Жилье а-ля карт, дорого
Владимир Путин вечером 24 августа провел в Кремле встречу с гендиректором компании «Дом.рф» Виталием Мутко. Последний был более чем оптимистичен и ему было что рассказать. Стенограмму части беседы приводит сайт Президента РФ.
Например, по итогам 2020 года активы «Дом.рф» приблизились к 1,5 трлн рублей. Прибыль со дня создания выросла в восемь раз, а за все эти годы «Дом.рф» выплатил государству 127 млрд рублей дивидендов.
Впрочем, признал Виталий Мутко, в этом году ряд задач, в число которых входят поддержка граждан и спроса на жилье, еще не решен. Ими компания и занимается: это поддержка спроса и снижение стоимости ипотеки, а также ипотечные облигации.
Но несмотря на все усилия, жилья россиянам пока недостаточно: «необходимо балансировать спрос, больше жилья вводить», — сказал глава жильщной госкомпании. Ведь цена на недвижимость «подросла»: по словам Мутко, «в прошлом году – 18,5%, в этом году уже 13%, где-то в среднем на 25%».
«Ключевым [элементом] здесь является земля. Мы как оператор государства занимаемся вовлечением неэффективно используемых земель. Уже где-то 3,5 тысячи гектаров земли вовлекли с 2016 года в оборот, практически где-то на 15–18 млн кв. м. Правительство нас сейчас ориентирует не просто вовлекать, а чтобы на этой земле строилось жилье, со всеми нашими механизмами», – рассказал глава «Дом.рф»
Вторая тема, по его словам, связана с поддержкой предложения. Правительство разработало «инфраструктурное меню», одно из его ключевых «блюд» — инфраструктурные облигации. «То есть мы идем на рынок, занимаем деньги и под 3 процента выдаем застройщикам под создание инфраструктуры», – добавил Виталий Мутко.
По его оценке, в этом году «Дом.рф» построит в стране 84–85 млн кв. метров жилой недвижимости. «Сейчас темпы строительства опережают [прошлогодние], но мы должны понимать, что это за счет того, что был поддержан спрос и мы немножко в будущие периоды залезли, – продолжил он. – Важно понимать, что на следующий год будет этот же темп крайне сложно [удержать], потому что то жилье, что мы сейчас выводим, через 2,5 года должно «выстреливать».
«Для того чтобы у нас темпы шли стабильно, нам нужно в стройке где-то 120 млн кв. м. Сейчас где-то 98–99 млн, и ввод идет, ввод очень хороший, опережает [прошлогодние темпы], и вывод пошел. И те меры, о которых сказал: инфраструктура, проектное финансирование, вовлечение земель, мы хотим сами начинать девелоперством заниматься», – заключил Виталий Мутко.
Президент во время открытой части встречи в основном задавал уточняющие вопросы, а также отметил важность того, что уже 70% жилья строится по системе счетов- эскроу. «Это чрезвычайно важно», — заметил он. «Иначе это ведет к недоверию граждан в отношении того, что делает государство».
О масштабе строительной деятельности в стране позволяет судить приведенные на встрече данные, согласно которым на таких счетах лежит в настоящее время 2,5 триллиона.
Дальше ценам расти некуда?
Первичное жилье – сегмент, который с начала 2020 года вырос в цене более ощутимо, чем вторичка, отмечает старший управляющий партнер компании PG Partners Полина Гусятникова. Больше всего подорожали объекты в крупных городах, безусловным лидером является Москва, но в регионах рост цен тоже был ощутимым. В среднем в пределах 20-30%. Ценники повышались не одномоментно, основной скачок произошел во второй половине 2020 года.
«Я бы не стала связывать это с льготной ипотекой. Причина здесь одна, и она очевидна – коронакризис. Население судорожно вкладывало деньги, спрос превышал предложение. На этой волне цены резко подскочили примерно на 10%. Основной рост наблюдался во второй половине года, потому что, в связи с карантинными ограничениями, действовавшими весной, многие еще не понимали, на что могут рассчитывать», – рассказывает эксперт.
К концу года цены совершили еще один скачок, напоминает она, но не такой резкий, ситуация продолжилась в январе-феврале 2021 года. С тех пор цены еще выросли, но такого спроса на недвижимость больше нет. Более того, до того момента, когда правительство еще не объявило о продлении программы льготной ипотеки на новостройки, некоторые застройщики охотно предоставляли дисконт в пределах 5%, чтобы распродать максимальное количество объектов.
Как полагает Полина Гусятникова, рост цен на жилье уже достиг своего максимума. Спрос в некоторых ситуациях создается искусственно, потому что такого количества платежеспособных покупателей больше нет. Рынок перегрет. Для того, чтобы не впасть в стагнацию цены, как минимум, должны перестать расти хотя бы до конца этого года.
«Сейчас в экономике начались какие-то восстановительные процессы, потихоньку население приходит в себя и начинает восстанавливать утраченные доходы. Надеяться на откат, который мы наблюдали после кризиса 2014 года, когда цены на недвижимость выросли, а потом начали планомерно снижаться, думаю, в нынешних обстоятельствах не стоит. Не будем забывать про катастрофическое, буквально в два раза, подорожание стройматериалов, но остаться в сегодняшнем диапазоне до конца 2021 года они вполне могут. Первичка будет оставаться флагманом на рынке, вторичные объекты будут ориентироваться на нее», – уверена Полина Гусятникова.
«Увеличение предложения не поможет глобально снизить цены». Но минус 5-6% уже вскоре аналитик обещает
С тем, что главный триггер роста цен на жилье, – это повышение цен на стройматериалы и рост зарплат рабочих при их нехватке, а не льготная ипотека, пережившая в июле трансформацию, не согласен эксперт рынка недвижимости Академии управления
финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Именно благодаря ей, утверждает он, цены взлетели и в прошлом году, и продолжили рост в текущем.
Контракты на поставку стройматериалов составляются, как правило, на весь процесс строительства корпуса, говорит эксперт, поэтому, считает он, некорректно оправдывать взлет текущих цен удорожанием арматуры, бетона, древесины и других расходников. Он отмечает и то, что пиломатериалы от пиковых значений мая подешевели в три раза, вернувшись на терпимый уровень 2019 года, цены на сталь, железо и производные тоже постепенно снижаются, потеряв от пика примерно 20% не в последнюю очередь благодаря экспортным пошлинам.
Другой вопрос, что заготовщики все равно пытаются снять сливки с резко насытившегося предложением рынка, и это вполне логично, продолжает Алексей Кричевский. Еще один момент, о котором нужно говорить – никакое увеличение предложения не поможет глобально снизить цены, разве что строительство будет ужасного качества и материалы будут такими, что дома начнут сыпаться через пять лет. И это притом, что к качеству возведенных домов и так большие вопросы.
Он прогнозирует также, что с дорожающей ипотекой и отсутствием роста доходов населения спрос все равно не взлетит до уровней осени прошлого года. При этом на вторичном рынке цены уже снизились примерно на 2%.
Можно ждать коррекцию еще на 2-3% до конца года, и это будет вполне нормальным явлением при постепенном снижении цен на стройматериалы и отсутствии платежеспособных ипотечников – большинство из тех, кто мог купить жилье, уже это сделал, уверен аналитик. Дополнительным триггером для снижения цен станут залоги: 25% московского предложения продается с обременением, и здесь условия диктовать могут уже покупатели, а не продавцы. Это может дать еще 2-3% дисконта в среднем по рынку — по итогу сделок, а не по предложению.
