Рынок недвижимости только стабилизировался, как Центробанк поднял ключевую ставку. Мнения экспертов разделились: одни считают, что в сентябре ставку поднимут снова, другие уверены, что 12% – это уже психологический максимум.
Сервис срочных выписок ЕГРН. Реестр опросил экспертов, что ждет рынок недвижимости осенью 2023 года и узнал, какие рекомендации они могут дать.
Ипотечные ставки
Ближайшие несколько месяцев рынок недвижимости ждет повышение ипотечных ставок на вторичном рынке. Это связано с тем, что 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку до 12%. По словам экспертов, этот показатель не просто пересек психологическую планку в 10%, а «перепрыгнул» ее.
Ипотечные ставки начали расти вслед за ключевой. Некоторые банки уже выставили новые цифры. По словам экспертов, осенью рост продолжится и показатели могут достигнуть 15%. В первую очередь, изменения затронут вторичный рынок. Льготных программ, которые могли бы скорректировать ставку на готовое жилье, не предвидится.
На первичном рынке ситуация пока не меняется. Государственная поддержка и различные ипотечные программы не дают процентам пойти вверх. Картину дополняют и субсидированные ставки от застройщиков. Однако, если ключевую ставку в сентябре снова повысят, то изменений условий ипотеки стоит ждать и на рынке новостроек.
Эксперты расходятся во мнениях, будет ли Центробанк повышать ключевую ставку дальше. Некоторые уверены, что 12% – это не предел. В качестве примера они приводят весну 2022 года, когда квартиры покупали под гигантские 20-25%. Другие эксперты считают, что спустя несколько месяцев регулятор должен постепенно снизить показатель, поскольку покупательская способность граждан не становится выше, а высокие ставки могут сильно охладить интерес к недвижимости.
Спрос
По словам экспертов, первое время повышение ставок будет подогревать интерес к недвижимости. Повышение ключевой ставки вызвало легкую панику среди россиян, а в таком состоянии покупатели могут скупать недвижимость бездумно. Многие подавали заявки на ипотеку в последний момент, сразу после заседания Центробанка. Особенно заметно это было в Сочи.
По словам эксперта по недвижимости, ипотечного брокер Таисии Дейнеги, повышенный интерес к сделкам сохранится и в сентябре. На панике люди часто скупают недвижимость бездумно, возможен ажиотаж. Потом спрос начнет утихать, и снизиться он может на четверть, считают специалисты рынка недвижимости. Те, кому нужно было купить квартиру здесь и сейчас, уже это сделают, а остальные отложат сделку до лучших времен из-за высоких ставок.
Цены на недвижимость
Цены на квартиры на вторичном рынке ждет постепенное снижение. Пока ставки по ипотеке будут оставаться на высоком уровне, продавцам придется делать большие скидки или убирать объекты недвижимости с продажи. Но затишье может быть недолгим, всего на несколько месяцев, уверены эксперты. Либо ключевая ставка снизится, либо люди привыкнут к новым условиям.
Цены на новостройки будут плавно расти, особенно в регионах, где выгодно вкладываться в недвижимость. Прежде всего это касается Сочи, там рост цен на новостройки не останавливается с 2014 года.
Средняя стоимость кв. метра в Сочи:
- вторичный рынок – 200-230 тыс. руб. за кв. м;
- первичный рынок – 320-450 тыс. руб. за кв. м.
В целом тенденция по стране такая: застройщики будут привлекать клиентов различными бонусами, акциями, субсидированными ставками, но не прямыми скидками.
Причины роста цен:
- удорожание строительных материалов;
- повышенный интерес к недвижимости;
- снижение ключевой ставки (для вторичного рынка);
- обесценивание российского рубля;
- инфляция;
- дефицит предложения на рынке.
Причины снижения цен:
- конкуренция среди продавцов;
- отсутствие ликвидных объектов недвижимости на рынке;
- повышение ключевой ставки (для вторичного рынка);
- введение программ льготной ипотеки;
- снижение покупательской активности и спроса;
- снижение уровня зарплат.
