Компенсируя потери
Крупные банки начали отыгрывать рост стоимости фондирования после резкого повышения ключевой ставки Центробанком 21 июля. Напомним, ключевая ставка неожиданно для многих аналитиков выросла сразу на 1 п.п. – до 8,5%.
Банки решили компенсировать издержки, повысив ставки по ипотеке. Так, «Газпромбанк» поднял ставку ипотеки на новостройки на 0,5 п.п. – до 12,3%. Такие условия действовуют для кредитов на сумму от 10 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти. В других регионах для получения ипотеки по такой ставке надо взять кредит от 5 млн рублей.
Поднял ставки также «Росбанк». По рыночным программам ставка выросла на 0,5 п.п. Ставки на новостройку и вторичное жилье вне программ начинаются с 12,15%.
О росте стоимости ипотеки объявил «Уралсиб» - ставки по рыночным программам поднялись на 0,2-0,3 п.п.
В пресс-службе банка «Открытие» сообщили «Эксперту», что банк «в связи с повышением ключевой ставки и ситуацией на рынке» думает над корректировкой стоимости ипотечных продуктов.
«Изменения коснутся только вновь выдаваемых кредитов. Ставки по ранее подписанным кредитным договорам останутся теми же. При этом возможное повышение также не коснется льготных ипотечных программ. Так, клиенты «Открытия» по-прежнему смогут оформить кредит в рамках программы «Семейная ипотека» по ставке от 5,3% годовых», - сказали в пресс-службе банка.
Некоторые же банки пока решили сохранить текущие ставки. Средин них «Сбер», у которого базовая ставка по рыночной ипотеке пока остается 10,6% для сегмента новостроек и 10,9% для вторички. У ВТБ ставка по рыночным программам равна 10,9%. На запрос «Эксперта», есть ли вероятность пересмотра этих ставок в ближайшее время, в банках не ответили.
В «Абсолют Банке» заявили «Эксперту», что также пока решили сохранить ставки на текущем уровне. По словам директора департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталия Костюкевича, процентная ставка на покупку вторичной недвижимости сейчас от 10,64%. Ставка на покупку первичной недвижимости, в том числе коммерческой ипотеки и апартаментов по собственным программам банка - от 11,04%.
В «Альфа Банке», «Тинькофф», «Газпромбанке», «Россельхозбанке», «Уралсибе», «Локо-Банке» комментировать возможность повышения ипотечных ставок «Эксперту» не стали.
Рынок ничего не простит
Аналитики уверены, что рост ставок в ближайшее время может охладить ипотечный сегмент. Пока объемы выдачи ипотеки остаются достаточно большими. Так, по оценкам Frank RG, за январь-июнь российские банки одобрили населению ипотеку на 3,07 трлн рублей. Это в 1,6 раз больше результата за этот же период годом ранее. Объем ипотечных кредитов оказался также на 12,7% больше, чем в первую половину 2021 года.
По мнению аналитика «Финам» Игоря Додонова, в ближайшие месяцы объем выдач ипотеки несколько замедлится. Но от прогнозов, что банки выдадут ипотечных кредитов на 6 трлн рублей отказываться рано. «На первичном рынке жилья основной тон, скорее всего, продолжат задавать льготные госпрограммы. За пределами же льготных программ спрос, по-видимому, продолжит смещаться на вторичный рынок, где цены существенно ниже», - считает эксперт.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов напомнил, что с начала года ипотечные ставки растут, но ипотечный рынок остается достаточно сильным. «До конца 2023 года тенденция может сохраниться, но уже в 2024 года повышение ставок может уже сказаться на объемах выданной ипотеки», - сказал аналитик.
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич говорит, что ставки в ближайшее время по ипотеке повысятся в среднем по рынку на 0,5 п.п. Это повышение пока некритично, ставки приближаются к уровню психологически комфортной отметки. Если будет выделено дополнительное финансирование на льготную ипотеку, то спрос может на фоне повышения ставок увеличиться в сегменте новостроек. Если кредитование по госпрограммам свернется или сократится, то мы можем увидеть рост в сегменте вторичной недвижимости. Однако он будет сдержанным, учитывая более высокий уровень ставок и вероятный их рост в дальнейшем.
Игорь Додонов считает, что к осени ипотечные ставки дойдут до 12% по рыночным программам. К концу же года аналитики прогнозируют, что рыночная ставка по ипотеке может приблизиться к 13-15%. Аналитик управляющей компании «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев говорит, что в случае дальнейшего повышения ключевой ставки, средняя ставка по нельготной ипотеке вполне может приблизиться к 13%. В случае удержания ключевой ставки на текущих уровнях, можно ожидать среднее значение по ипотечным ставкам на уровне около 12%.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что к концу 2023 года ставка по ипотеке повысится еще больше - до 13-14%.
Заградительный уровень ставок – когда большинство россиян откажется от оформления ипотеки – по мнению аналитиков как раз может находиться примерно на этом уровне – 13-15%.
Потенциал для роста цен есть
Если ипотечные ставки продолжат расти к концу года, цены на квартиры могут пойти вверх. Если же цикл повышения ставок закончится, стоимость квартир не изменится.
Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов говорит, что при нездоровом ажиотаже цены на квартиры, конечно, вырастут. Сейчас люди в ожидании повышения ставок банками стараются успеть и оформить ипотеку. Поэтому на рынке началось оживление. Такая же ситуация была, когда распространялись слухи об отмене нулевой ипотеки. После повышения всеми банками ставок спрос снизится.
Таганов напомнил, что новостройки сегодня торгуются с большим дисконтом, поэтому о росте цен на них пока говорить не приходится. Но большой ажиотаж может взвинтить даже их.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов сказал, что цены на вторичном рынке недвижимости в июне-июле частично отыграли падение, продлившееся с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. «Полагаю, что до конца лета произойдет небольшая коррекция вниз, а затем цены на вторичное жилье будут стагнировать. В то же время новостройки продолжат дорожать примерно на уровне инфляции», - сказал он.
Основатель и владелец девелоперской компании Группы Родина Владимир Щекин соглашается, что в целом цены на жилье будут стабилизироваться при росте ипотечных ставок. Объем предложения крайне высок и любые изменения в активности заемщиков будут заставлять как застройщиков, так и собственников старых квартир снижать цены, торговаться или предлагать скидки.
Однако некоторые аналитики считают, что потенциал для роста цен на квартиры есть. Директор ипотечного центра группы компаний МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова говорит, что во втором квартале компания фиксирует рост в два раза в сравнение с этим же периодом прошлого года числа звонков потенциальных покупателей, стремящихся приобрести квартиру на вторичке.
Спрос есть. Его может подогревать то, что, к примеру, вторичный рынок обмельчал с точки зрения ликвидных объектов. В мае-июне такие квартиры активно раскупались. А так, где есть спрос – недалеко и до повышения цен. Так, что в конце года стоимость квадратных метров может снова скакнуть вверх.
