По подсчетам консалтинговой компании Cushman & Wakefield, итоги 2021 года покажут ввод новых офисных площадей в Москве в объеме 510 тыс. кв. м. Таким образом, отмечается в аналитическом отчете Marketbeat Lite, этот показатель впервые за последние пять лет превысит полмиллиона квадратных метров. Важно, что рекорд этот будет поставлен, в основном, за счет built-to-suit (построенных под ключ) объектов, рассчитанных на конкретного заказчика.
В последующие годы строительство офисов в Москве будет достаточно интенсивным. Ежегодно может вводиться 350—400 тыс. кв. м, полагают в Cushman & Wakefield. При сохранении текущего уровня спроса такой показатель будет опираться на дефицит качественных предложений крупного объема.
Понастроившие для понаехавших держат удар
Всплеск строительства коммерческой недвижимости связан с двумя факторами: восстановлением спроса на офисы и массовым переходом в онлайн, объясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Два эти, казалось бы, противоречащие друг другу факторы тесно связаны.
Во-первых, активно развиваются платформы онлайн-торговли, а для их поддержания необходимо строительство новых распределительных центров — как за пределами московской агломерации, так и внутри Москвы и области, поясняет он. Во-вторых, происходит переориентирование крупных компаний, до пандемии активно арендовавших офисные помещения, на коворкинги. Предприятию выгоднее поставить перед девелопером задачу возвести определенный объект под нужды компании и взять его в аренду с полным обслуживанием. Этот формат очень удобен и для строительных организаций, которые и занимаются возведением такого рода зданий: они получают гарантированного арендатора, который не съедет из офиса в течение как минимум пяти-семи лет, тем самым фактически окупив все затраты на строительство.
На формат коворкингов и build-to-suit переходят девелоперы, онлайн-платформы, айти-компании — то есть, многочисленные холдинги, которым нет нужды ежедневно держать в офисе огромное число людей. Это, отмечает Кричевский, сокращает площади необходимых помещений и позволяет экономить на обустройстве рабочих мест — чем, фактически, и занимается девелопер, когда речь идет о формате возведения зданий или переформатирования части бизнес-центра под одну компанию.
Что же касается объема инвестиций, который в этом году растет на 40—50% по отношению к предыдущему, то он связан с эффектом низкой базы: прошлой весной и летом множество строительных объектов были заморожены из-за непонимания того, как будет развиваться ситуация с пандемией. А в нынешнем году, опираясь на масштабы вакцинации и другие пути противодействия распространению вируса, инвесторы вновь стали активно вкладываться в строительство нежилых помещений.
Классика склоняется перед гибридом и коворкингом
В ситуации с ростом рынка офисной недвижимости дело, скорее, не в «буме», а в специфике этого сегмента современного рынка столичной офисной недвижимости, полагает руководитель оценочной компании «Центр Делового Консультирования» Никита Бубякин. Классический формат готовых офисов уходит на второй план из-за того, что компании в результате пандемии стали менять подходы к организации рабочего процесса. Это влечет за собой отток арендаторов классических помещений и смещение центра внимания на гибридные, гибкие офисы или коворкинги. Что же касается крупных корпораций, компаний госсектора, то им требуются достаточные площади, но они не всегда готовы заезжать в освободившиеся здания, не ориентированные под их собственные нужды.
С учетом того, что с 2014 года в Москве снижается ввод новых качественных офисных объектов, крупные заказчики все больше готовы выбирать альтернативный и популярный на западе формат built-to-suit, когда девелопер берет все проектные, строительные и ремонтные работы на себя, а заказчик въезжает в полностью в готовый под его нужды офис и подписывает долгосрочный договор аренды. В этом случае девелопер получает гарантированного арендатора и в последующие годы покрывает свои затраты, отмечает Бубякин. А конечные расходы арендатора оказываются меньше, чем если бы он занимал офис по классической схеме. То есть, полагает эксперт, схема built-to-suit для Москвы и регионов будет актуальна, но в разрезе крупных компаний. А наибольший интерес для небольших компаний будут представлять гибридные и гибкие офисы.
В этом году, по разным оценкам, может быть введено в эксплуатацию от 510 до 529 тыс. кв. м бизнес-центров. В этот объем входят не только офисные площади, но также вспомогательные и сопутствующие: парковки, общественные и коммерческие пространства. При этом предполагается, что под конкретных заказчиков будет введено порядка 50% площадей, что почти вдвое превышает показатель прошлого года.
По мнению Бубякина, такая тенденция в столице будет нарастать. Но из-за дефицита качественных площадок под застройку в деловых кластерах центра, интересы заказчиков и активность девелоперов начнут смещаться в более удаленные деловые районы — например, Нагатино, Сколково или на территории Новой Москвы.
