Покупатель жилья в Москве привык к информационному прессингу. Какой бы ни была ситуация на рынке, многочисленные профессиональные игроки — застройщики, риелторы, банкиры, строители — в один голос заклинают: «Время покупать! Завтра столичное жилье будет дороже! Торопись или опоздаешь!» Даже сейчас, когда цены существенно снизились, денег у населения становится меньше, а количество новостроек растет, прессинг не ослабевает.
Иной позиции придерживается руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, жилье в столичном регионе в ближайшие несколько лет будет дешеветь, цены вернутся на уровень 2004–2005 годов, когда еще не начался период аномально высоких нефтяных цен. На повестке дня переход к модели рынка по Форду: когда участники зарабатывают на обороте и низких ценах, делая жилье доступным для широкого круга населения.
До какого уровня упадут цены на жилье в Москве? Имеет ли смысл играть на понижении рынка жилья? Как на цены повлияет проект реновации пятиэтажек? Какие ресурсы должны задействовать девелоперы, чтобы работать на рынке с низкими ценами? На эти и другие темы мы и поговорили с Олегом Репченко.
«Равновесная цена — 2000 долларов за «квадрат»
— Согласно вашему «Индексу стоимости жилья», московские квартиры за 2015–2016 годы упали в цене почти на четверть — до 170 тысяч рублей за квадратный метр. Однако в последние месяцы цены не падают. Рынок достиг дна?
— Нет, падение продолжится. Просто сейчас мы достигли некоторой локальной точки равновесия. В кризис динамика рынка жилья совсем иная, чем у фондового рынка. Его стоимость обычно снижается ступенчато. Даже в отсутствие спроса и сделок продавцы обычно стараются держать цены: «Попробую, вдруг купят». При этом накапливается глубина торга при сделках. В какой-то момент риелторы уже не хотят работать с «нереальными» рекламными ценами, по которым все равно не продашь, и говорят продавцам: «Оценивайте по нижней планке». Тогда происходит сползание уже заявленного уровня цены.
В 2014 году цены стояли на месте, но росла глубина торга между покупателями и продавцами. В 2015-м средняя величина торга превысила 5–10 процентов, и через некоторое время продавцы стали опускать цены. В 2016 году ситуация повторилась: размер торга вновь резко вырос, и цены вновь снизились. Сейчас, по нашей информации, размер торга при сделках — от 10 до 25 процентов, в зависимости от сегмента и адекватности первоначальной цены. То есть скрытое падение продолжается, просто «Индекс» отслеживает такое падение с некоторым опозданием.
— Каков же ваш прогноз?
— Снижение цен будет продолжаться еще года три. Средний темп падения — 10 процентов в год. Однако обвала не будет. Квартиры нужны, спрос на жилье потенциально большой. И стоит квартирам подешеветь процентов на десять, рынок получает поддержку снизу: появляется прослойка людей, которая по этим ценам готова покупать.
— Какой вы видите равновесную цену квадратного метра жилья в Москве?
— Мы изучали корреляцию цен на нефть и цены столичного квадратного метра. Прямой связи «сегодня баррель подешевел, а завтра жилье упало в цене» нет. Но на длительных промежутках времени корреляция видна. Получается, что при цене нефти в районе 50 долларов за баррель цена московского «квадрата» должна быть порядка двух тысяч долларов. То есть при нынешнем курсе доллара — 120 тысяч рублей. Как раз минус 30 процентов к нынешнему уровню.
Принципиальный момент, мне кажется, заключается в том, что кризис рынка 2014 года имеет иную природу, чем предыдущие. В 1998 и 2008 годах мы видели достаточно резкое падение цен и такое же быстрое их восстановление. Сейчас же вместо коррекции перегретого рынка происходит переход к новой эпохе с принципиально иным соотношением предложения и платежеспособного спроса. Скорого отскока цен ждать не приходится. Цены сейчас возвращаются к состоянию 2004–2005 годов, когда не было аномально высоких цен на нефть.
