Правильный диагноз помогает не только вылечить болезнь, но и спасти пациента от гибели и чрезмерных расходов на лекарства и врачей. Если посмотреть, почитать и послушать интервью уважаемых администраторов и бизнесменов, то единственная причина роста стоимости жилья в стране — рост стоимости строительных материалов. Это неправильный диагноз и не ждите от него верного лечения. Давайте разберемся по порядку.
Для примера возьмем данные по Северной столице. По данным ФСГС РФ средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья в г. Санкт-Петербург в 2021 году составляли 168 тысяч 547 рублей. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений составила за этот же период 64 тысячи 171 рубль.
Затраты на материальные ресурсы в стоимости строительно-монтажных работ составляют 55 процентов — 35 тысяч 294 рубля. Сюда входят все строительные материалы и оборудование: металл, бетон, тепло и гидроизоляция, оконные конструкции, сантехника, лифтовое оборудование и так далее.
Возникает сомнение номер 1 в объективности оценок проблематики строителей. Доля всех строительных материалов и оборудования в стоимости квадратного метра жилья составляет всего 21 процент, но при этом отраслевым сообществом этот параметр обозначается как критический для строительства доступного жилья. Какова, например, доля доходов девелоперов и строителей, стоимость земли, подключение к сетям, зарплаты и бонусы топ-менеджмента? Может следует начать с объективного анализа оставшихся 79 процентов составляющих стоимости жилья?
По данным ФСГС РФ средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья в Краснодарском крае в 2021 году выросла с 55 тысяч 139 рублей до 80 тысяч 418 рублей или на 25 тысяч 279 рублей. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений выросла на 306 рублей. Весь рост стоимости жилья в Краснодарском крае произошел по причинам, не связанным с ростом стоимости строительных материалов.
Возникает сомнение номер 2 в объективности оценок проблематики строительства. Только в 13 из 81 проанализированных нами регионов РФ рост стоимости жилья связан с ростом стоимости строительства. Во всех остальных основными драйверами были другие составляющие. А как, например, изменилась прибыль девелоперов и строителей, стоимость земли, подключение к сетям, зарплаты и бонусы топ-менеджмента?
Наши сомнения подкрепляются следующими данными: стоимость СМР, включая затраты на строительные материалы в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья за период с 2012 по 2021 год снизилась с 74 до 54 процентов, а прибыль девелоперов и затраты не связанные с СМР и строительными материалами в стоимости квадратного метра жилья за период с 2012 по 2021 год выросли с 26 до 46 процентов. Самые значительные изменения произошли за последние 3 года.
Давайте теперь проследим движение строительных материалов от производителей до строительной площадки. Для примера возьмем цемент.
Как правило, цементные заводы находятся далеко от объектов строительства, обеспечивая своей продукцией несколько регионов. В Казань, например, значительная часть цемента доставляется железнодорожным транспортом. К стоимости цемента на заводе необходимо прибавить: железнодорожный тариф и стоимость аренды вагона.
Большая часть цемента поставляется конечному потребителю автомобильным транспортом. Добавляем стоимость выгрузки цемента в склад временного хранения, стоимость погрузки цемента в автомобильный транспорт. Добавляем стоимость транспортировки цемента от склада до бетонного завода.
Цемент при строительстве используется только в составе другого продукта - бетонной смеси. При производстве бетона используется цемент, щебень, песок, прочие инертные, химические добавки, вода. Это отдельное производство со своей экономикой, трудовым коллективом, оборудованием. Если бетонное производство не находится непосредственно на строительной площадке, то готовый бетон доставляется на стройку автомобильным транспортом.
Таким образом, между цементом и строительной площадкой находятся интересы и прибыль различных отдельных хозяйствующих субъектов: РЖД и другие предприятия железнодорожного транспорта, собственники вагонов, владельцы перевалок и автоцементовозов, собственники бетонных производств, производители щебня и его перевозчики, производители и перевозчики песка, производители строительной химии.
Каждый этап движения товара к потребителю — это отдельный рынок, который живет по своим правилам и который не контролируется производителями. Когда встает вопрос изменения стоимости строительного материала на строительной площадке для постановки правильного диагноза необходимо проводить оценку вклада каждой составляющей стоимости ресурса: себестоимость производства, стоимость и условия транспортировки, наличие посредников и т. п.
Отсутствие точной информации о причинах роста цен у тех, кто об этом заявляет, порождает сомнение номер 3 в объективности оценок проблематики строительства, в том, что рост цен на строительные материалы является истиной причиной кризиса строительной отрасли.
Подводя итог сказанным выше сомнениям, можно предположить, что информационная кампания, которая началась в середине прошлого года и основной тезис которой заключается в том, что цены на строительные материалы являются основной болью строителей не нацелена на решение реальных проблем снижения стоимости строительства, стоимости жилья и строительных услуг.
Зато решена другая задача — Минстрой РФ фактически гарантирует строителям объектов, финансируемы из бюджета, компенсацию роста стоимости их услуг. Вторая решенная задача заключается в том, что фокус ФАС нацелен не на девелоперов, ценовая политика которых придает мощную динамику ценовому ралли на рынке недвижимости, а на производителей строительных материалов, влияние которых на стоимость квадратного метра минимальна.
В ситуации прогнозируемого падения платежеспособного спроса на жилье необходимо увеличить государственную поддержку жилищного строительства в виде доступной ипотеки, ускорении реализации программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Эти меры позволят сохранить многотысячные трудовые коллективы предприятий промышленности строительных материалов, производственный потенциал. Кроме этого, существенное снижение спроса приведет к удорожанию выпуска продукции из-за роста условно-постоянных расходов. Что, в свою очередь, приведет к снижению доступности недвижимости в регионах страны и росту расходов бюджетов.
