: Ну не 17. Первые арендаторы были подписаны в 2007, 08. Поэтому это такой трагический долгострой, который наконец-то завершается таким хэппи-эндом. В Павелецкой 3 уровня.
Алексеем Щукин: Подземных?
Марина Малахатько: Да, безусловно. Минус третий – это супермаркет «Перекрёсток» с прикассовой зоной. Часть этого уровня отдана под парковку. Дальше минус второй и минус первый – это ритейл-концепции. Как правило, это такие лучшие ритейл-концепции, которые мы знаем. Сетевые профессиональные федеральные и международные операторы самые разные. Конечно же, у нас расширенная зона общепита, безусловно. Мы следуем этим трендам везде. У нас достаточно большая зона бьюти. Будет флагманское «Золотое яблоко» 1700 метров. Красота неописуемая. Подбираясь к парку. Парк на 3 гектара будет в эксплуатации девелопера. Изначально его идея, я имею в виду собственника объекта, была передать парк в эксплуатацию города. Но мы очень настойчиво убеждали его, что так делать не надо, потому что да, это требует больших средств на самом деле – эксплуатация парка, Но при этом ты также можешь на парке зарабатывать. Делать все возможные маркетинговые мероприятия, выставки, маркеты, концерты, лекции и так далее. Это тоже приносит тебе трафик и имидж определённый. И мы хотим этому имиджу соответствовать. Соответственно, парк у нас остаётся. Будет большое благоустройство. Там потрудились 6 самых разных команд, которые занимаются благоустройством. Одни делали малые архитектурные формы, другие занимались кустами, третьи большими деревьями и так далее. Здесь у меня не очень большой бэкграунд знаний, но, тем не менее, эта история интересная. На самом деле история не только про Павелецкую. Многие стали задумываться о том, чтобы озеленять себя. Ну «Каширская Плаза» сделала крышу зелёную, например. АДГ во всех проектах делает эксплуатируемую кровлю и благоустраивает территорию вокруг, какая бы она маленькая ни была. А «Остров мечты» упомянутый – он находится в парке. И парк будут дальше благоустраивать. Всё, что снаружи, как раз будут развивать дальше. Это хорошая идея, потому что я надеюсь, негатив по отношению непосредственно к торговому объекту пройдёт. Мне кажется, немножко была всё-таки ошибка в коммуникации. Не нужно было уж так писать, что это будет «Дисней Лэнд». Это же было не так.
Алексеем Щукин: Да, такое разочарование. Ты приходишь – просто разочарование.
Марина Малахатько: Потому что там 72 тысяч метров арендопригодных площадей – это ритейл. И 40 тысяч метров – это детские развлечения. Если бы там не пытались спрятать этот ритейл под парк, конечно, я думаю, публика была бы совершенно другого мнения об объекте. А так получается, что позиционировали всё время как «Дисней Лэнд», а тут вдруг раз – и 70 тысяч метров торговых площадей.
Алексеем Щукин: Хотя они, в принципе, неплохие. Там качество внутри, кстати, интересно, что фасад совершенно ужасающий какой-то, а внутри другая рука совсем, и он выглядит прилично достаточно, на мой взгляд, как посетителя.
Марина Малахатько: Там инвестиции колоссальные на самом деле. Мне больно за банк «ВТБ» и девелопера, потому что я понимаю, сколько денег потратили. И в какую мясорубку попали.
Алексеем Щукин: А почему такой фасад несуразный? Тогда получается, такое ощущение, что внутри делали западные архитекторы, а фасад рисовал второкурсник из МАРХИ, которому потом третьекурсник пометил какие-то ошибки.
Марина Малахатько: Фасад конкретно «Острова мечты» комментировать не буду. Правда, не знаю, почему так получилось. Но я Вам точно могу сказать, что первый проект на Павелецкой, который я увидела в 16-м году, этот проект архитектурный был сделан другой компанией, не «Си Концепт». Это огромная разница между тем, что сейчас будет, и то, что принято собственником как проект, и то, что было раньше нарисовано – это кардинальная разница. Поэтому, наверное, это всё зависит от автора.
Алексеем Щукин: Это заслуга владельца, получается, да? Гордеева, да?
