Комиссия общественного совета при Минстрое по проектному финансированию предлагает смягчить для застройщиков требования к условиям такого финансирования. Как сообщают «Известия», соответствующее обращение комиссия намерена направить в Минстрой уже в ближайшее время. В результате цена квадратного метра для конечного покупателя может снизиться на 10%.
Это станет возможно за счет снижения нагрузки на банки и стоимости проектного финансирования строительных объектов, уверен руководитель экспертной рабочей группы комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Эдуард Самигуллин.
Комиссия считает необходимым изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. Например, понизить критерии оценки по ссудам. Сегодня для заемщика высокой категории качества кредитная организация обязана сформировать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита. В комиссии общественного совета считают, что этот резерв нужно обнулить, а кроме того, на 3-5% понизить резервирование для всех других категорий заемщиков.
Вместе с тем, по мнению общественников, следует предоставить банкам право оценивать независимо друг от друга проекты разных юридических лиц в составе одной группы компаний, если между ними нет кросс-потоков и обязательств, и они достаточно обособлены. В настоящий момент кредитные организации не имеют возможности выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка.
Спрос не растет, цены не падают
Это отличная инициатива, учитывая резко выросшие цены на жилье в РФ, уверен старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Совершенно очевидно, что рынок перегрет, и его ждет стагнация. Чтобы ее избежать, необходимо искать варианты удешевления жилья, дабы поддержать платежеспособный спрос. Но удешевление должно происходить за счет чего-либо: например, за счет смягчения условия для кредитования застройщиков. Около 40% из них используют кредитные средства для реализации своих проектов.
Обольщаться, однако, не стоит, предупреждает эксперт. При смягчении условий кредитования цены на жилье не пойдут в низ в геометрической прогрессии. Первичное жилье может подешеветь в диапазоне 3-5%. Обслуживание кредитов – не единственная статья расходов застройщиков: большую роль играют цены на стройматериалы и стоимость рабочей силы. Во второй половине 2020 и в 2021 году значительно подорожали стройматериалы – в первую очередь металл и дерево. В среднем, рост цен по этим категориям составил 60-80%. А некоторые виды металлопроката – например, алюминий, сталь, чугун – стали дороже на 100-150%. Металл и дерево, между тем, используются практически на любой стройке.
В результате, продолжает Гусятников, стоимость возводимых конструкций только за счет удорожания этих двух категорий уже увеличилась на 10-30%. Кроме того, подорожали отделочные материалы: штукатурка, шпаклевка, грунтовка. Правда, взлет в этой категории был не таким сильным – в пределах 10%. Также подорожало стекло (в пределах 25%) – соответственно, взлетели в цене окна, утеплители, песок, цемент и т.д.
«Именно поэтому мы уже никогда больше не вернемся к прежним ценам на недвижимость, говорит эксперт. – Но надо ведь учитывать и тот фактор, что покупательская способность населения не увеличилась. Она не то что не росла пропорционально, но даже снизилась на фоне высокой инфляции. Происходившее с рынком недвижимости в прошлом году – было паникой на фоне кризиса, когда граждане судорожно пытались пристроить накопления, чтобы не потерять их. Но накопления закончились. И в 2021 году нет такого спроса на рынке недвижимости. И по объективным причинам уже не будет в ближайшее время», – заключает Гусятников.
«Отрезвление» предложения
В свою очередь, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский уверен, что дешевое жилье в России – это почти на 100% признак того, что оно будет некачественным. И проблема не в том, чтобы его удешевить, а в том, как сделать его такого качества, за которое потом было бы не стыдно. Он дбавляет, что снизить цены на жилье не получится, пока процент по ипотеке будет около 10% годовых.
Тем временем, рынок постепенно сам себя корректирует банальным отсутствием спроса, заключает он. Заявки на ипотеку обвалились в сентябре на 41%. С текущей инфляционной спиралью помощь от общественных организаций рынку не поможет, считает аналитик. Нужно ждать «отрезвления» предложения и общемирового спада инфляции, который, правда, может затянуться из-за приближения сильного мирового экономического кризиса, заключает он.
Впрочем, «отрезвления» предложения жилья, или его нормализация, а еще точнее и проще – увеличение и должно, по идее, последовать за реализацией мер, предложенных Комиссией общественного совета при Минстрое. Кредитование строителей под низкий процент, это именно то, что уже много лет очень нужно и стройке, и покупателям в конечном итоге. Надо сказать, что такая возможность представляется довольно-таки реальной, поскольку целями нацпроекта по жилью озабочены на самом высоком уровне и голос Минстроя и его куратора Марата Хуснуллина там хорошо слышан. Конструктивное взаимодействие между министерством и Центральным банком вряд ли возможно иначе, чем через президента, но исключить такую перспективу нет причин.
