Коммерческая недвижимость сильно пострадала от ковид-ограничений в экономике. Правила игры поменялись, и оказалось, что работать можно и из дома, а делать покупки удобно онлайн, минуя магазин. А вот рынок складов неожиданно оказался не только устойчивым к коронакризису, но и весьма привлекательным для инвесторов. Найти пустой склад сейчас крайне сложно, ставки аренды и цены на склады растут.
Бурный рост онлайн-торговли инициировал появление нового формата складской недвижимости. Новая точка роста — фулфилмент-центры: смесь традиционного склада и фабрики-сортировки товаров, формирующей заказы для отправки конечным покупателям. «Можно выделить три эры складского девелопмента. Во время первой строились унифицированные “здания-коробочки”. На втором были крайне востребованы мультитемпературные склады. Сейчас началась эпоха фулфилмент-фабрик», — говорит коммерческий директор девелоперской компании «Ориентир» Александра Селезнева. Такие центры позволяют маркетплейсам максимально сократить время доставки товара потребителям.
Год рекордов
2020-й стал самым успешным годом в истории рынка складов. Склады оказались в противофазе к другим секторам коммерческой недвижимости. Офисы, магазины и гостиницы в прошлом году сильно подешевели, а склады только дорожали. Показательна и ситуация с вакантностью: в торговых и офисных центрах она за год выросла на 20-80%, а на складском рынке даже снизилась до крайне низкой отметки 2,8%.
Произошло это благодаря нескольким факторам. Во-первых, пандемия и режим самоизоляции подхлестнули рост онлайн-торговли. За год оборот e-commerce вырос, по данным Ассоциации компаний интернет-торговли, на 59%, превысив 3,2 трлн рублей. При этом дальнейшее развитие сегмента во многом тормозится именно отсутствием современных складов. Во-вторых, на изменение и частичный разрыв цепочек поставок из-за пандемийных ограничений производители и ритейлеры ответили ростом складских запасов, иначе бизнесу грозили большие убытки.
На фоне увеличения спроса выросли и ставки аренды. По данным Knight Frank, в 2020 году в московском регионе средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на три процента, до 4050 рублей за квадратный метр в год. В регионах ставки аренды также выросли в среднем на три процента, а, например, в Санкт-Петербурге, где ситуация со складами намного хуже, чем в Москве, — на пять процентов. Примерно на пять–шесть процентов выросли и запрашиваемые цены на продажу складов в столичном регионе.
2020 год стал рекордным и с точки зрения активности рынка. По данным Knight Frank, годовой объем сделок вырос на 36% и превысил 2,1 млн квадратных метров — это исторический максимум. В прошлом году были закрыты и три рекордные для рынка инвестиционные сделки со складами. В частности, компания Ozon подписала соглашение с девелопером «Ориентир» о строительстве специализированного склада площадью 154 тыс. квадратных метров в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Компания «ВсеИнструменты.ру» заказала девелоперу PNK строительство склада площадью 182 тыс. квадратных метров в логистическом парке «PNK Парк Домодедово».
Спрогнозировать будущую цену и денежный поток от торговой и офисной недвижимости сегодня невозможно из-за сохраняющейся неопределенности, и на этом фоне склады воспринимаются как стабильный и антикризисный актив. Они связаны с базовыми потребностями людей, их арендаторы обычно имеют длинные пяти-семилетние договоры. Это в 2020 году привлекло на рынок складов новых инвесторов. Заинтересовались даже застройщики жилья: о старте складского девелоперского проекта объявил крупнейший девелопер страны ПИК. В прошлом году на рынке появилось и множество непрофильных инвесторов, которые хотели успеть на волне хайпа купить склад с долгосрочным арендным договором.
Повышенный интерес инвесторов к складам характерен не для только для России. Так, по данным Bloomberg, у членов элитного клуба мультимиллионеров Tiger 21, куда входят около 850 инвесторов с состоянием более ста миллионов долларов, наиболее популярная сегодня бизнес-идея, связанная с рынком недвижимости, — приобретение распределительных центров. «В среднем в инвестиционных портфелях членов Tiger 21 недвижимость занимает наибольший вес среди разного класса активов — 27 процентов», — говорит основатель и председатель клуба Майкл Зонненфельдт. — Однако сейчас инвесторы пытаются понять, что на рынке недвижимости изменилось навсегда, что — на время, а что вскоре быстро восстановится. Распределительные центры крайне популярны в последний год, потому что являются основополагающим компонентом цепочки доставки интернет-магазинов».