Марина Малахатько: Господи, ну Сергей Эдуардович – у него всегда со вкусом было всё в порядке. Поэтому, конечно, он не стал оставлять старый проект. Он всё сделал так, как считает нужным. И большое ему спасибо за это. Вначале там были изображены какие-то странной формы входные группы. То есть, центр был подземным. Но идеологически это было похоже на такие синие грибы. Мне, по крайней мере, лично это напоминало синие грибы. В качестве акцентированных входных групп в торговлю. Ладно, дело вкуса. И личного восприятия.
Вячеслав Суриков: А вот как часто является такого рода проблемой, когда торговый центр выстраивался с одной концепции с учётом всех веяний времени, а потом вдруг – раз! Эти веяния резко изменились. И вот уже что-то нужно менять. И уже торговый центр неэффективен просто за счёт того, как он спроектирован?
Марина Малахатько: Таких примеров всё ещё много, господа.
Вячеслав Суриков: Но как это можно предусмотреть? На стадии запуска.
Марина Малахатько: На стадии запуска у вас должно быть понимание того, что первое правило, первая заповедь, не знаю, мне кажется, при любом проектировании – это универсальная планировка. Она должна быть максимально гибкой ко всем возможным изменениям. Что я имею в виду? Остекление фасада, например. То есть, многие хронически у нас любят экономить на остеклении фасадов. Есть, конечно, в этом логика. Это дорого.
Алексеем Щукин: Бетон дешевле стекла, конечно.
Марина Малахатько: Потом ещё эксплуатация дорогая, потому что обогревать это стекло в наших широтах довольно небюджетно и так далее. Но это история про то, что если у тебя становится всё плохо совсем-совсем, то можно было бы сделать как в Китае с учётом остекления какие-то другие формы. Не ритейл. Сделать мини-отель, клиника, ещё что-то, мебельное. Или какие-то концепции, которым важен свет. Многие собственники об этом не думают на старте, предполагая, что у меня классное место, оно и так будет работать. И не думают о том, что в случае чего у тебя должен быть в торговом центре тоже такой эджайл. Он должен – раз, и переделаться как конструктор во что-то новое. А это новое технически невозможно сделать, потому что тут ты всё залил бетоном, тут у тебя невозможно пробить выход, а он нужен для конкретно, условно, внедрения офисного центра, например. И так далее. Сейчас, в принципе, ещё раз, ритейл уже не ритейл, это что-то гибридное всё время. Мы хотим посадить коворкинг в торговый центр. Мы много куда не можем его посадить, потому что просто нет света. И оп, история не летит. Или мы хотим увидеть визовый центр где-нибудь, в каком-нибудь объекте, куда не захотел уйти какой-нибудь fashion-универмаг, потому что fashion-универмагов почти не осталось. В России их всего, по сути, два. Ну «ЦУМ» есть. «ЦУМ» и «Делта» - это тоже департменсторг классический, как он есть. Правда, люкс, но, тем не менее. Поэтому, опять-таки, ты сильно себя ограничиваешь. Уже на этапе запуска. И так далее. Например, те же коробки, которые являются неотъемлемой частью любого классического молла. Вот есть коробка гипермаркета. Гипермаркеты уже не нужны. Что мы делаем с коробкой? Конечно, мы её перенарезаем. Как правило, это первый этаж, это дополнительная площадь. Но иногда эта коробка построена, точнее, спроектирована, и вот всё сделано настолько плохо, что, чтобы перестроить вот эту часть коробки, нужно потратить денег больше, чем ты заработаешь от этой мелкой нарезки, которую ты получишь после реконцепции этой зоны. Возможность гибкости должна быть по определению во всех проектах всегда, независимо от того, в какое время был построен торговый центр. Если ты не можешь играть с этими объёмами... «Авиапарк» может себе позволить быть четырёхэтажным. Но это исключение из правил. Мало кто из торговых центров выживает в такой вертикали. Сейчас уже третий этаж, в принципе, много операторов не могут себе позволить заходить на третий уровень, потому что, опять-таки, развлекательные концепции ограниченные жёсткими СНИПами и постоянными проверками теперь после печальных событий особенно. Опять-таки, это вопрос к кинотеатрам, потому что у нас идёт консолидация кинорынка. У нас, по сути, осталось 3 игрока, будет меньше. Я говорю про крупных игроков. Поэтому у тебя есть избыточная площадь, которую тебе нечем загрузить. И если у тебя всё так плохо построено, без окон, без дверей и низкий потолок ещё, моя любимая история, обязательно кто-нибудь спроектирует что-то, типа, потолок 3 метра до перекрытия. Ну зачем?! Непонятно. Всё равно многие очень любят этим развлекаться. И с этим уже ничего не сделаешь, потому что даже для дарк стора тебе нужен высокий достаточно потолок, чтобы они могли хранить на стеллажах свои товары. Ты сам себе стреляешь в ногу уже на этапе проектирования. Поэтому умные люди что делают? Зовут консультантов, то есть нас. Потом на консультанта можно свалить всю вину, если не получилось.
