За все необеспеченные потребительские кредиты в рублях с 1 октября придется платить с учетом повышенных коэффициентов. Такое решение принял ЦБ РФ. Как говорится в сообщении регулятора, ускоренный рост необеспеченного потребительского кредитования, не поддерживаемый соразмерным повышением доходов населения и притоком новых заемщиков, в сочетании со снижением стандартов кредитования приводит к накоплению банками рисков и к увеличению долговой нагрузки населения.
Эти выводы подтверждает статистика. Так, опережающий индикатор кредитной активности (приведенные к годовому выражению темпы роста ссудной задолженности за последние три месяца) составил на 1 июля 22,5%. Наибольшие темпы роста задолженности (более 30% год к году) наблюдаются в крупных универсальных банках, активно наращивающих потребительское кредитование для диверсификации своего бизнеса. Ряд розничных банков также демонстрируют высокую кредитную активность.
Данные за второй квартал 2021 года показывают, что ускоренные темпы роста кредитования сопровождаются ослаблением его стандартов: ростом показателя долговой нагрузки заемщиков (ПДН), увеличением доли долгосрочных необеспеченных кредитов (свыше пяти лет) и смягчением банками иных составляющих кредитной политики. Среднее значение ПДН по потребительским кредитам, предоставленным во втором квартале 2021 года, достигло высокого уровня — 61,1%3, увеличившись на 0,4 п.п. по сравнению с первым кварталом 2021 года и на 1,8 п.п. по сравнению с первым кварталом 2020 года.
Вводимые надбавки, считают в Банке России, делают для кредитных организаций необеспеченное кредитование менее рентабельным относительно прочих видов кредитования. Однако ряд экспертов не согласны с позицией ЦБ.
Как ее не студи — а она растет
По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, беспокойство регулятора обоснованно, однако анонсированное повышение надбавок к коэффициентам риска вряд ли кардинально изменит ситуацию. Ипотека останется быстрорастущим рынком, считает он. В целом, меры ЦБ, конечно, будут способствовать некоторому замедлению роста ипотечного рынка во 2 полугодии, однако по итогам всего нынешнего года объемы выдачи жилищных кредитов, вероятно, окажутся не меньше прошлогодних (4,3 трлн руб.), полагает эксперт. Он отмечает, что в какой-то мере сдерживать данные риски будет общая нормализация денежно-кредитной политики в стране, а также ужесточение с 1 июля условий по госпрограмме льготной ипотеки.
«Свою роль в определенном охлаждении ипотечного рынка должно сыграть увеличение с 1 августа надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (до 50-100 базисных пунктов с текущих 20-80 базисных пунктов), — полагает Додонов. — Это должно привести к тому, что ставки по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% повысятся в пределах 0,5 процентного пункта, что, однако, вряд ли кардинально переменит ситуацию. И ипотека, скорее всего, останется самым быстрорастущим сегментом российского рынка розничного кредитования в нынешнем году».
Хочешь взять ипотечный кредит? Возьми потребительский
С 1 августа текущего года рынок ипотечного кредитования ожидают дополнительные нововведения: для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом надбавки к коэффициентам риска увеличатся до 50-100 базисных пунктов с текущих 20-80, констатирует эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Увеличение надбавок прогнозируется практически и для всех других займов, но в меньшей степени. Таким образом, заемщик, не имеющий больших первоначальных средств на покупку жилья, будет кредитоваться под гораздо более высокий процент, нежели тот, кто располагает на момент одобрения кредита средствами для более крупного первого взноса.
Такое регулирование, по мнению ЦБ РФ, должно сократить рост закредитованности россиян, которая за последний год значительно выросла и при официальном сокращении доходов граждан создает предпосылки к возникновению ипотечного пузыря, поясняет Анисимова. В течение нынешнего года ключевая ставка ЦБ РФ поднималась несколько раз — с 4,5% с начала года до 6,5% на сегодняшний момент, предопределяя изменения на рынке кредитования в сторону повышения процентных ставок по розничным кредитам. Некоторые банки не спешили сразу поднимать ставки, которые до этого, в основном, были снижены для привлечения в летний период покупателей недвижимости, но подняли расценки по сопутствующим услугам и продуктам.