— На чем же базируется ваш прогноз, что цены продолжат падение?
— Это анализ спроса и предложения. Платежеспособный спрос, несомненно, падает. Причем богатые перестали быть драйвером рынка: у них и так уже много разного жилья. Средний класс страдает как от снижения доходов, так и от растущей стоимости жизни. При этом сегодня мы видим рекордное предложение новостроек за все двадцать пять лет существования рынка жилья. За последние три года суммарный объем предложения новостроек в Москве и Подмосковье увеличился более чем в полтора раза. В 2011–2013-м продавалось четыре-пять миллионов квадратных метров. В начале прошлого года — семь миллионов сто тысяч, а сейчас уже более семи с половиной миллионов квадратных метров.
В Подмосковье затоваривание рынка уже привело к падению объемов строительства: за три года на два миллиона квадратных метров. Но это компенсируется рекордной стройкой в Москве. В лучшие «лужковские» времена Москва строила четыре с половиной — пять миллионов квадратных метров, но из них половина уходила под социальные программы. На рынке продавалось два — два с половиной миллиона. Это в те годы, когда нефть была под сто долларов, инвестиции обильно вливались в Россию. Сейчас в Москве для продажи строится порядка трех миллионов «квадратов».
— Есть ли данные по затоваренности рынка, по непроданным квартирам?
— Количество квартир в новостройках, которые не проданы на момент окончания строительства, постоянно растет. Обычно эта цифра была не более пяти процентов. Но в начале 2015 года мы отмечали, что не распроданного уже десять процентов. Через года цифра выросла в полтора раза. Сейчас средний показатель — двадцать пять процентов. По нашим прогнозам, через два-три года доля готовых, но не проданных новостроек может составить до пятидесяти процентов.
— В этом году появился новый фактор — реновация. Как он повлияет на цены?
— Реновация — это огромные дополнительные объемы строительства, которые еще усилят дисбаланс спроса и предложения, увеличат глубину падения. Если реновация заработает и дополнительно будут строить, к примеру, три миллиона квадратных метров, то цены от нынешнего уровня могут упасть и на пятьдесят процентов. Правда, нет гарантий, что у города получится поддерживать такие объемы строительства, к тому же коммерческие девелоперы в этом случае скорее всего уменьшат свои объемы. Поэтому и цены просядут не так сильно.
На пути к модели рынка по Форду
— Почему столичные застройщики наращивают предложение, несмотря на снижение спроса? Почему рынок так неэластичен?
— Это особенность рынка девелопмента: проекты длинные, их цикл — три-пять лет. Сделав серьезные инвестиции, застройщики часто уже не могут заморозить проект, не могут остановиться. При Лужкове можно было, получив площадку задешево, придерживать ее до лучших времен. За площадку с городом расплачиваются готовыми квартирами после окончания проекта. Это, кстати, и вызвало дефицит предложения и резкий рост цен в 2005–2008 годах. Сейчас ситуация обратная: застройщики покупают площадку и платят городу до начала стройки. Девелоперу ставят и довольно жесткие сроки освоения площадки. И получается, что ему часто выгоднее реализовать проект хотя бы «в ноль», чем бросить и потерять все вложенное. Другой момент: нереализованный проект — это проблемы с властями. Если часть квартир там уже купили, то может быть открыто уголовное дело по обманутым дольщикам «а-ля Полонский». Поэтому адекватные застройщики понимают, что те стройки, в которые влезли, придется как-то заканчивать.
— Есть ли у девелоперов запас рентабельности или можно ожидать волны банкротств?
