Сегодня нормы законодательства о банкротстве не гарантируют реального и оперативного возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого жилье было единственным. Чтобы решить эту проблему, правительство — во исполнение постановления Конституционного суда — разработало законопроект, призванный защитить граждан, попавших в такую ситуацию.
Госдума, пишет «Прайм», в первом чтении рассмотрела и приняла документ, который защищает права граждан, теряющих единственное жилье из-за банкротства продавца этого жилья. Регулирование будет касаться сделок, совершенных в течение года до принятия заявления о признании продавца банкротом, или после принятия такого заявления, и признанных арбитражным судом недействительными.
Если закон будет принят в третьем чтении, средства за жилое помещение, уплаченные по признанному недействительным договору купли-продажи, должны быть возвращены (переданы) покупателю, минуя конкурсную массу должника. Причем, до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. В сделке, признанной недействительной, покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги.
Эти изменения позволят защитить права граждан, которые добросовестно приобрели квартиры, но затем сделки были признаны недействительными вследствие банкротства продавца, пояснил журналистам председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов. «Это происходит, когда будущий банкрот пытается вывести активы по заниженной стоимости», — уточнил он.
Добросовестному покупателю предоставляется два пути выхода из ситуации.
«Первый — он получает обратно всю уплаченную сумму, минуя конкурсную массу должника, сохраняя возможность пользования жилым помещением до полного перечисления денег. Второй вариант предполагает предоставление ему приоритетного права выкупа данного жилья до выставления на торги — необходимо будет только доплатить разницу между рыночной стоимостью и уплаченной ранее суммой», — пояснил депутат.
Плачь, продавец. Ликуй, покупатель
Действительно, отмечает руководитель офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, этот вопрос в последнее время стал подниматься всё чаще. Связан он в большой степени с тем, что набирает обороты банкротство граждан. По словам эксперта, в преддверии банкротства (либо с недобросовестной целью вывода активов в деньги, либо с добросовестной целью скорейшего погашения долгов) собственники недвижимости продают её по заниженной цене.
С одной стороны, приобретение имущества банкрота за условные полцены нельзя назвать добросовестным. С другой — граждане не являются профессиональными оценщиками или участниками рынка. И, соответственно, могут даже не знать, что попали в потенциально опасную для них ситуацию. Законопроект выгоден именно таким приобретателям квартир, поскольку их права максимально защищаются.
А вот кредиторам должника, подчеркивает Комсюков, это крайне невыгодно. По сути, они лишаются возможности претендовать на денежные средства, которые, минуя конкурсную массу, поступают сразу гражданину-приобретателю квартиры.
То есть, законопроект полностью укладывается в выбранную в последние годы направленность на защиту именно прав на жилище физических лиц, заключает эксперт.
Лучше немного своего, чем много общего
Вопрос банкротства продавца всегда был ситуацией, от которой нельзя застраховаться при покупке недвижимости, отмечает, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. Если правоустанавливающие документы можно проверить и быть на 100% уверенным в юридической чистоте квартиры, то с потенциальным банкротством так не получится.
Безусловно, отмечает она, существуют косвенные признаки, по которым можно говорить о потенциальном банкротстве продавца. Но, во-первых, они не всегда бывают очевидными: нельзя сказать со стопроцентной уверенностью, что, допустим, через год продавец станет банкротом. Можно лишь предполагать это с той или иной долей вероятности. Во-вторых, продолжает Гусятникова, распознать признаки такой ситуации сможет только квалифицированный юрист. Если сделку ведет обычный риелтор без соответствующего опыта, или покупатель делает все самостоятельно — всех признаков ситуации можно просто не увидеть.
Сегодня при банкротстве любого должника все деньги возвращаются в конкурсную массу. Конкурсный управляющий собирает любые денежные средства, которые реально можно получить, и скидывает их, грубо говоря, в «общий котел», а затем уже они пропорционально распределяются между всеми кредиторами.
Госдума приняла решение, гласящее, что должен работать следующий механизм: деньги за реализованное на торгах конкретное жилье попадают не в общий котел, чтобы потом распределиться между всеми кредиторами, а возвращаются непосредственно покупателю. До тех пор, пока он не получит деньги, он и члены его семьи имеют право пользования данным жилым помещением, чтобы не получилось так, что человека выселили на улицу, а он потом годами ходит и пытается что-то получить от банкрота.
Решение направлено на то, чтобы избежать ситуации, когда добросовестный покупатель получит сумму не полностью, а так, как сейчас предусматривает закон: пропорционально с другими кредиторами, продолжает Гусятникова. Обычно в качестве «других кредиторов» выступает банк, который забирает чуть ли не 90% всей конкурсной массы, потому что банкроты чаще всего имеют долги перед банками. А потом оставшаяся сумма распределяется между остальными кредиторами, в числе которых окажется и добросовестный покупатель.
Безусловно, интересы добросовестного покупателя при таком положении вещей не могут быть полностью защищены, констатирует эксперт. Все равно, он практически наверняка получит сумму меньшую, нежели та, которую потратил на покупку жилья — ведь оно будет продаваться с торгов с дисконтом. Поэтому законодатели предлагают второй вариант, когда покупатель сможет выкупить свое же жилье, доплатив разницу между ценой ДКП и реальной рыночной стоимостью объекта. Как полагает Полина Гусятникова, в этом случае добросовестный покупатель окажется в большем выигрыше.
