Год назад президент Владимир Путин, устав от многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, распорядился прекратить практику долевого строительства жилья. С 1 июля текущего года вступил в силу первый блок поправок к закону № 214 «О долевом строительстве». В частности, теперь девелоперы обязаны работать через специальные счета, и банки таким образом должны контролировать целевое расходование средств. С 1 июля будущего года вступает в силу еще более радикальная новация: переход с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Строить придется либо на собственные средства, либо на банковские кредиты.
Кардинальная реформа выглядела попыткой одним ударом разрубить гордиев узел долевого строительства. Государство передавало контроль над стройкой банкам, чтобы резко снизить риски для покупателей. Однако по мере реализации реформы все сильнее проявляются ее «темные» стороны. Так, ставки проектного финансирования девелоперов, неделю назад обнародованные Сбербанком на конференции MREF, позволяют говорить, что себестоимость строительства жилья существенно возрастет, и это создаст проблемы для большинства региональных игроков. А аналитическая записка, подготовленная экспертным центром бизнес-омбудсмена Бориса Титова и Институтом экономики роста (ИЭР), прямо говорит о негативных, едва ли не катастрофических последствиях радикальной реформы: объемы строительства упадут, а количество обманутых дольщиков резко вырастет.
От бесплатных денег к кредитам под 6–12%
Главный вопрос реформы для застройщиков — это стоимость проектного финансирования. Текущая модель рынка базировалась на привлечении средств дольщиков, для застройщика это, по сути, были деньги с нулевой ставкой. «Бесплатные» средства сочетались с высокими, двузначными, ставками банковского проектного финансирования: несколько лет назад они доходили до 18–20%. Год назад чиновники убеждали бизнесменов, что отход от долевого строительства будет компенсирован низкими ставками на кредиты — 5–6%.
Сбербанк, крупнейший игрок рынка, тестирует сегодня модель с плавающей ставкой проектного финансирования для застройщиков, которая в первую очередь зависит от темпов продаж недвижимости. Чем выше продажи и количество средств на эскроу-счетах, тем ниже ставка кредитования. По словам исполнительного директора управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Дениса Ковриженко, ставка может снизиться вплоть до 0,01% годовых. Но если разобраться, то это возможно на крайне короткий период в самом начале строительства, в случае, когда средства покупателей на эскроу-счетах будут значительно превышать объем финансирования застройщика банком. Реальные ставки, по которым Сбербанк собирается кредитовать девелоперов, намного выше ожидаемых.
Из доклада директора дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергея Бессонова на конференции MREF следует, что ставки по проектному финансированию застройщиков будут колебаться в диапазоне 6–12% годовых. Если на эскроу-счетах нет средств дольщиков, то ставка будет рыночной — 12% годовых. Если кредит на 100% покрывается средствами на эскроу-счетах, то будет действовать специальная ставка — 6%.
Средневзвешенная ставка, скорее всего, составит 8,5–9%. Такая кредитная ставка, введенная вместо «бесплатных» денег дольщиков, коренным образом меняет экономику девелопмента. «Сегодня при финансировании строительства жилья доли средств дольщиков, банковские кредиты и инвестиции застройщиков обычно распределяются в соотношении 60–30–10. При этом соотношении и переходе на систему эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет как минимум на семь-восемь процентов», — говорит коммерческий директор компании «Флэт & Ко» Денис Конев. «Новые правила заставят застройщиков поднять цены на десять-пятнадцать процентов. Заметим, что раньше застройщик мог гасить кредиты средствами дольщиков, а теперь кредиты будут висеть на нем до окончания строительства, а иногда и дольше, до завершения продаж всех квартир в комплексе», — замечает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
В «богатой» Москве девелоперы за счет высоких цен на жилье и доходов населения имеют определенный резерв для снижения рентабельности или повышения цен. В регионах ситуация намного хуже. «В большинстве региональных проектов маржинальность в районе десяти процентов. Если себестоимость существенно вырастет, застройщикам останется либо поднять цены, что не будет принято покупателями с ограниченными бюджетами, либо обанкротиться», — говорит один из уральских девелоперов.