— Состояние застройщиков разное. Банкротства наверняка будут. Уже начались: вспомним СУ-155. Мы видим и активные процессы слияний и поглощений: ПИК купил «Мортон», новые владельцы у ДСК-1. Ситуацию раскачает реновация. Собянин сказал, что город хочет продавать по программе реновации, столько же, сколько частные застройщики — порядка трех миллионов квадратных метров. Но можно предположить, что при падении цен и раскручивании этого мегапроекта часть коммерческих застройщиков обанкротится и рынок перераспределится в пользу госкомпании по реновации. То есть удвоения стройки все-таки скорее всего не будет.
— Могут ли застройщики выдержать падения цен на 30 процентов? Возможно ли массовое строительство при новых ценах?
— Если работать по текущим схемам, то это очень сложно. Нынешняя себестоимость включает в себя и покупку земли на вторичном рынке по высокой цене, и годы согласований и хождения по инстанциям. В итоге на девелопере три-пять лет висит кредит под 15–20 процентов годовых. В таких условиях, конечно, себестоимость будет очень высокой.
Впрочем, для госкорпорации девелопмент будет рентабельным. Земля условно бесплатная. Строительная себестоимость жилья комфорт-класса, возьмем с запасом, 30–40 тысяч рублей за квадратный метр. Если представим, что половину жилья надо отдать под переселение, а половину продать, то получается стоимость коммерческого жилья 60–80 тысяч рублей за квадратный метр. Есть еще затраты на перекладку коммуникаций, благоустройство территории — так что в 100 тысяч рублей за метр, наверное, можно уложиться.
Другое дело, что предстоит работать принципиально на другом рынке. Помните фразу у Ильфа и Петрова «Автомобиль не роскошь, а средство передвижения». Она связана с ситуацией столетней давности: до Генри Форда машины были роскошью, потому что собирались вручную и в очень небольших количествах. Форд стал производить авто на конвейере, что резко снизило их себестоимость и сделало автомобиль доступным самым широким слоям населения. До 2014 года недвижимость в Москве была очень дорогой, доступной только узкой прослойке людей с высокими доходами. Рынок существовал в относительно небольших объемах и был оторван от основной части населения, включая средний класс. Если в Москве хотят сохранить высокие объемы строительства, то нужна революция по Форду, жилье должно перестать быть роскошью. Придется продавать много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы. Это возможно только при революционно низких по цене предложениях, причем во всех классах жилья.
— Каковы резервы снижения общей себестоимости строительства?
— Во-первых, новые цены на жилье будут возможны при кардинально сниженных ценах на землю. При этом все чаще застройщики будут не покупать площадки, а просто брать собственников в долю. Во-вторых, необходимо кардинальное удешевление банковского кредитования для девелоперов. Если государство готово было поддерживать строительную отрасль, субсидируя ипотеку, то что мешает так же субсидировать проектное финансирование для застройщиков?
В-третьих, необходимо существенное сокращение сроков согласования проектов, разбюрократизация всего процесса. Повторюсь, при дорогом финансировании это слишком тяжелая ноша для застройщиков. В-четвертых, оптимизация стройки. Здесь речь может идти и о дальнейшем импортозамещении, и о повышении квалификации девелоперов. Не будем скрывать, у ряда девелоперов основные компетенции связаны не со стройкой, а с административным ресурсом. Наконец, у многих застройщиков раздутые штаты, они все хотят делать сами. Для оптимизации следует активнее использовать аутсорсинг.
«Уже есть новостройки по 100 тысяч рублей за “квадра”т»
— Как себя чувствуют отдельные сегменты рынка жилья? Например, что происходит с элитным жильем?
— Давайте не будем рассматривать суперэлитку — десяток самых лучших домов в Москве. Они вне рынка, их по любой цене могут купить. На большинстве других проектов цены упали сильно. Просто об этом не принято говорить, более в ходу эвфемизм «стоимость элитки ушла в рубли». Средний ценник несколько лет назад был 20–25 тысяч долларов за «квадрат», а в 2013 году доходил до 50. Сейчас стоимость в районе 10 тысяч долларов, если не ниже. При этом размер торга и скидок может доходить до 50 процентов. Как это выглядит на практике?