Анализ рынка недвижимости Москвы
В столице России в ближайшие месяцы рынок будет оставаться активным, как и первую половину 2023 года. Цены на недвижимость в Москве стабилизировались в начале года, а весной пошли вверх.
Рынок недвижимости в Москве:
- min стоимость кв. м – от 200 тыс. руб.;
- средняя стоимость кв. м – от 390 тыс. руб.;
- max стоимость кв. м – от 500 тыс. руб.
По словам экспертов, спрос на недвижимость в Москве был всегда. А после новости о подорожании ипотеки покупатели оживились и стали покупать жилье по сниженным ставкам.
Всплеск спроса спровоцировал дальнейшее повышение стоимости, как на вторичном, так и на первичном рынках. Но этот рост вряд ли будет значительным: высокие ставки будут давить на цены, а спрос будет постепенно снижаться.
Эксперты считают, что цены на первичном рынке могут остановиться. При отсутствии должного спроса, застройщикам придется корректировать цены еще при выставлении квартир на продажу. Вероятно, привлечь покупателей бонусами и акциями будет сложнее.
На вторичном рынке цены будут плавно снижаться, ведь продавцам придется идти на торг и не скупиться на дисконт, чтобы привлекать покупателей.
Исследования на рынке Санкт-Петербурга
На рынке Санкт-Петербурга, как и по всей стране, в течение года наблюдается рост цен на недвижимость. За последние несколько месяцев прирост составил 1%.
Средняя цена недвижимости в Санкт-Петербурге:
- вторичный рынок – 200 тыс. руб. за кв. м;
- первичный рынок – 240 тыс. руб. за кв. м.
Осенью тенденция на увеличение стоимости жилья сохранится, стоимость новостроек будет расти, уверены эксперты рынка. Однако под Новый год стоит ждать небольшого замедления. Застройщики будут делать скидки, проводить различные акции, и, возможно, делать небольшие ценовые поблажки, чтобы выполнить планы по продажам.
На вторичном рынке стоимость жилья снизится уже в начале осени, уверен эксперт по недвижимости из Санкт-Петербурга Егор Гуменный:
«Сейчас ключевая ставка выросла, ипотека подорожала. Должен быть небольшой спад по ценам [на вторичку – прим.ред.]. Все ждут кризиса, что на 50% рухнет, но такого не будет. Я думаю, что немного упадет, в рамках 2-5%».
Тренды на рынке недвижимости осенью
Популярность новостроек. Эксперты ожидают оттока покупателей с вторичного рынка на новостройки после повышения ключевой ставки. Стоимость строящихся объектов выше, чем готовых, но на новостройки действуют разные льготные программы, которые будут привлекать покупателей низкой ставкой.
Бонусы под Новый год. Застройщикам, несмотря на высокую конкуренцию, не нужно будет бороться за клиентов снижением стоимости жилья, если спрос перейдет на первичный рынок. На скидки стоит рассчитывать к концу года, когда строительные компании могут предоставить различные бонусы, чтобы распродать все предложенные квартиры и выполнить ежегодные планы.
Фокус на маленькие квартиры. Небольшие квартиры остаются в приоритете у застройщиков. Они позволяют компаниям делать недвижимость более доступной, но этажей в новостройках становится больше. Так застройщики сохраняют коммерческую эффективность.
Продажи загородных домов. В сентябре и октябре покупатели продолжат смотреть в сторону домов и земельных участков, несмотря на конец дачного сезона. Осенью многие продавцы предлагают скидки, чтобы сбыть недвижимость, которую не удалось продать в сезон.
Рекомендации экспертов
По мнению специалистов по недвижимости, из-за большого количества предложений на рынке, сейчас продавцам нужно либо снижать стоимость, либо предлагать уникальный объект, который выдержит мощную конкуренцию. Особенно это касается рынка в Сочи.
Тем, кто хочет приобрести квартиру в ближайшее время, эксперты советуют не ждать лучшего момента. Если есть необходимость срочно менять жилье или расширяться, то покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, потому что ситуация на рынке может измениться в любой момент.