Склад-фабрика как главное конкурентное оружие
Бум онлайн-торговли активировал появление фулфилмент-центров — нового вида складской недвижимости. «Фулфилмент-центры — объекты складской недвижимости, где происходят операции хранения, приема и обработки заказов, а также их комплектация и упаковка» — такое определение дает региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. В чем их отличие от привычного склада? На распределительном складе происходит хранение товара, после чего он крупными партиями, например палетами, доставляется на другие склады или в магазины. В фулфилмент-центре происходит комплектация и сборка заказов конечным покупателям. Заказы могут быть очень небольшими: книга или телефон.
Фулфилмент-центры являются ключевыми элементами логистических цепочек маркетплейсов. Их задача — минимизация времени от момента заказа до отправки потребителю. Современные фулфилмент-центры — это большие здания площадью 50–100 тыс. квадратных метров, именно при таком размере можно достичь сокращения временных и финансовых издержек. Сегодня все крупные маркетплейсы строят свои центры в Подмосковье или начинают проекты в регионах.
Формат фулфилмент-центров появился в России порядка двух лет назад, и еще не выработалась общепринятая классификация таких объектов. «Число фулфилмент-центров приближается к двум десяткам, а общая площадь существующих и строящихся объектов превышает один миллион квадратных метров. Арендуют или строят собственные фулфилмент-центры крупнейшие игроки онлайн-розницы (Ozon, Wildberries, “Яндекс”, Lamoda), а также ряд так называемых фулфилмент-операторов — логистических компаний, специализирующихся на обслуживании онлайн-ритейла», — описывает текущую ситуацию заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Алексей Десюкевич. «Совокупная площадь складов фулфилмент-операторов составляет сегодня около 520 тысяч квадратных метров. Наибольшим объемом площадей обладают такие компании, как Arvato, Marschroute, eTraction», — уточняет руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
Фулфилмент-центры работают с огромным количеством небольших заказов, и это значительно меняет профиль здания. «От обычных распределительных центров их отличает большая степень автоматизации складских процессов, это серьезно влияет на конструктив здания, — говорит Константин Фомиченко. — Так, сортировочные линии и многоуровневые стеллажные системы позволяют увеличить высоту здания, но оказывают повышенную нагрузку на пол. Из-за высокой оборачиваемости товаров такие центры требуют увеличенного количества доков для погрузки». Исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков подчеркивает, что фулфилмент-центры становятся многофункциональными зданиями: «В них идет штучная обработка заказов, а значит, в помещениях присутствует большое количество людей. Таким объектам нужны усиленная вентиляция и более яркое освещение, ведь часто онлайн-заказы формируются из мелких товаров. Фулфилмент-центры содержат и необходимую инфраструктуру: офис, административно-хозяйственные помещения, комнаты отдыха персонала, душевые, санузлы».
Парадокс автоматизации
Появление фулфилмент-центров вызвало мощный спрос на автоматизацию складов. Только она может дать быстроту исполнения заказов при огромных размерах склада и масштабном ассортименте. На складах все чаще ставятся конвейеры и сортеры, распределяющие сформированные посылки по регионам. В прессе часто пишут о «безлюдных» складах и роботизации, особенно в контексте компании Amazon. Но вот парадокс: в фулфилмент-центре «Ozon-Север» при высоком для российского рынка уровне автоматизации работают три тысячи человек. На строящемся и еще более продвинутом с точки технологий «Ozon-Запад» будет работать более шести тысяч человек. Как такое количество работающих сочетается с автоматизацией и роботизацией?
В России автоматизация и роботизация складов долго время сдерживались низкой стоимостью человеческого труда. «Роботы и конвейеры импортные и дорого стоят, а стоимость нормо-часа мигранта по мировым расценкам крайне низкая», — говорит директор одной из логистических компаний. Дополнительным сдерживающим фактором была позиция властей. Для них создание новых рабочих мест — один из KPI их работы. Это не афишировалось, но чиновники более лояльно относились к проектам, где вместо автоматизации использовался рабочий труд.
