Дачная амнистия: версия два
О том, что Росреестр подготовил вторую версию «дачной амнистии», стало известно из слов его главы Олега Скуфинского на встрече с премьер-министром РФ Михаилом Мишустиным 4 августа (стенограмма опубликована на сайте правительства РФ). Как выяснилось, соответствующий законопроект был внесен в правительство РФ еще в конце июня. «Дачная амнистия 2.0» учитывает предыдущий опыт, накопленный с начала действия ее первой версии – 2006 года, собщил Скуфинский.
«Дачная амнистия» — это упрощенный порядок оформления в собственность отдельных категорий объектов недвижимости и земельных участок. В ее рамках с 2006 года около 14 млн заявителей оформили документы на собственность: это дачи, земельные участки, гаражи, жилые и садовые дома, хозпостройки.
«Порядок позволяет обойтись без разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию при наличии права на земельный участок, — рассказала Expert.ru адвокат, основатель адвокатского кабинета BonaFides Виктория Бессонова. — "Дачная амнистия"действует почти 15 лет – с 1 сентября 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 года №93-ФЗ. В настоящее время регулирование вопроса осуществляется Градостроительным кодексом и Законом от 13 июля 2015 №218-ФЗ».
Несмотря на масштабность первой версии «дачной аминстии», у многих россиян до сих пор не оформлены документы на собственность нового образца. Поэтому в прошлом году проект решили продлить до 2026 года. Ведь отдельные положения «амнистии» закончили свое действие еще в марте 2021 года, напомнили в Росреестре. Назрела необходимость и в расширении «дачной амнистии».
Вторая версия «Дачной амнистии» не означает, что первая была плохой, она пользовалась большим спросом среди граждан, поэтому возникла необходимость в ее продлении и уточнении, рассказала Expert.ru старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт».
«Новая редакция закона учла некоторые пробелы и теперь можно оформить право собственности не только на дом, расположенный на дачном или садовом участке, но также и на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, — пояснила юрист. — Добавление указанного параметра в закон свидетельствует о том, что законодатель своевременно реагирует на развитие рынка, гражданского оборота и учитывает, что в последние несколько лет увеличился рост использования земель для ИЖС».
В апреле законопроект о «дачной амнистии» прошел стадию общественных слушаний. Сейчас он готовится к внесению в Государственную Думу, инициатором выступит Правительство РФ, рассказала Бессонова.
Два порядка оформления вызвали неразбериху
Сейчас действуют два порядка оформления прав на земельный участок или объекты недвижимости: уведомительный и декларативный. Уведомительный порядок очень растянут по времени: нужно пройти четыре процедуры, подав столько же документов. Декларативный же порядок прост: вам нужно прийти в МФЦ с одним документом, а Росреестр оформит права на его основе, пояснил Скуфинский.
При этом уведомительный порядок не только долгий, но и плохо показал себя на практике, рассказал Expert.ru управляющий партнер Митсан Консалтинг Дмитрий Желнин.
«В 9 случаях из 10 местная администрация, получая уведомление о начале строительства, направляла заявителю письмо, в котором указывала, что не согласовывает начало и/или окончание строительства, — объяснил он. — На практике порядок из "уведомительного" превратился в «разрешительный».
Новая версия «Дачной амнистии» оставляет только декларативный порядок. Отмена уведомительного порядка не только ускорит процедуру оформления, но и уберет путаницу.
Неоформленных объектов недвижимости и земельных участков в России очень много. По сути, «дачная амнистия» – это завершение земельной реформы 90-х годов. В постсоветское время образовалось большое количество земли и объектов недвижимости, которые люди используют, но не могут оформить в собственность. Это земельные участки и объекты недвижимости, полученные до 1998 года.
Дача есть, но кто ею владеет, непонятно
Многие объекты были построены в советское время полустихийным «хозяйственным способом строительства, поэтому также остались неоформленными. Некоторые дома до сих пор числятся на совхозном (колхозном) учете или похозяйственном учете бывших поселковых советов, могут быть зарегистрированы в документах бывших БТИ. Поэтому их невозможно сейчас оформить.
