После вступления в силу Федерального закона РФ № 339-ФЗ в 2018 году процедура сноса и легализации самостроя значительно упростилась. Однако она в любом случае требует участия суда или административных органов.
Необходимые условия для узаконивания самостроя
Каждый объект недвижимости тесно связан с земельным участком. По этой причине легализация незаконных построек должна производиться одновременно двумя путями:
во-первых, посредством подтверждения прав на земельный участок с соблюдением типа разрешенного использования, во-вторых, посредством подтверждения того, что параметры объекта отвечают нормативам безопасности.
Отсюда вытекает, что даже после подтверждения права на участок и соблюдения типа легального пользования нельзя узаконить самовольное строение в том случае, если оно представляет угрозу для человеческой жизни. В то же время даже выполнение всех предусмотренных в строительной отрасли нормативов не означает, что владелец может оформить права на участок либо изменить через муниципальный орган тип использования.
Чтобы узаконить самовольное строение, необходимо архитектурно-градостроительное решение. Для решения этой задачи может понадобиться:
- оформление права собственности на никем не используемый участок;
- подписание договора аренды с муниципальным органом или другим правообладателем;
- изменение типа разрешенного пользования;
- ликвидация ограничений, имеющихся применительно к участку земли.
Чтобы подтвердить права собственности, могут понадобиться подписание договоров, выполнение межевых работ, выкуп участка земли, его кадастровый учет, а также регистрация в Росреестре.
Процедура изменения типов санкционированного использования является более сложной, поскольку они зафиксированы в документации застройки и пользования землей. К примеру, для узаконивания жилого дома надо обеспечить режим индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Для этого необходимо участие муниципального органа с осуществлением публичных слушаний.
Безопасность и соответствие строительным нормативам и правилам
При возведении всех объектов недвижимости необходимо выполнять строительные нормативы и правила, санитарно-гигиенические нормы, требования Гражданского кодекса РФ и др. Данные требования в обычных условиях учитывает проектировщик, тогда как наделенные соответствующими полномочиями органы выполняют их проверку в ходе согласований и выдачи разрешений. При узаконивании самовольно возведенных строений для этого надо произвести следующие действия:
- оформить документацию, получить разрешения на осуществление строительных работ;
- получить заключения ОГПН, СЭС и других уполномоченных инстанций;
- заказать технические планы;
- согласовать спорные моменты с лицами, которым принадлежат близлежащие объекты и участки земли.
Подтверждение безопасности по строительным нормативам должно производиться проектировщиками. Для некоторых типов объектов обязательно прохождение экспертизы. Кроме того, надо принимать во внимание ограничения, содержащиеся в ГПЗУ, – число этажей, минимальное расстояние от границ, площадь, выполнение технических требований на подсоединение инженерных коммуникаций. Подтверждение соответствия нормативам безопасности должно производиться при участии административных органов или суда.
Способы узаконивания самовольных строений
В том случае, если право собственности на самострой уже зарегистрировано, к правообладателю могут быть выдвинуты требования о ликвидации нарушений – сокращении площади построенного объекта, сносе нескольких этажей и т. п. В предписании указывается время, отведенное на его выполнение. В том случае, если по какой-то причине предписание не будет исполнено, к владельцу могут предъявить иск об оплате им сноса самовольного строения.
В том случае, если права на нелегальный объект не зарегистрированы, они могут быть признаны исключительно через суд либо с привлечением административного органа, для чего надо подготовить проектные документы и обратиться в наделенный соответствующими полномочиями орган, который выдаст разрешение на проведение строительных работ.
