Счетная палата опубликовала заключение на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год. Одной из тем, которые были затронуты в документе, стала ситуация на ипотечном рынке. Как полагают эксперты СП, этот сегмент нуждается в пристальном внимании ЦБ, поскольку резкий рост портфеля ипотечных займов и цен на недвижимость может привести к образованию пузыря.
По информации контролирующего органа, в 2020 году ипотечный портфель вырос на 21% в годовом сопоставлении и по состоянию на 1 января 2021 года составил 9,5 трлн руб. За весь прошлый год было предоставлено 1,713 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб., что больше показателей 2019-го как в количественном выражении — на 35%, так и в денежном — на 51%. При этом резкий рост спроса на ипотеку привел к одновременному увеличению цен на недвижимость. В 2020 году на первичном рынке он составил на 12%, на вторичном — 9,5%. Как напоминает «Прайм», в рамках антикризисных мер весной 2020 года в России начала работать программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5%. Позже программа была продлена до 1 июля 2022 года с существенным изменением условий: купить жилье в новостройке в ее рамках можно по ставке до 7% годовых, а максимальная сумма кредита для всех регионов — 3 млн рублей (до этого было 6 млн рублей, а в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области — 12 млн).
Тем не менее, риски перегрева рынка сохраняются. В сложившейся ситуации, заявили в СП, ипотечный рынок требует пристального внимания со стороны регулятора, поскольку резкий рост ипотечного портфеля и цен на недвижимость может сформировать финансовый пузырь, который способен серьезно ударить по стабильности финансового сектора и доходам населения.
Пузырь уже есть
Отчет Счетной палаты относительно ипотеки и ипотечного пузыря не актуален, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Причина проста: отчет касается исполнения бюджета за 2020 год. О том, что льготная ипотека взорвала рынок, говорилось еще в прошлом году — равно как тогда же говорилось о том, что программу до текущего лета продлевать нельзя ни при каких обстоятельствах, поскольку неликвидное жилье не просто стало продаваться, оно стало улетать по совершенно неадекватным ценам, которые на 20-30% превышает адекватную оценку.
Пусть в значительно меньшей степени, но это продолжается и сейчас, констатирует эксперт. Правда, сегодня война за цену идет уже со стороны продавца, поскольку он потерял статус доминирующей силы после роста ипотечных ставок и частичного сворачивания льготной программы покупки новостроек. И если говорить о том, есть ли пузырь на рынке и какова вероятность, что он лопнет, то смотреть нужно на итоги этого года, потому что по ним уже можно сделать ряд выводов.
Первый вывод состоит в том, что ипотечный портфель вырастет больше, чем в прошлом году, отмечает Кричевский. Второй — банки получат рекордную прибыль, которую будут пытаться как минимум повторить в будущем. Третий — количество квартир с обременением на рынке будет увеличиваться ежемесячно из-за нехватки средств заемщиков на обслуживание кредитов. Если летом в Москве было выставлено на продажу около четверти ипотечных квартир, из которых 15-20% - инвестиционные, то к концу года их количество может достичь трети всех лотов.
И это когда речь идет о самом финансово благополучном городе страны. Так что вопрос о том, есть ли на рынке пузырь, или по статистике у нас сокращается процентное соотношение к задолженности, — риторический заключает эксперт. То, что просрочки падают относительно текущих уровней, объясняется просто: слишком много кредитов было выдано за последние полтора года.
Американского сценария можно избежать
Так или иначе, но рост цен на недвижимость, обеспеченный льготными программами кредитования ипотеки, постепенно начинает замедляться, отмечает основатель TalkBank Михаил Попов. Сейчас эксперты говорят о стагнации, об увеличении экспозиции продающихся квартир — это сигнализирует о переломном моменте на рынке недвижимости и созревании потенциального спада. Но программа льготной ипотеки будет действовать до середины следующего года, и, возможно, мы увидим второй пик, когда люди будут спешить приобрести квартиру, пока действие льготной ипотеки не закончилось, предполагает эксперт. Особенно, если заранее не будет оговорено, что программа будет действовать еще какое-то время.
Вслед за бурным ростом может наметиться сильный нисходящий тренд, не исключает Попов. В перспективе это действительно может создать ситуацию нестабильности для финансовой системы и ипотечных заемщиков, поскольку при значительном удешевлении жилья есть риск маржин-колла. Ипотека является кредитом с залогом самой недвижимости, и при существенном снижении стоимости этого залога банк может потребовать дополнительных средств от заемщика или пересмотра условий ипотеки. Это, в свою очередь, может привести к дефолту заемщика, который будет неспособен выполнить новые требования банка; как следствие, такая недвижимость будет продана с потерями как для заемщика, так и для банка. При массовости таких ситуаций снижение цен на рынке недвижимости может усилиться.
По подобной схеме развивался ипотечный кризис 2007 года в США, когда после стремительного роста цен на недвижимость и разгона относительно дешевых ставок по ипотеке рынок столкнулся с резким ростом спроса, падением цен и падением той самой залоговой стоимости, которая обеспечивает ипотеку. Такие объекты стали продаваться с дисконтом, а за счет того, что в ипотеку были приобретены иногда целые районы, то это оказало системное влияние на рынок: массовые распродажи стали лавинообразно разрушать рынок недвижимости. Вслед за этим подтянулся и финансовый рынок, который секьюритизировал ипотечные долги в виде облигаций, вызвав панику на фондовом рынке, где от таких бумаг стали экстренно избавляться.
Этот обвал породил волну финансово-экономических кризисов, прокатившуюся по всему миру, напоминает Михаил Попов. В России ситуация, конечно, не настолько развита — в силу относительно небольшого объема рынка и отсутствием такого массового количества недвижимости, приобретенного в ипотеку. Да, с учетом ввода льготной ипотеки число таких объектов значительно выросло, но за счет быстрого разгона цен ситуация все же не стала столь критической, как это было в США. И все же, она может иметь негативные последствия для отдельных заемщиков в случае развития негативного сценария, когда цены будут падать скачкообразно.
Опыт предыдущих лет, впрочем, показывает, что государство способно обеспечить программы поддержки и иные решения, которые позволяют сгладить снижение цен. Это, в свою очередь, не дает развиться резкому сбросу недвижимости банками, пытающимися избавиться от неликвида. И если события будут развиваться по такому — мягкому — сценарию, серьезных последствий для финансового рынка и заемщиков не будет, уверен Михаил Попов.
