Российский Минфин внес в кабмин ряд проектов постановлений, предусматривающих изменение условий льготных ипотечных программ. Стоит отметить, что ведомство долгое время настаивало на том, что льготы уже вообще пора отменять — в пику Минстрою и вице-премьеру Марату Хуснуллину, считавшим, что эта музыка должна быть если не вечной, то, по крайней мере долгоиграющей.
Ясность в дискуссию внес президент России Владимир Путин, решивший, что сворачивать льготную ипотеку будут, но «плавно».
Круг льготных ипотечников расширился
«Что именно имею в виду: мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ней будет чуть повыше, увеличится до 8%», — заявил глава государства на Совете по стратегическому развитию 16 декабря, указав на то, что улучшение условий жизни граждан остается главным приоритетом государства.
В результате Минфин подготовил корректировки с учетом новых реалий: предложенные Правительству проекты касаются и просто «льготной ипотеки», и семейной программы, и поддержки жителей новых регионов, как переселяющихся из них, так и остающихся.
Для отдельных категорий россиян, претендующих на льготы, инициативы Минфина представляются явным плюсом. Например, доступ к семейной ипотеке будет расширен. На нее теперь смогут претендовать граждане, воспитывающие двух и более детей, которым на момент заключения договора еще не исполнилось 18 лет.
Таким образом, круг возможных участников программы серьезно увеличивается, ведь правила, действующие сейчас предполагают, что воспользоваться ипотекой под льготные 6% годовых (на Дальнем Востоке под 5%) могут лишь семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок.
Дело не в ставках
Однако не во всех случаях проекты предполагают расширение окна возможностей. Ставка по программе льготной ипотеки, по инициативе Минфина повышается с 7% до 8% годовых. И это, по мнению экспертов, практически сводит «льготность» к минимуму.
Как отметил в комментарии «Эксперту» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, льготная ипотека поддержала рынок в период высоких ставок по кредитам весной этого года, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20%. Ставки по ипотеке в тот период превышали 20%, без господдержки продажи жилья могли просто обрушиться.
«Сейчас средние ставки предложения по рыночным программам в крупнейших банках страны составляют 10,8%, по данным ДОМ.РФ. Так что разница между рыночной и льготной ставкой составляет менее 3 процентных пунктов и не является принципиальной для рынка», — указал Олег Репченко.
По словам доцента кафедры национальной экономики Экономического факультета РУДН Сергея Зайнуллина, программы по льготным видам ипотеки критикуются и Банком России за нецелесообразность, и многими экспертами за явно лоббистские условия предоставления ипотеки, направленные на искусственное поддержание высокого уровня цен на новостройки в интересах застройщиках.
«Но с учетом снижающегося рынка эта мера плохо помогает самим застройщикам, так как падает уровень жизни населения, снижается уверенность в завтрашнем дне, люди испытывают меньшую уверенность, что они смогут сохранить работу, смогут сохранить достаточный уровень доходов для выплаты ипотеки. Возникают риски, что при кризисной ситуации они смогут продать недвижимость намного дешевле, чем покупали (вторичка же не поддерживается льготной ипотекой), потеряют первоначальный взнос и еще останутся должны банку», — рассказал Сергей Зайнуллин «Эксперту».
«Ипотека со сниженными ставками больше не является фактором, достаточным для поддержания или, тем более, роста продаж. Даже со ставкой около нуля — такую ипотеку до сих пор предлагают ряд застройщиков», — уверен Олег Репченко.
Он обратил внимание на статистику Росреестра по Москве по сделкам за последние месяцы. Цифры явно свидетельствуют о том, что продажи оставляют желать лучшего. Например, в ноябре в столице зарегистрировали на 36% меньше договоров долевого участия, чем в ноябре прошлого года. А в октябре сделок было практически в два раза меньше, чем в том же октябре прошлого года (-54%). И это в условиях действия льготных ипотеки и ипотеки с супернизкими ставками, которые субсидируют сами застройщики.
