Бум на рынке недвижимости начинает беспокоить Банк России. «Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — отметила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Государственной думы. В своем выступлении она даже признала, что своевременное завершение антикризисной программы льготной ипотеки позволит избежать формирования пузырей. Напомним, недавно программу льготной ипотеки под 6,5% годовых продлили до 1 июля 2021 года.
Казалось бы, еще в конце октября сама Эльвира Сахипзадовна на инвестиционном форуме «ВТБ Капитала» «Россия зовет!» говорила, что Банк России не видит проблем на российском ипотечном рынке. Это происходило на фоне спекуляций некоторых СМИ о возможном надувании ипотечного пузыря в России. Ситуацию даже сравнивали с пузырем в США в 2007 году. И вот всего через месяц Банк России все же забеспокоился.
Тут нужно понимать две вещи. Во-первых, ситуации в России образца 2020 года и в США 2007 года имеют значительно больше различий, чем сходств. Во-вторых, если рассматривать ипотечный рынок отдельно от рынка недвижимости, то есть с точки зрения стабильности банковской системы, сколько-нибудь серьезных проблем сейчас действительно нет: даже рекордная выдача ипотечных кредитов — а по итогам 2020 года их может быть выдано на 3,7 трлн рублей — не будет перебором для нашей экономики. Российские граждане вполне могут себе позволить небольшой взрыв рынка недвижимости.
Здесь не США
Начнем с общего момента. Перед кризисом в США, да и во всем развитом мире шло заметное снижение процентных ставок (включая ставки по банковским депозитам), в то время как цены на жилье росли. Похожая ситуация наблюдается сейчас и в России. Собственно, других схожих моментов нет, дальше будут только отличия.
Из-за чрезмерного развития секьюритизации (выпуск ценных бумаг на основе ипотечных кредитов) банки и ипотечные компании увлеклись маскировкой субстандартных ипотечных кредитов (выданных заемщикам с низкой кредитоспособностью). Эти кредиты упаковывались в ценные бумаги и продавались инвесторам, в том числе инвестиционным банкам и пенсионным фондам. Финансисты увлеклись переупаковкой настолько, что сами перестали видеть риски стремительно растущего объема субстандартной ипотеки. Ипотека выдавалась даже тем, кто не мог найти деньги на первый взнос, более того, их финансовое положение даже как следует не проверялось.
Правительство США усугубило ситуацию тем, что требовало от госкомпаний Fannie Mae и Freddie Mac обеспечить беднейших американцев собственным жильем с помощью ипотеки. К 2006 году доля субстандартной ипотеки выросла до 20% всего объема, а годом позже доля субстандартных ипотечных кредитов с плавающей ставкой увеличилась до 62%. Инвестиционным банкам США позволялось брать на себя чрезвычайно высокий уровень долговой нагрузки. Особенно отличились скупкой ценных бумаг на основе ипотеки Bear Stearns и Lehman Brothers. На поверхность накопившиеся проблемы вышли только после того, как пузырь лопнул.
В отличие от США в России до сих пор не развита секьюритизация. Объемы субстандартной ипотеки чрезвычайно малы. Ипотека без существенного первоначального взноса — крайняя редкость. Ипотечных кредитов с плавающей ставкой тоже исчезающе мало. Возможности НПФ вложиться в рискованные активы чрезвычайно ограничены. Так что к любым параллелям текущей ситуации на ипотечном рынке в России с ситуацией в США образца 2007 года надо относиться с большой долей скепсиса.
Скромный бум
Что же все-таки у нас сейчас происходит? Начнем с цифр. По данным Банка России, в сентябре был достигнут рекорд выдачи ипотеки за один месяц: банки выдали 198,7 тыс. ипотечных кредитов (+86,2% к сентябрю 2019 года) на общую сумму 503,5 млрд рублей (+110,5% к сентябрю 2019-го). Доля ипотеки составила 33% (19,1% в сентябре 2019-го) общего объема рублевых кредитов, выданных физлицам в сентябре. Вообще, доля ипотеки в банковских портфелях быстро растет: общий объем задолженности по рублевой ипотеке за 12 месяцев вырос на 18,7% и составил 8,6 трлн рублей, что соответствует 44,6% общего кредитного портфеля физлиц в рублях (годом ранее — 42,6%). Объем просроченной задолженности при этом составил незначительные 70,4 млрд рублей, или 0,82% общего объема (0,89% годом ранее). Более подробно соотношение объема рублевой ипотеки и доли просрочки можно увидеть на графике 1. Доля ипотечных ссуд с просрочкой больше 80 дней составила 1,4% (примерно столько же, сколько и годом ранее).