Алексеем Щукин: Скажите, а получается, что оборот торговых центров упал. Какие-то торговые центры из низшей лиги в плохом состоянии. А почему, грубо говоря, коронакризис больше года идёт, мы не видим перехода неких активов. Многие торговые владельцы получили кредиты. Они заложены, перезаложены, эти объекты. Но перехода объектов мы всё-таки не видим.
Марина Малахатько: Как же не видим?
Алексеем Щукин: Идёт, да?
Марина Малахатько: Вы смотрите внимательнее! Конечно, такие банки как «Траст», «Открытие» получили кучу стресс-активов, с которыми нужно разбираться. То, что хотя бы в каком-то интересном состоянии несёт выручку, или имеет потенциал для ряда девелопмента, они продали с аукционов. То, что пока невозможно продать с аукционов по разным причинам, сейчас идёт в стадии самых разных идей, как это можно поддержать всё-таки, поднять какой-то поток и реализовать. Потому что для банка управление недвижимостью вообще не цель. Задача стоит – продать. В частности, наиболее любопытный стресс-актив – это торговый центр «Ривьера», хорошо знакомый. Конечно, без относительно кредита ты никогда не назовёшь торговый центр каким-то неликвидом. Это качественно построенный красивый объект с качественным набором брендов, с хорошей выручкой. Но, конечно, его топят. Там как есть. Поэтому нужно понимать, что мы имеем в виду под стресс-активами. Нужно также понимать, что таких объектов очень много, они реализуются через публичные аукционы. Была масса продаж таких знаковых каких-то стресс-активов не было. Из знаковых я вспомнила только «Ривьеру». И то как бы тоже стресс такой с натяжкой. Потому что объект хороший, он работает. У него есть трафик. Конечно, есть и вакансия, но его позиция относительно других объектов в Москве очень хорошая.
Алексеем Щукин: Живой он.
Марина Малахатько: Он вполне живой.
Алексеем Щукин: Скажите, а что в мире происходит с торговыми центрами? В Европе. Правильно я понимаю, что в некоторых странах ещё они закрыты или только открываются?
Марина Малахатько: Зависит от страны. Конечно, в ряде стран объекты закрыты. И у нас французы в депрессии хронической. Какие-то страны стали открывать торговые центры.
Алексеем Щукин: Во Франции закрыты, в Англии, да?
Марина Малахатько: Да, да, да! Бизнес там сократился. Но мы видим, что всё-таки он живой. Многие стали развлекаться от Лондона до Австралии всем, чем только возможно. Это возможность заехать на парковку, сделать пикап из торгового центра, это возможность заказать товары из разных магазинов, тебе их доставят. Переживают кризис объекты по-разному, в зависимости от своих финансовых мощностей решают эти вопросы. Так или иначе, все торговые центры стремятся к тому, чтобы делать какой-то товарооборот за счёт доставки, или маркетплейса, или ещё чего-то. Стараются выжить. В большинстве стран Европы торговые объекты закрыты или работают частично.
Алексеем Щукин: Открывается Германия, по-моему, Вы говорили?
Марина Малахатько: Да. Они открылись на прошлой неделе. Они делали поэтапное открытие. Ещё в начале этого года или в конце прошлого сделали открытие магазинов до определённого метража. Но мы будем подбивать как раз итоги первого полугодия, потому что 20-й год – это вообще не показатель. Скоро подведём итоги первого полугодия по всей Европе. И как раз будет очень хорошо видно, как выжили те или иные ритейл-объекты в Европе, включая нашу страну.
