Основная причина –значимость для людей (а значит – для власти и бизнеса). Квартирный вопрос многогранен и зачастую не ограничивается собственно квартирой: помимо доступности покупки или аренды значение будут иметь разнообразие застройки и возраст жилого фонда, состояние коммунальных систем и т.п. В ходе комплексного исследования мы выявили интересную закономерность: более высоким темпом дорожали квартиры именно в тех городах, которые по тем или иным группам показателей Индекса качества жизни идут выше медианных для российских муниципалитетов значений.
Как показало исследование Индекса качества жизни (мы опубликуем его в ближайшее время), средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в 115 крупнейших городах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам исследования 2021 года составляла 58 тыс. рублей. За год «первичка» в среднем подорожала на 59% – до 91,8 тыс. руб. Сопоставимыми темпами дорожало жилье и на вторичном рынке, его стоимость выросла с 55,2 тыс. руб. до 86,2 тыс. руб. (+ 56%).
Справка. Индекс качества жизни – информационно-аналитическая база, в которой суммированы данные по 115 городам России, как статистические, так и опросные. В системе более 270 показателей, который сгруппированы в 12 ключевых разделов. Города в системе не рейтингуются, но каждый из них по отдельным маркерам или группам маркеров можно сравнить как друг с другом, так и с рядом зарубежных городов. Основные пользователи системы – горожане, власти и бизнес.
В ряде городов в абсолютных цифрах рост был более значительным. Главный и безусловный лидер по этому показателю – Сочи, причем пальму первенства город держит сразу в двух номинациях. Цена одного метра в новостройке здесь взлетела на 188 тыс. руб. до 313 тыс. руб., а стоимость метра на вторичном рынке подорожала на 122 тыс. руб. до 239 тыс. руб. Показательно, что у Сочи довольно высокие позиции и по ряду показателей (каждый включает несколько десятков маркеров) Индекса качества жизни. Выше среднероссийских показателей у Сочи позиции в группах показателей «Здоровье», «Благоустройство», «Экология», «Работа и отдых» и «Удовлетворенность». Что касается отдельных показателей, тут у города довольно сильные позиции – здесь велика доля озелененных территорий общего пользования, высоко качество питьевой воды, много точек общепита и с пищей духовной – полный порядок: музеев, театров и других учреждений культуры в Сочи много.
Результаты выше бенчмарка по ряду показателей в Индексе демонстрируют и другие города-лидеры по росту цен в новостройках. Это Ялта, Севастополь, Казань и Обнинск. Сходная картина на «вторичке», существенный рост тут зафиксирован в Севастополе, Ялте, Красногорске и Калининграде. Что характерно, превышение среднероссийских показателей этими городами далеко не всегда идет по «Доходу и работе». В большинстве названных случаев эти города занимаю довольно высокие позиции сразу в трех группах показателей: «Работа и отдых», «Жилищные условия» и «Образование».
Взаимосвязь уровня жизни и динамики стоимости жилья подтверждается и аналитическими данными нашей дочерней компании «ПроГород», которая реализует комплексные проекты застройки жилья в регионах. Отмечается, что высокий уровень жизни населения активизирует бизнес-процессы и развитие инфраструктуры в регионе, что автоматически сказывается на увеличении спроса как на жилье (со стороны покупателей), так и на новые площадки (со стороны инвесторов). По данным «ПроГорода», в 2021 году максимальный рост цен был зафиксирован в Краснодарском крае (+68,9%), который стал абсолютным лидером ЮФО по количеству крупных инфраструктурных проектов.
Самыми «дорогими» городами по стоимости жилья на первичном рынке по данным Индекса по результатам исследования в 2021 году были Южно-Сахалинск, Сочи, Красногорск, Ялта и Владивосток. За год кардинальных перемен не произошло, лишь поменялись местами лидеры. Теперь пятёрка лидеров выглядит так: Сочи, Ялта, Красногорск, Южно-Сахалинск, Владивосток.
Ни в одном из городов Индекса стоимость жилья за год не снизилась. Но можно отметить те города, в которых зафиксирован наименьший рост. По увеличению стоимости недвижимости «первичного рынка» наименьший прогресс – в Рыбинске, Тобольске, Новокузнецке, Нальчике и Махачкале. На вторичке к тем же Рыбинску и Тобольску добавился Орск. Если изучить профиль городов в Индексе, внимания тут требуют такие показатели как «Доход и работа», «Работа и отдых» и «Общество» (группа факторов фиксирует возможность регулярного общения с родными и знакомыми, а также участие в социальных мероприятиях).
И это – важно. Как мы неоднократно убеждались в ходе работы над Индексом, качество жизни – сложная и многокомпонентная система, в которой «доходы» (или ресурсы) – далеко не единственный сильный фактор. Более того, если наша гипотеза верна, то движение тут многополосное и многостороннее: высокая оценка качества жизни в городе будет стимулом для покупки первого жилья или расширения жилплощади.
Индекс качества жизни – довольно молодая система, которая с течением времени будет развиваться, умнеть и расширять географию: до конца текущего года число городов вырастет до 200. Мы видим большой потенциал и в использовании данных других комплексных систем оценки (это, например, рейтинг качества жизни АСИ, Индексы Минстроя и ряд других инструментов), и в исследованиях отдельных сегментов, например креативных индустрий. Уже первые сюжеты в динамике показывают – качество жизни в городе неразрывно связано и формируется прежде всего благополучением жителей, простых семей горожан. Таким образом, глубокая и всесторонняя аналитика качества жизни становится критически важной не только в сегменте B2C, но и для властей и жителей города.