«Получается, что рынок больше не реагирует на снижение ставок по ипотеке. Пора снижать цены на жилье. Потому что спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в процентную ставку по ипотеке на его покупку. А стоимость жилья в Московском регионе сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5%-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, стали расти и цены», — поделился с «Экспертом» наблюдением Олег Репченко.
По его словам, при снижении ставок по ипотеке, застройщики поднимают цены. И получается, что покупатели от льготной госпрограммы не в плюсе: платеж по ипотеке остался таким же, что и был бы с рыночной ипотекой, но при адекватной стоимости жилья. Правда, в этом случае, покупателям было бы проще накопить на первый взнос по ипотеке — он был бы ниже в денежном эквиваленте, так как само жилье стоило бы меньше.
Основной недостаток льготной ипотеки в том, что она предоставляется только при покупке новостроек у застройщика, полностью оставляя за скобками вторичное жилье, которое по многим параметрам дешевле и доступнее, развил тему Сергей Зайнуллин. «При этом имеются факты, что застройщики завышают стоимость ипотечного жилья на 15-20%, камуфлируя это под "скидки" для тех, кто приобретает жилье за полный расчет», — .отметил эксперт.
Кстати, вторичный рынок жилья, который Минстрою, в силу понятных причин, не интересен, сегодня ведет себя адекватнее, чем «первичка». Без льготного допинга этот сегмент уже «приходит в сознание».
«На вторичном рынке никакой льготной ипотеки нет, но в последние месяцы чувствует он себя лучше, чем первичный. Потому что цены снизились. Индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, в Москве, например, за 7 месяцев 2022 года опустился почти на 7%. Это если говорить о ценах предложениях. Плюс торг с продавцом — еще минус до 15% от стоимости жилья. Получается, что покупка квартиры на "вторичке" в рыночную ипотеку под рыночный процент покупателю оказывается выгоднее. Конечно, при адекватной стоимости жилья», — заметил Олег Репченко.
Со льготами и без них
Однако несмотря на всю критику, которой подвергается льготная ипотека как со стороны ведомств, так и со стороны экспертов, последние расходятся во мнениях о том, надо ли «рубить с плеча», сворачивая программу целиком. Так участники рынка полагают, что в случае, если льготная ипотека прекратит свое существование, обычная станет еще дороже.
«В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами, ставки, безусловно, вырастут. Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%», — заявил в ходе онлайн-конференции на IRN.ru Директор по аналитике MRGroup Артур Кулешов, отметив, что без госпрограммы доступность жилья просядет.
«Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», — добавила в ходе того же мероприятия председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Она предположила, что в случае сворачивания госсубсидирования, базовую ставку по ипотеке будут рассчитывать по формуле: ключевая ставка Банка России плюс 2-2,5%. То есть, при нынешнем «ключе» она составит порядка 10%. Однако база — не конечная величина для заемщика, это цифра, актуальная для самой кредитной организации. К ней добавляются проценты на основании возможных рисков, так что по факту планка для возможного клиента будет явно выше.
Впрочем, по мнению Олега Репченко, первичному рынку недвижимости не помешал бы холодный душ: «Если бы программу льготой ипотеки свернули — спрос бы просел, застройщикам пришлось бы начать оперативно опускать цены. В условиях продления льготной ипотеки тенденция снижения стоимости жилья сохранится, но темпы снижения могут быть несколько ниже. Вероятнее всего, в уже выведенных проектах цены будут ползти вниз за счет увеличения скидок и торга. При этом новые проекты будут стартовать с более низкой стоимостью квадратного метра и медленнее дорожать по мере повышения стадии готовности».
Минфин шоковой терапии предпочел все-таки более мягкие отрезвляющие процедуры. Однако главный сигнал строительному сектору он все-таки дал: поумерить аппетиты и начать соразмерять собственные желания с возможностями потенциальных покупателей. Как говорится, добро пожаловать в реальный мир.