Алексеем Щукин: А в США что? Мне попадалось несколько статей на «Bloomberg» о том, как там всё плохо с торговыми центрами, что средняя стоимость упала на 60%. Про какой-то объект, я помню, было написано, ну вот стоимость, это, значит, стоимость земельного участка минус цена сноса. Сам объект ничего вообще. То есть, отрицательную имеет стоимость, да?
Марина Малахатько: Нет, есть такие. Там история с торговыми центрами-призраками широко освещается в нашей прессе, в том числе. В США переизбыток ритейла. Если у нас в Москве 512 метров на 1000 жителей арендопригодной площади. Это Москва. В некоторых регионах есть под тысячу метров. Очень насыщены Краснодар, Екатеринбург. Да, но это точечные. Средняя обеспеченность у нас торговыми площадями довольно низкая. В малых городах, население 300 тысяч и меньше, там вообще их почти нет. Это вот как раз те новые зоны роста, которые мы будем наблюдать в ближайшие годы. А в США обеспеченность торговой площадью более полутора тысяч на 1000 жителей. Это в среднем по Америке. Это огромный объём. Торговые центры там строились по принципу, во-первых, того, что в США население очень мобильное, иммобилизованное, как правильно. В общем, все путешествуют на машинах. Дешёвая земля в Америке – это, как правило, земли резервации, где есть специальное налогообложение, есть какие-то специальные зоны. Поэтому крупные торговые объекты, как правило, вынесены из центра города на периферию. И сейчас заставить американцев в нагруженном пробками мегаполисе сесть в машину и ехать 3 часа куда-нибудь с Беверли-Хиллз к чёрту на кулички, чтобы купить что-то, если есть «Амазон», просто нереально. Поэтому да, там всё плохо. Их пессимизм обоснован. Это не наш путь. Мы до такого вряд ли доживём. Не в ближайшие 10 лет, а дальше…
Алексеем Щукин: Проблемы старого перенасыщенного рынка такие, да?
Марина Малахатько: Это стечение обстоятельств. Основной объём метров приходится на периферию. Сейчас никто не хочет тратить время на поездки. Тем более, если есть доставка. И суперудобный сервис, электронные зеркала, тебе привезут всё, что ты хочешь примерить. Там история про другое. Наложился огромный объём, который не нужен был изначально, на то, что ещё и неудобно туда ехать. И супер развита доставка. Там, понятно, что доля онлайн-ритейла 25%, конечно, будет расти.
Алексеем Щукин: Понимаю, что, несмотря на то, что торговые центры испытывают прессинг со стороны онлайн-торговли. И вообще есть некие вопросы и проблемы в целом, всё равно есть ресурс и резерв для строительства новых торговых центров в городах 300-тысячниках. Или, допустим, в Москве в каких-то спальных районах, что называется, районные центры.
Марина Малахатько: Районные центры будут жить и здравствовать в ближайшие годы. Это история про 5000 метров арендопригодных площадей. От 5 до 15. Эти объекты как раз и являются такими наиболее sustanable для девелоперов. Потому что, как правило, там нет fashion-операторов, там достаточно большая зона еды, «Фуд энд беверидж». И продуктов, и сервисов. В принципе, такие районные моллы, в том числе, которые строят «ADG», есть «Гарант-Инвест» и так далее. Это наши новые…
Алексеем Щукин: Это центры на районе, куда пешком пришёл или подъехать на машине. А ехать куда-то, условно говоря, в «ИКЕА» или какой-то огромный – это уже целая история. И уже как-то…
Марина Малахатько: И туда надо ехать не только для того, чтобы пошопиться так, чтобы ноги уже не чувствовать, но там, конечно, должно быть очень много про какие-то дополнительные эмоции. Поэтому «ИКЕА» так старается привлекать за город людей этими сервисами, окружением, развитием территории вокруг и так далее.
Вячеслав Суриков: Вы слушали подкаст журнала «Эксперт», который мы сегодня провели с Мариной Малахатько, директором Департамента ритейла CBRE, Россия и Алексеем Щукиным. Провёл подкаст Вячеслав Суриков. Всего доброго!