Очевидно, что при снижении доли просроченной задолженности говорить о пузыре как минимум преждевременно. Более того, несмотря на бурный рост, мы пока даже не достигли темпов прироста ипотечного портфеля за 12 месяцев в 24–26%, которые наблюдались в конце 2018-го — начале 2019 года.
Далее, для банков важно, что ипотека является обеспеченным кредитом и даже в кризисы люди в России продолжают ее выплачивать. Процедуры взыскания банками и судами давно отработаны. Еще важнее, что переоценка жилья, купленного в ипотеку, производится банками только в самых крайних случаях. Так что пока клиент платит, пусть и с задержками, банка изменение рыночных цен на жилье практически не касаются. «Даже в кризисные 2015–2016 годы доля просрочки по ипотеке не превышала двух процентов, — рассказывает младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Вместе с тем в условиях ухудшения качества обслуживания долга по ипотеке банки, как правило, стараются предложить заемщику варианты реструктуризации, поскольку не заинтересованы в массовом изъятии залогов как непрофильного актива, который еще необходимо будет реализовать».
В свою очередь, эксперт ЦМАКП Ренат Ахметов рассказывает, что поколение ипотечных ссуд, выданных в 2007-м — первой половине 2008 года на пике бурного роста заработной платы и реальных располагаемых доходов населения было наихудшим с точки зрения качества. Схожий (хотя гораздо более скромный по масштабу) эффект наблюдался и для поколений ссуд 2013–2014 годов. «Мне представляется абсолютно обоснованным предположить, что в среднесрочном периоде (2021–2023 годы) доля просроченных кредитов в поколениях ипотечных ссуд, выданных в 2019-м и особенно в 2020 году, будет расти, — полагает Ахметов. — Этот рост будет не таким существенным, как после кризиса 2008 года; скорее будет наблюдаться ситуация 2014 года: после некоторого роста траектория изменения доли просроченных кредитов станет плоской (выйдет на некоторое плато). Поэтому существенных рисков для банковской системы эта ситуация в целом не несет.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) также напоминают, что в 2019 году у банков был высокий аппетит к риску, поэтому, когда в начале этого года по экономике ударила первая волна коронавируса, часть клиентов не смогли продолжать платить по ипотеке. Но тогда рост уровня просрочки не вызвал каких-либо системных рисков, а банки стали осторожнее. Сейчас выданные после апреля ипотечные кредиты значительно более высокого качества, чем год назад, полагают в ОКБ.
Завкафедрой менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина тоже считает опасения относительно ипотечного пузыря безосновательными — весь наш ипотечный рынок просто еще очень мал. «Ипотека у нас развивается достаточно быстро, но это все равно несравнимо с уровнем ипотечного кредитования на Западе. Перед кризисом 2008 года объем ипотечных кредитов в РФ составлял один процент по отношению к ВВП, сейчас это семь процентов. Для сравнения: в США аналогичный показатель — 60 процентов. Поэтому наши семь процентов — это очень большое достижение, но еще не тот уровень, на котором надуваются ипотечные пузыри», — успокаивает она.
Нужно учитывать еще два важных момента: рефинансирование и долю государственных программ в ипотеке. По данным агентства «Дом.РФ», доля рефинансирования в выдаче ипотечных кредитов в январе–октябре 2020 года составляет 13,7%, что на 8,4 процентного пункта ниже аналогичного показателя предыдущего года. Если мы оцениваем реальное воздействие ипотеки на рынок жилья, эту долю надо вычитать из новых выдач. Когда же мы рассматриваем реальные доходы населения, рефинансирование вообще идет в плюс. По расчетам «Дом.РФ», текущий ипотечный портфель сформирован по ставке порядка 10–11% годовых; если такую ипотеку рефинансировать по ставке 8%, ежемесячный платеж 25 тыс. рублей может быть снижен до 21 тыс. рублей.