«Нередко у граждан отсутствуют документы и на дом, и на землю под ним, приходится искать следы прав в архивах и идти в суд, —рассказала Бессонова. — Законопроект предоставит возможность одновременно приватизировать и дома, и землю в упрощенном порядке, путем подачи заявления в орган местного самоуправления. Для этого дом должен быть расположен на государственной или муниципальной земле в границах населенного пункта».
Гражданин мог использовать землю на протяжении долгих лет, но не может передать ее детям и внукам по наследству. Если ничего не менять, наследники будут вынуждены приобретать эту землю на общих основаниях у органов публичной власти. Но новая «дачная амнистия» может это изменить. Владельцы земли или дома смогут свободно распоряжаться своим имуществом – продавать, покупать, передавать в наследство и т.д.
«Вторая версия дачной амнистии потребовалась для того, чтобы решить вопросы с объектами, находившимися в бессрочном пользовании людьми, которые уже умерли, — объяснил Expert.ru владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. — Фактически, сейчас наследник такого дома на участке не может оформить его ни в собственность, ни в такое же бессрочное пользование (да и такая норма уже устарела). Закон не предусматривает наследование этого права, лишь права собственности на землю».
Новая «дачная амнистия» позволит переоформлять в собственность объекты недвижимости, которые оформлены как пожизненно наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование. Причем переоформление будет бесплатным.
«Законопроект меняет формулировку закона, которая предоставляет гражданину возможность зарегистрировать право собственности на землю, предоставленную до введения в действие Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения», — объяснила Бессонова. —В случае принятия законопроекта, речь будет идти не о праве гражданина зарегистрировать свою собственность, а о констатации факта – «участок считается предоставленным гражданину на праве собственности». И всё. Далее упрощенный порядок получения документов».
Предоставить можно будет не только прямые, но и косвенные доказательства права собственности на участок, рассказал Лазовский.
«По забору»
Кроме того, «дачная амнистия» поможет зарегистрировать право на землю без оформленных границ. Она будет учитываться по факту использования, то есть «по забору».
«Многие вопросы можно решать в судебном порядке, — рассказал Expert.ru эксперт Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Владимир Малашин. — Однако, не у всех есть на это возможности, да и суды общей юрисдикции иногда "волнуются", когда на другой стороне орган государственной власти. Очевидно, что новый законопроект упростит гражданам оформление прав на вышеперечисленные объекты недвижимости, минимизируя их финансовые затраты».
Не менее важное изменение вносится в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Оно дополнит норму указанием, что земельный участок предоставляется всем соседям в долевую собственность, но бесплатно тем из них, кто имеет право на приватизацию, отметила Бессонова.
«Если дом находится в собственности нескольких лиц с давних времен и один из соседей или его наследник продает свою долю, то тем самым продавец лишает права на приватизацию земли не только покупателя, но и всех своих соседей, — объяснила адвокат действующие нормы закона. — У соседей нет способов воздействия на продавца, если он не хочет приватизировать землю. Даже если соседи выкупят долю, то они все равно утратят право на приватизацию».
Также закон позволит упростить процедуры оформления прав на придомовую территорию под многоквартирным домом на основе схемы размещения земельного участка на кадастровом плане, а не только путем подготовки проекта межевания территории.
Дело не только в бюрократической волоките
Есть еще одна причина необходимости расширения и продления «Дачной амнистии», важная. но не выпячиваемая.
Незарегистрированной недвижимости очень много и государство не знает, с кого собирать налоги. По разным оценкам, в России не стоит на учете коло 70-80% недвижимости, объяснил Желнин.
«За январь-апрель 2021 года налогов с недвижимости поступило 423,3 млрд рублей, — подытожил эксперт. — А теперь представьте, что это лишь 20-30% о всего объема, что государство может собрать, знай оно про все объекты недвижимости».