Например, квартира стоила три года назад три миллиона долларов, по старому курсу это 100 миллионов рублей. Потом она не удержала долларовую цену, не стала стоить 200 миллионов рублей, рублевый ценник остался тем же — 100 миллионов рублей. А реально ее сегодня продать можно за 50–70 миллионов рублей.
Если брать квазиэлитку — то, что строится внутри Третьего транспортного кольца, то здесь объем предложений довольно большой. Большинство объектов на суперэлитный уровень не тянут, потому что обладают какими-то недостатками. Я считаю, что там самый большой потенциал для снижения цены.
В этом сегменте очень много апартаментов. Это такая бомба замедленного действия, ведь их статус не определен. Вдруг новая власть скажет по их поводу: «Апартаменты — это нежилое помещение. А по законодательству там нельзя проживать и находиться в ночное время суток». И все: что делать с такой недвижимостью, непонятно.
— Рынок коттеджей жив или не совсем?
— Если брать загородку в целом, то она чувствует себя гораздо хуже, чем город. Причина очень проста: коттедж — это все равно «вторая недвижимость». В кризис товары первой необходимости все равно нужны, а все дополнительное подвисает со знаком вопроса. В ближнем поясе — от пяти до пятнадцати километров от МКАД — жизнь еще есть, а дальше уже сильно проблематично. Причем цены на коттеджи могут стоять высокие, но это все не продается. Проходят лишь единичные сделки. Думаю, этот сегмент — очевидный претендент на существенное снижение цен в перспективе нескольких лет.
— Новостройки в Подмосковье?
— Этот сегмент рынка под сильным прессом Москвы. Последние десять-пятнадцать лет девелоперы активно шли в Подмосковье: внутри МКАД не было свободных участков, а за кольцевой масса неосвоенных земель. Сейчас многим понятно, что инфраструктура Подмосковья сильно отстает. Плюс Москва нарастила объемы строительства, а цены снизились. Спроса теперь хватает только на столицу. Тренд очевиден: стройка возвращается в Москву. Совсем плохо чувствуют себя новостройки за пятнадцать-двадцать километров от МКАД.
— Что с ценами на пятиэтажки?
— Пытаясь сыграть на теме реновации, на пятиэтажки пытаются поднимать цены. Но информации, продаются ли они по этим ценам, пока нет. Я готов поверить, что есть какая-то прослойка покупателей, которая возбудилась и готова на этом сыграть. На короткий промежуток времени авантюра с повышением цен может сработать, но это временное и эмоциональное.
— Что происходит с новостройками и с вторичным рынком Москвы?
— Вторичка чувствует себя очень неважно, не выдерживает конкуренции с новостройками. Застройщики готовы делать продукт, более адаптированный под рынок, готовы снижать цены, понимая, что выгоднее сегодня продать, чем сидеть в кредитах. А на вторичке владельцы квартир психологически не готовы сильно снижать цены, чтобы идти за спросом. Там слишком большой зазор между «хотелками» продавцов и реальными возможностями покупателей.
А новостройки в цене уже существенно упали. Причем правильно брать цену не «квадрата», а квартиры. Потому что если у вас площади квартир снизились на 30 процентов, а цены метра — на 20 процентов, то стоимость лота стала вдвое меньше. Скажем, в 2013–2014 годах «однушку» дешевле шести миллионов рублей внутри МКАД было найти сложно. Сейчас уже есть предложения от трех миллионов рублей. Правда, это будет студия площадью 25 «квадратов».
— Какова сегодня минимальная стоимость метра новостроек в Москве?
— Встречаются варианты по 100 тысяч рублей за квадратный метр. Это не очень обжитое место недалеко от МКАД, возможно, бывшая промзона, нижний этаж, ранняя стадия проекта. А три года назад, думаю, ничего не было дешевле 150 тысяч рублей за метр.