Что же касается доли госпрограмм, то, по данным «Дом.РФ», в январе–сентябре 2020 года по ним выдано кредитов на общую сумму 794,4 млрд рублей — это 26% всей выдачи, или 86% ипотеки на первичном рынке, на который в основном и рассчитаны госпрограммы. В октябре, по предварительным данным, объем выдачи по программам снизился. Например, после объявления о продления льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года выдача по этой программе снизилась по сравнению с сентябрем на 17%. Впрочем, об исчерпании отложенного платежеспособного спроса тоже не стоит забывать.
Покупатели скоро закончатся
Фактически сценариев, связанных с ипотекой, которые могли бы угрожать нашей финансовой системе, не так уж много. «Наиболее опасный для банков вариант — массовый рост невозвратной задолженности по ипотеке на фоне падения рынка недвижимости. В таком случае реализация залога, которая обычно происходит с дисконтом к рыночной цене, может не покрыть остаток задолженности, а массовый вывод залоговых квартир в рынок в случае кризиса неплатежей приводит к дополнительному снижению цен. Однако в России на горизонте одного-двух лет данный сценарий маловероятен», — уверена Екатерина Щурихина.
В целом средневзвешенная ставка по ипотеке в России к сентябрю 2020 года снизилась с 9,12% годом ранее до 5,93%. При этом на рынке недвижимости наблюдается значительный рост цен — это вместе с ростом ипотеки и заставило СМИ предполагать наличие пузыря. По данным Банка России, в третьем квартале цены на первичном рынке жилья выросли на 9,4% по сравнению с уровнем годом ранее, на вторичном рынке цены выросли на 4,8% от аналогичного показателя предыдущего года. Для Москвы были зафиксированы цифры +6,6% и +5% соответственно. По данным сайта IRN.ru, в октябре средние цены на московское жилье были уже на 8% выше цен годом ранее и на 2,4% выше, чем в сентябре. Накопленный рост цен на первичном рынке жилья за девять месяцев 2020 года, по данным «Дом.РФ», составил 10,5%, лидеры по росту цен — Москва (+16,5%), Московская область (+16,4%), Санкт-Петербург (+13,1%), Калининградская область (+11,6%).
Как видим, основной рост цен приходится на новостройки, которые как раз и подпадают под госпрограммы. Тут важно также отметить, что реальные цены сделок могут быть ниже. В статистике использованы объявленные цены предложения на сайтах-агрегаторах. Как вариант, сделок может быть меньше из-за того, что продавец и покупатель не могут договориться о цене.
Помимо госпрограмм очень важным фактором является и сокращение объемов жилищного строительства. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (проект Минстроя и «Дом.РФ»), объемы жилищного строительства в октябре 2020 года составляют 98,9 млн кв. м, в то время как за год до этого они составляли 115,8 млн кв. м. Мы имеем классической пример превышения спроса над предложением, и, как результат, повышение цен. Впрочем, есть надежда, что ситуация с предложением изменится в лучшую сторону. По данным «Дом.РФ», уже в августе–октябре запуск новых проектов жилищного строительства вырос на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В своем прогнозе на 2021 год в IRN.ru отмечают, что до конца 2020-го уровень спроса скорее всего останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 года может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут приобрести подорожавшее в 2020 году жилье. Эксперты IRN.ru также напоминают, что эффект от льготной ставки из-за повышения цен для заемщика исчез уже летом.
Кредиты стали длиннее, а переплата — больше
Резкий рост цен на жилье и рост ипотеки тревожит в сочетании с отсутствием роста доходов населения. Не спасает даже некоторое повышение номинальных зарплат. Как видно на графике 5, реальные располагаемые доходы населения (РРДН) падают, в том числе из-за роста закредитованности. Напомним, платежи по кредитам учитываются при расчете РРДН как постоянные расходы и вычитаются из РРДН. Конечно, осенью ситуация с доходами начала выправляться: реальные располагаемые доходы в третьем квартале составили 95,2% от аналогичного показателя прошлого года, что выше 91,6% за второй квартал. Но в любом случае РРДН светит в лучшем случае восстановление до уровня 2019 года, а уж никак не рост, наблюдающийся на рынке недвижимости.