Ситуация осложняется тем, что инфляция в строительной сфере ускоряется и без реформы: по прогнозу Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), к концу года она разгонится до 5,5%. При этом располагаемые доходы населения уже несколько лет подряд падают. Смена модели «уберет» с рынка новостройки с дисконтом на ранней стадии строительства, и это отсечет часть покупателей. Ипотека, главный двигатель рынка жилья, осенью сменила тренд и стала дорожать. В главной группе риска — региональные девелоперы и застройщики из малых и средних городов. «Региональные девелоперы, возводящие по одному-два дома в год, уйдут с рынка. Они не смогут удовлетворять требованиям банков и не получат кредит. Их место останется пустым — для крупных игроков эти рынки неинтересны», — прогнозирует региональный девелопер.
Откуда деньги, Зин?
С 1 июля в России начался первый этап реформы рынка жилищного строительства. Кроме введения специальных счетов застройщики и банки стали реализовывать первые проекты с использованием эскроу-счетов. Сбербанк рапортует, что за четыре месяца открыто более ста эскроу-счетов покупателей, в десяти проектах одобрено проектное финансирование. Но несмотря на то, что работа по новой модели началась, по ключевым вопросам сохраняется неопределенность.
Во-первых, способны ли банки заместить долевое строительство проектным финансированием в полном объеме? По оценкам Сбербанка, рынок долевого строительства оценивается сегодня в 4,7 трлн рублей, из них на средства дольщиков приходится 78% — 3,7 трлн рублей. Всю эту сумму предстоит заменить проектным финансированием банков. По подсчетам заместителя генерального директора Дом.РФ Артема Федорко, с учетом того, что сегодня на такое кредитование приходится лишь 600 млрд рублей (12,8% общей суммы), в течение нескольких лет предстоит рост объемов проектного финансирования жилищного строительства в семь раз — с 0,6 до 4,3 трлн рублей.
Возможности кредитования российских банков сдерживаются ограниченным собственным капиталом и банковскими нормативами. По подсчетам ИЭР, десятку крупнейших российских девелоперов способны прокредитовать лишь пять крупнейших российских банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк и Россельхозбанк) из-за норматива Н1 (норматив достаточности собственных средств банка). Среднюю столичную стройку объемом 200 тыс. кв. м способны кредитовать не более десятка банков из-за ограничений, связанных с банковским нормативом Н6, который определяет лимит кредитования одного заемщика в размере не более чем 25% собственного капитала банка. По расчетам ИЭР, российская банковская система в нынешних условиях не готова к столь резкому росту кредитования строительной отрасли.
Во-вторых, увеличение банковского кредитования предполагает, что застройщики должны вкладывать в проекты больше собственных средств. По расчетам Сбербанка, в 2019 и 2020 годах эти вложения должны вырасти на 20 и 50% соответственно. Откуда в отрасль, в капитал застройщиков придут новые инвестиции в размере 300 млрд рублей в ситуации, когда рентабельность девелоперского бизнеса снижается, совершенно непонятно.
Есть и множество других неясностей. Например, лимит по страхованию средств дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов — 10 млн рублей, это оставляет без защиты значительную часть покупателей новостроек в московском регионе. В случае банкротства банка часть денег с эксроу-счета «сгорит». Или: новые правила целевого использования средств дольщиков предполагают, что деньги можно использовать только на строительство жилого объекта. Это автоматически делает невозможным финансирование социальной инфраструктуры в районах комплексной застройки.
Банки решают всё
До сих пор дня банки выступали на рынке строительства жилья в двух ролях: они выдавали ипотеку покупателям и кредитовали застройщиков. Сегодня они осваивают новую роль контролера строек через спецсчета. Больше всех на этом поприще ожидаемо преуспел Сбербанк. Если в первые недели были прогнозируемые сложности с открытием счетов и проведением платежей (в нестандартных случаях открытие счета занимало до месяца), то к середине осени банки нормализовали ситуацию. В Сбербанке, например, открыли счета уже 2300 девелоперов, в день проводится более 7000 сделок, большинство платежей идут день в день. Проблема в том, что крупные департаменты, обладающие компетенциями в области строительства, есть только в Сбербанке и отчасти в ВТБ. Другим крупным банкам (ЦБ допустил к обслуживанию спецсчетов застройщиков 55 банков) предстоит чуть ли не с нуля создать новые подразделения.