Новая кредитная политика предполагает, что простому обывателю, располагающему минимальным первоначальным взносом и не имеющему других инструментов для приобретения необходимого жилья, кроме ипотеки, возможно, придется рассмотреть дополнительно потребительский кредит для увеличения массы взноса, полагает Анисимова. Надо понимать, что для таких заемщиков риски увеличиваются еще больше: возрастают суммы по кредитам и долговая нагрузка в целом, растет риск банкротства и продажи имущества с торгов в случае невыплаты. Но, с другой стороны, если у человека есть острая потребность в приобретении жилья, то у него возникнет стимул изыскивать различные возможности по дополнительному заработку.
Повышение кредитных ставок, скорее всего, не остановит ипотечное кредитование, считает Анисимова. За неимением альтернатив граждане будут брать кредиты, увеличивая свою кабалу. Не справившись с нагрузкой, они будут банкротиться, пополняя рынок имущества с торгов, которое можно будет приобрести исключительно за наличные деньги тем, у кого они имеются в свободном обращении. Обнищавшие банкроты будут переселяться в бедное жилье, формируя аналоги трущоб, а в лучшем случае — уезжая в недорогие сельские местности. Приведет ли это к тому, что «бедные будут беднеть, а богатые богатеть еще больше», покажет время.
Назвать такой механизм полноценным регулятором экономических процессов вряд ли можно, добавляет аналитик. Наряду с ужесточением правил ипотечного кредитования необходимо создавать другие механизмы приобретения жилья и улучшения жилищных условий, возможности увеличения доходов и создания новых рабочих мест, создания условий для предпринимательства — ведь эти проблемы в стране по-прежнему еще не решены.
Когда бросаешь монетку — смотри куда
Говорить о том, что спрос на ипотеку резко просядет именно после надбавок ЦБ на риск не приходится, поскольку он и без них начал серьезно проседать, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Рост ключевой ставки вместе с высокими ценами и снижением реальных доходов населения поставили вопрос о том, чтобы сохранить темпы выдачи кредитов хотя бы на уровне 2019 года, не говоря уже о том, чтобы поддержать тренд года прошедшего и первой половины 2021 на наращивание объема кредитного портфеля.
Ведущие банки страны снижают предел первоначального взноса до 10%, понимая, что добросовестных заемщиков с приличным первым платежом фактически не осталось — этот пласт обзавелся кредитным жильем еще до роста ставок. Поэтому здесь можно наблюдать определенное противоборство между банками и ЦБ.
Факт того, что темпы роста ипотечного портфеля замедлятся, уже очевиден, констатирует аналитик. Возможный показатель прироста год к году — около 15%. Фокус в ближайшее время должен сместиться на регионы — там льготная ипотека гораздо более актуальна, чем в крупнейших городах России. Но уже сейчас можно говорить о том, что перегрев рынка начинает сменяться неким подобием паники.
Во-первых, более четверти объектов жилья на продажу в Москве имеют обременение, что отрицательно влияет на их итоговую стоимость — нужно напомнить, что анализ цен на рынке делается по ценам продавца. Во-вторых, продолжает Кричевский, даже несмотря на этот факт заемщики продолжают покупать неликвидные квартиры в кредит по завышенным ценам, справедливо предполагая, что ставка может пойти вверх и дальше. В-третьих, в действительности процентная ставка по ипотеке в среднем может легко перевалить за 9% уже в августе-сентябре, что вызовет серьезную просадку в этом секторе, а наиболее высокорисковые операции, вроде кредитования квартир с первоначальным взносом до 20%, будут проводиться по ставкам выше 10%.
Поэтому, заключает эксперт, если не к концу текущего года, то ко второму кварталу следующего можно ждать серьезной коррекции на рынке недвижимости. Пока что она представляется в районе 5% от текущих цен, но прогноз может поменяться в худшую сторону.