— Года два назад девелоперы бросились строить крошечные по площади студии. Это подавалось как спасение рынка. Такое ощущение, что сейчас начался откат: спрос на студии переоценили. Это так?
— В каком-то объеме маленькие квартиры нужны, спрос на них много лет копился, потому что никто о нем не думал — и в первых проектах это сработало. Но на долгосрочную перспективу это очень сомнительный формат.
Квартиры гостиничного типа — это нишевый продукт. Это может быть студенческая студия около вуза как альтернатива общежитию. Или маленькая квартира в центре либо около Москва-Сити: приехал и остановился на неделю не в отеле, а в квартирке маленькой. Но студия как квартира для семейного продолжительного проживания — это не то, что хотят люди. Думаю, в этом сегменте может достаточно быстро возникнуть перенасыщение.
Аренда сегодня выгоднее ипотеки
— Посмотрим на ситуацию глазами потребителя. Если цены будут падать еще несколько лет, надо ли покупать жилье сегодня? Что вы советуете своим знакомым?
— Если бы речь шла о биржевом товаре — золоте или акциях, то, судя по динамике цен, я бы сказал: «Пока покупать не надо. Наверно, еще подешевеет».
Но недвижимость имеет социальную и эмоциональную составляющие. Бывают разные ситуации: например, жена беременна и надо решать квартирный вопрос в ближайшее время. Обладание недвижимостью дает ощущение стабильности. Плюс в России целые поколения выросли на мифе, что недвижимость будет только дорожать.
Недвижимость — товар мозаичный и очень персонализированный. Лично я лучше бы купил бы квартиру на 10–20 дороже, но ту, которая устроила бы меня, чем дешевую, но ту, которая не нравится. Поэтому я часто говорю: «Ребята, неправильно поставлен вопрос. Надо не выбирать между “покупать” и “ждать”, а искать! Если жилье нужно, то надо постоянно мониторить рынок». Если ты видишь хорошую квартиру и продавец готов дать хорошую скидку, то надо брать. На скидке можно отыграть, условно говоря, двухлетнее падение цен. Чего ждать два года, если застройщик тебе может продать квартиру со скидкой в 25 процентов?
— Во второй половине кризисного 2008 года один знакомый сыграл по моему совету на понижении рынка недвижимости. Он продал «двушку» на юго-востоке Москвы, а затем через год купил примерно такую по размеру, сильно выиграв в местоположении и сохранив часть денег для достройки дома. Возможна ли сегодня такая игра?
— Это может быть хорошим советом для владельцев инвестиционных квартир. Им лучше продать сегодня: завтра, скорее всего, будет дешевле. Но рисковать единственной квартирой я бы не стал. Все-таки мы не можем точно сказать, где дно у рынка жилья. Такой вариант точно не подходит для семей с детьми и для тех, кто чувствует себя неуверенно для аренды квартиры. Я допускаю, что некоторые мобильные молодые люди такой сценарий могут рассмотреть. Но я бы не агитировал за спекуляцию единственным жильем.
— Но с чисто экономической точки задачка однозначная. Жилье дешевеет, при этом ипотека дорогая, двузначная. Вместо покупки можно арендовать (три-четыре процента годовых от стоимости квартиры), а сбережения разместить на депозите под семь-девять процентов…
— К любым кредитам у меня отношение следующее: они хороши на растущем рынке и невыгодны на падающем. Да, сейчас пока еще выгоднее квартиру снимать, деньги копить. Но я не могу занимать догматичную позицию: «Ипотека — это невыгодно». Думаю, здесь нет единой формулы, все очень индивидуально. Есть немало случаев, когда ипотека все равно выгоднее. Например, у человека деньги крутятся в бизнесе и приносят более высокую доходность, чем проценты по ипотеке. Или ипотека может быть вариантом краткосрочного перекредитования при альтернативной покупке жилья. Единственное, я бы не советовал брать кредит на пределе возможностей.