«Сегодня не существует идеальной технологии автоматизации, которая позволила бы исключить человека из технологического процесса огромного логистического комплекса. И это связано не с плохим ИТ-ландшафтом, а потому что ассортимент огромный, разнообразный и требует индивидуального подхода», — считает руководитель направления развития бизнеса Ozon Георгий Куликов. Впрочем, проблема с автоматизацией и роботизацией складов не только российская. Она есть и у лидера отрасли — Amazon. У американской компании на складах уже работает более ста тысяч роботов, есть самые современные конвейеры и сортеры. Но оказалось, что без человека создать склад, собирающий заказы для конечных покупателей, крайне сложно.
Одно из узких мест — ограничения в робототехнике. Например, роботов трудно применять при работе с продуктами питания. «Компании нужны роботы, которые могли бы одновременно носить несколько предметов и брать нужный товар из корзины. Но представьте, что мне нужны, например, твердые бананы, а другим — мягкие. Как вы научите робота разделять их?» — жаловался полтора года назад прессе директор Amazon по окружающей среде, здоровью и безопасности Дерек Джонс.
Сейчас Amazon использует роботов только для переноски и распределения различных категорий товаров, значительная часть работы на складах выполняется людьми. Недавно глава Amazon Robotics Fulfillment Скотт Андерсон признал, что программа полной роботизации складов компании отложена на десять лет: «Технологии еще слишком ограничены. Мы далеки от полностью автоматизированной рабочей станции, которую хотели бы иметь». Сокращение времени доставки заказов в системе Amazon будет проводиться за счет настройки процесса транспортировки и доставки, а не складских технологий.
В случае фулфилмент-центров мы видим удивительный феномен, когда автоматизация и роботизация идут параллельно с ростом количества работников. Российские компании еще не подошли к пределам автоматизации и роботизации. Сейчас они активно экспериментируют с различными системами организации складского пространства, разрабатывают свои системы управления складами. Скорость обработки заказов стала одним из главных конкурентных преимуществ, и потому складские технологии становятся одним из ключевых элементов бизнеса маркетплейсов. Компании тщательно оберегают свои секреты: постороннему попасть на склады Ozon или IKEA крайне сложно.
Рост продолжится
Рост рынка складов продолжится и в 2021 году — в этом уверено большинство игроков. Этому способствует сразу ряд факторов. Исторически низкая вакантность (ниже трех процентов) говорит о том, что на складском рынке сложилась ситуация дефицита. При этом в ближайшие два-три года спрос на склады сохранится на высоком уровне: по прогнозу Knight Frank, в 2021 году ожидается новый рекорд спроса на качественные склады — на 2,2–2,3 млн квадратных метров. Его драйверами останутся онлайн-торговля и продуктовые ритейлеры.
Быстро нарастить объем предложения на рынке не удастся, все-таки строительство — довольно инерционная сфера деятельности. «Наиболее востребованный сегодня продукт — фулфилмент-центры для маркетплейсов. Спрос на такие объекты составляет несколько сотен тысяч квадратных метров в год. Удовлетворяться он будет за счет нового строительства под заказ для отдельных компаний, ведь еще 18 месяцев назад на рынке не было ни одного подобного объекта. На формирование этого нового продукта уйдут годы», — считает генеральный директор компании «Ориентир» Андрей Постников.
Еще один важный фактор — рост себестоимости строительства. «За последний год во всем мире сильно подорожал металл. По каким-то товарным позициям рост цен составил тридцать процентов, по каким-то — до ста процентов. А металл в складах везде: в железобетоне, в фермах, в кровле, в стеллажах», — говорит директор по стратегическому развитию компании «Венталл» Валерий Жуков. «Рабочая сила за год подорожала на двадцать–тридцать процентов: часть мигрантов уехала из страны и не вернулась из-за ковида. Это также увеличивает себестоимость строительства», — отмечает Александра Селезнева. Сочетание низкой текущей вакантности на рынке и растущего спроса, появления нового сегмента складской недвижимости и роста себестоимости строительства позволяют консультантам прогнозировать сохранение трендов прошлого года. Согласно прогнозу Knight Frank, в 2021 году ставки на аренду складов в столичном регионе вырастут на пять процентов.