В ближайшее время банкам предстоит освоить и еще две роли на рынке строительства жилья. Во-первых, фактически выступить в роли страхователя. Представители Сбербанка прямо говорят, что немалые кредитные ставки отражают риски застройщиков. Во-вторых, в перспективе им придется заниматься и достройкой проблемных проектов — сейчас это делают региональные власти.
Не остается сомнений и в том, кто выигрывает от нового расклада на рынке строительства жилья. Покупатели новостроек резко снижают свои риски, но будут вынуждены заплатить за это более высокую цену. Среди застройщиков произойдет концентрация бизнеса, и победят крупные игроки за счет ухода с рынка мелких и средних. Серьезно выиграют и крупные банки. Во-первых, в перспективе они получат на эскроу-счета несколько триллионов рублей, которые раньше доставались застройщикам. Для банков это эквивалентно привлечению финансовых средств с нулевой ставкой. Напомним, что ни покупатель, ни застройщик не будут получать комиссию за то, что эти средства будут лежать на эскроу-счете. Во-вторых, повышенный доход может принести ипотека. Выданный покупателю ипотечный кредит со ставкой 9–10% оказывается на эскроу-счете, и под него выдается кредит девелоперу под 6%. То есть деньги работают дважды. При этом риски незавершения строительства, которые определяют маржу при ипотечном и проектном финансировании, в данном случае оказываются пониженными за счет того, что банк контролирует целевое расходование средств.
В последние годы роль банков на рынке строительства жилья постоянно возрастала. Сегодня они, в частности, утверждают и маркетинговую политику кредитуемых девелоперов: цены, планировки, темпы продаж и т. д. В новых реалиях можно говорить если не о поглощении рынка девелопмента жилья крупными банками, то, по крайней мере, о кардинальном усилении их влияния.
Трудности переходного периода
Наконец, совершенно непонятно, как совместить новую модель рынка с майскими указами президента, где в качестве важнейшего целевого показателя экономики заявлено резкое увеличение объемов строительства жилья — в полтора раза к 2024 году, до 120 млн кв. м. В последние два года российская стройка сокращалась. И чтобы оживить ее, нужны сильные импульсы. Но новая модель рынка, наоборот, ведет к повышению стоимости строительства и снижению рентабельности девелоперов. По расчетам ИЭР, введение эскроу-счетов на нынешних условиях может привести к сокращению объемов строительства жилья до 55–63 млн кв. м в год на горизонте пяти-шести лет.
По прогнозам ИЭР, на переходном этапе не будет достигнута и главная цель реформы — решение проблемы обманутых дольщиков. Более того, остановка строек совокупной площадью 17–25 млн кв. м может в два-три раза увеличить количество обманутых — с 150 тыс. до 327–491 тыс. человек.
Предложения строительного сообщества, доведенные до правительства через бизнес-омбудсмена Бориса Титова, предполагают ряд возможных мер для смягчения эффекта от радикальной реформы. В их числе перенос сроков обязательного перехода на эскроу-счета с 2019 года, введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов (застройщик мог бы получать часть средств дольщиков после окончания определенных работ), увеличение лимитов страхования для средств на эскроу-счетах, уменьшение нормы банковского резервирования по кредитам на строительство. Вице-премьер Виталий Мутко уже дал чиновникам строительного блока указание внимательно рассмотреть замечания омбудсмена. По поводу некоторых инициатив, в частности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, Центробанк уже дал свое отрицательное заключение. Судьба других предложений будет зависеть от множества факторов. Но если ориентироваться на прошлый опыт, то шансы кардинального смягчения реформы невелики: строительное лобби намного слабее и разрозненнее, чем банковское.
