Дело в том, что после возврата денег дольщикам застройщик зачастую сохраняет возможность закончить строительство объекта и продать квартиры другим покупателям, но уже дороже — как минимум потому, что объект недвижимости находится в стадии, гораздо более близкой к завершению строительства, что, конечно, же, сказывается на цене.
Забота по-русски: дольщики проигрывают, застройщики наваривают
Рынок частной жилой недвижимости начал формироваться в 90-х годах, напоминает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Это стало возможным с появлением закона о приватизации и с бесплатной передачей гражданам их муниципального жилья в собственность. Тогда же стало развиваться жилищное строительство. И естественно, что с возникновением возможности инвестировать средства в жилую недвижимость на стадии строительства (наряду с шансом стать обладателем нового современного жилья по выгодной цене, получить прибыль и заработать) возникли серьезные риски, что называется, «закопать деньги в котлован» и остаться ни с чем.
Существовавшее на тот момент гражданское и жилищное законодательство, а также Закон о защите прав потребителей и Закон об инвестиционной деятельности не полностью регулировали взаимоотношения сторон — физических лиц (дольщиков) и юридических (девелоперов). Они не защищали прав граждан в полной мере, и не давали им практически никаких гарантий, напоминает эксперт.
Пробелы в законодательстве и зарождавшийся рынок новостроек привели к тому, что в начале 2000-х годов появилось огромное число обманутых дольщиков — граждан, вложивших свои средства в строящуюся жилую недвижимость на самом начальном этапе по различным схемам договоров (страхования, инвестирования, предварительным ДКП, вексельным и т.д). А точнее — в строительные организации, которые впоследствии стали банкротами и не достроили обещанные дома.
Первым и остающимся пока единственным на сегодня законом, регулирующим наиболее полно права участников долевого строительства — физических лиц, приобретающих недвижимость у застройщика на стадии строительства, стал Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), вступивший в силу в 2005 году. Изначально по этому закону застройщик имел право, согласно зарегистрированному договору долевого участия, принимать все средства граждан на свои счета в наличном и безналичном виде. Обязанность страхования его деятельности и возмещения дольщику возможного ущерба появилась позже.
Обязательным пунктом в договоре всегда являлось указание точных сроков завершения строительства и фактической передачи объекта долевого строительства дольщику — в случае их нарушения застройщик нес материальную ответственность. Однако, говорит Анисимова, прописанные в договоре обязательства застройщиками не выполнялись, сроки затягивались, деньги дольщикам не возвращались, пени не выплачивались.
С введением несколько лет назад расчетов через счета эскроу, государственные организации и банки взяли под контроль финансовую составляющую долевого строительства, комментирует Анисимова. С одной стороны, банк выступает гарантом сохранности денежных средств граждан и возврата их в случае недостроя объекта. С другой стороны, с учетом длительных сроков стройки (около трех лет и более), постоянным ростом цен на недвижимость и инфляцию, деньги за все это время теряют свою ценность.
В случае банкротства застройщика или расторжения договора, гражданин, в соответствии с действующим законодательством, получит через несколько лет свою первоначальную сумму без каких-либо процентов и компенсаций. И на которую, скорее всего, не сможет купить впоследствии даже и половины аналогичного объекта. Такая схема, считает Анисимова, вряд ли устраивает граждан, цель которых — грамотное управление ресурсами и выгодное инвестирование.
Вернуть подешевле, продать — подороже
Предложенный законопроект — одно из следствий ценового бума на рынке новостроек 2020-2021 года, считает главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. По его мнению, из-за льготной ипотеки с господдержкой, общего усиления инфляции, низких ставок по вкладам и перетока с них средств на покупку жилой недвижимости цены квадратных метров поднялись за год примерно на треть. Застройщикам теперь особенно выгодно вернуть бывшим покупателям их деньги, чтобы не продавать квартиры по прежним, гораздо более низким ценам.
Существующая практика только кажется справедливой и защищающей покупателей, которым, в случае задержки с вводом новостройки возвращаются деньги. И вроде бы верно: не построил дом вовремя — верни деньги. Однако, указывает аналитик, все обстоит в полном соответствии с известной фразой: «Формально правильно, а по сути издевательство».
Клиент стремится купить жильё на стадии строительства по тем ценам, которые на этот момент диктует рынок. Он замораживает свои средства на эскроу-счетах на месяцы. А после долгожданного ввода дома ему говорят о том, что он не сможет получить своё жилье и просто возвращают обесценившиеся деньги. А застройщик продаёт квартиры новым покупателям по более высоким ценам.
Таким образом стимулируются неблагоприятные факторы. Во-первых, объясняет Гойхман, это поддержка роста цен на жильё. Во-вторых — заинтересованность строителей в задержке сроков сдачи объектов. Далее — ненадёжность вложений в строительство для покупателей и в результате отток этих, крайне необходимых, средств с рынка. А застройщик в то же самое время, получает необоснованно завышенный доход, поскольку он все это время нёс расходы на стройматериалы и работы по текущим ценам.
Принятие предлагаемого закона помогло бы стабилизировать инфляцию в недвижимости, поскольку метры стали бы продаваться по более сдержанным ценам, оговорённым в контрактах. Однако, меняя сложившуюся практику, не стоит «выплёскивать вместе с водой ребёнка», предостерегает эксперт. То есть, не следует впадать в обратную крайность, просто запретив возврат денег вместо предоставления квартиры. Обязательно нужна вариативность. Покупатель должен иметь возможность выбора: получить деньги или всё же жильё. Это позволило бы соблюдать баланс интересов сторон.