Как отмечает старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк, во втором квартале 2020 года упали и доходы, и выдача ипотеки. В третьем квартале ипотека быстро восстановилась, но вот доходы населения — нет. Эксперт также напоминает еще об одном положительном для стабильности системы и отрицательном для населения факторе: вместе с пандемией и ростом неопределенности на рынке труда появились программы страхования заемщика от потери работы (которые делают обслуживание кредита дороже).
Показательно, что в начале 2018 года средний срок ипотечного кредита составлял 15,6 года, а в сентябре 2020-го уже 18,3 года. Людям приходится в ущерб себе увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячные платежи. Ведь чем больше срок, тем больше полная стоимость кредита, учитывающая проценты. Показателен и рост так называемого досрочного погашения жилищных кредитов за счет реализации заложенного имущества. Конечно, это сильно запаздывающий показатель: судебные процедуры и продажа жилья должника, который не смог расплатиться с ипотекой, занимают время. Однако это показатель того, сколько людей потеряли жилье.
«На данный момент нельзя однозначно сказать, что рост ипотечной задолженности уже становится непосильным для граждан. Например, если взять средние параметры ипотечного кредита по статистике Банка России на сентябрь 2014 года и на сентябрь 2020 года, то мы увидим, что средний размер платежа стал даже ниже, и это произошло на фоне роста среднего размера кредита более чем на 40 процентов, с 1,78 миллиона до 2,53 миллиона рублей, — рассказывает начальник отдела аналитических исследований ИКСИ Сергей Заверский. — Снижение размера платежа было достигнуто за счет двух факторов. Во-первых, это снижение процентных ставок, а они снизились довольно значительно, с почти 12,5 процента до 7,32 процента годовых. Во-вторых, за счет увеличения среднего срока кредита — и вот это уже не такой позитивный момент, как снижение ставок. Если в сентябре 2014 года средний платеж по ипотеке превышал 80 процентов среднедушевых доходов, то сейчас это менее 60 процентов».
По данным ОКБ, мужчины в среднем берут ипотечный кредит в возрасте 36,5 года, а женщины — в 39 лет. При этом средний доход у мужчин составляет 89 тыс. рублей в месяц, а у женщин — 70,5 тыс. рублей. В 2019 году заемщики указывали в кредитных заявках, что их доход был значительно выше: 91,5 тыс. рублей у мужчин и 76 тыс. рублей у женщин. Средний платеж по ипотеке составляет 17,8 тыс. рублей у мужчин и 16,4 тыс. — у женщин. В прошлом году он составлял 20,9 тыс. рублей в месяц у мужчин и 19,3 тыс. — у женщин. Если в прошлом году у мужчин на платежи по ипотеке уходило 23% дохода, а у женщин — 25%, то в этом году нагрузка снизилась до 20% у мужчин и 23% у женщин. Так что средняя нагрузка у ипотечного заемщика вполне приемлемая.
По данным Елены Иванкиной, топ регионов с самым высоким ростом ипотечных выплат — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и ряд других крупных городов. «Там, где больше берут ипотеку, там и больше риски, которые я бы в первую очередь связывала с пандемией. Главный из них — сворачивание деловой активности, закрытие рабочих мест, которые могут ударить по самым активным потребителям ипотечных кредитов. Это люди 30–50 лет, которые хотят расширить жилплощадь и переехать в более комфортабельное жилье», — рассуждает Елена Иванкина.
Если смотреть на официальные общие цифры, ситуация тоже не выглядит угрожающей. По данным ЦБ, ипотечные платежи не превышают двух процентов располагаемых доходов населения. В среднем заемщики и созаемщики направляют на обслуживание ипотечного кредита и других имеющихся кредитов 57% своих доходов. Более того, 56,8% общего числа ипотечных кредитов приходятся на домохозяйства со среднедушевым доходом больше 45 тыс. рублей на человека. На эту категорию также приходится 70,1% общей суммы задолженности по ипотеке.
Впрочем, это данные за 2019 год, сейчас ситуация должна существенно измениться, так как ипотека стала массово доступна менее обеспеченным семьям. Не стоит также забывать, что доля ипотечных кредитов, по которым первоначальный взнос внесен за счет необеспеченного потребительского кредита, в третьем квартале осталось на уровне 4,8%. Это фактически та самая субстандартная ипотека — главная зона риска.
