Что такое идеальный склад? Еще два-три года назад ответ на этот вопрос был очевиден: «Это здание класса А, высотой 12 метров, с определенным шагом колонн и нагрузкой на пол 6–8 тонн на “квадрат”». Однако сегодня образ идеального склада рухнул, как и успешно работавшие системы классификации. Виной тому процесс кастомизации: сейчас каждая крупная компания хочет построить склад, который подходит именно ей.
Внешне практически все склады выглядят как раньше: это огромные квадратные коробочки. Однако они стали очень дифференцированными по внутренней начинке и планировке. «Одна компания хочет иметь склад с большим офисом в мезонине, другая — разместить еще и небольшое производство. Одним нужен стандартный набор кросс-доков, а другим — индивидуального дизайна зона погрузки-выгрузки товара, рассчитанная на сотни “газелей” в сутки. У каждой крупной компании после серии экспериментов сформировались свои представления об автоматизации склада, его энерговооруженности, нагрузке на пол и так далее», — говорит столичный девелопер.
Индивидуализация складов отразилась и в девелоперских схемах. В 2020 году 60% новых складов возводилась по схеме built-to-suit (BTS), когда объект строится под конкретные требования арендатора. До этого доля таких сделок не превышала 20%. Через несколько лет российский рынок может стать похожим на западноевропейский, где по схеме BTS строится 70–80% складов.
«Эксперт» сделал подборку самых необычных и «продвинутых» складов, построенных или строящихся в России.
Многоэтажные склады от PNK
Скорость доставки — важнейший инструмент в конкуренции операторов онлайн-торговли. Чтобы сэкономить время, ритейлеры хотели бы иметь склад как можно ближе к потребителю, желательно в городе. Однако городская земля крайне дорога, и размещение склада в большинстве случаев экономически неэффективно. Один из способов разрешить этот парадокс — строительство многоэтажных складов.
В России пока только один девелопер складской недвижимости отважился на такие проекты — это компания PNK, один из лидеров рынка. «Первое индустриальное здание с двухэтажной частью PNK Group построила в 2019 году. Объект расположен в полукилометре от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. В том же году здание продано крупному инвестору вместе с арендным потоком. В настоящее время PNK Group реализует сразу два таких проекта в двух собственных индустриальных парках — “PNK Парке Медведково” и “PNK Парке МКАД-М-4”», — говорит управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK Rental Дмитрий Пилевин.
Оба объекта расположены около МКАД. Наиболее интересно трехэтажное универсальное здание общей площадью порядка 120 тыс. квадратных метров, которое возводится на развязке МКАД и трассы М-4 «Дон». Рабочая высота первого и второго этажей составит 9 метров, третьего — 7,5 метра. На двух нижних этажах будут расположены доковые ворота с полноценными по размеру зонами погрузки-разгрузки.
«Современные склады строились за пределами крупных городов. Сейчас, с увеличением ожиданий клиентов по скорости доставки, все больше конечных потребителей индустриальных зданий (ретейлеры, логисты) ищут площади в черте города или в непосредственной близости для организации складов последней мили, — говорит Дмитрий Пилевин. — Конечно, строительство многоэтажного здания дороже строительства одноэтажного. Но за счет высокой стоимости земли в черте Москвы затраты видятся целесообразными».
Мировой опыт говорит, что многоэтажные склады перестали быть экзотикой и имеют право на жизнь. «Многоэтажные склады возводят прежде всего там, где очень дорогая земля и ее банально мало. Есть двухэтажные склады в Великобритании в районе аэропорта Хитроу — там размещены самые дорогие склады в стране. Двухэтажный склад недавно строился в Париже, трехэтажный — в Сиэтле. В Сингапуре, если не ошибаюсь, построен склад в 24 этажа: по рампам маленькие грузовички заезжают на самый верх», — говорит директор по аренде и маркетингу компании Raven Russia Вячеслав Холопов.
К многоэтажным складам PNK в России пока относятся как эксперименту. Пока непонятно, сколько готовы переплачивать ретейлеры, логисты и, в конечном счете, покупатели за ускоренную доставку. У многоэтажного склада много особенностей. Товар надо подавать вверх, значит, нужен либо лифт, либо рампы для заезда машин. Это и потеря площадей, и повышенные нагрузки на перекрытия и колонны (которых нужно больше), и более низкая скорость работы внутри склада. Так что по отношению к обычному складу у многоэтажного объекта совсем другая экономика. Но городская логистика сегодня востребована, и рынок внимательно следит за проектами PNK.
Фулфилмент-центр Ozon: 300 тысяч посылок в день
Наиболее технологичным фулфилмент-центром России сегодня считается комплекс «Ozon-Север» в подмосковном Хоругвино. В комплексе установлен конвейер и система сортировки заказов, которая в течение нескольких секунд сканирует товары и определяет, по какому направлению поедет посылка. Весь технологический процесс контролирует разработанная в Ozon система управления складом, которая облегчает выстраивание маршрута сборщика, снижая влияние человеческого фактора и тем самым сокращая время сбора заказа. К примеру, после нажатия покупателем кнопки «Оформить заказ» задача на терминал сбора данных поступает уже через пять секунд.
Автоматизация и три тысячи сотрудников позволяют фулфилмент-центру «Ozon-Север» отгружать 300 тыс. посылок в день. В сутки комплекс способен принимать до 500 транспортных средств. «Услугами фулфилментов Ozon активно пользуется более 20 тысяч селлеров. Для них мы оказываем полный комплекс складского и логистического обслуживания: приемка, маркировка, хранение, сортировка, упаковка, доставка, — рассказывает руководитель направления развития бизнеса компании Ozon Георгий Куликов. — При мощности хранения два миллиона SKU (артикулов) на полках фулфилмент-центра в Хоругвино хранится более 16 миллионов различных товаров. У наших ближайших конкурентов или нет такого количества артикулов в обработке, или таких объемов. При этом 95–99 процентов заказов доставляется нами вовремя, и это очень высокий показатель при таких объемах».
В стройке находится проект следующего поколения — «Ozon-Запад» на Новорижском шоссе. Если комплекс в Хоругвино был размещен в арендованном стандартном складе класса А, то новый фулфилмент-центр строится по схеме built-to-suit, и он изначально спроектирован под технологию обработки заказов Ozon. «Ozon-Запад» станет одним из крупнейших фулфилмент-центров России, его площадь — 154 тыс. квадратных метров. Новый комплекс будет отличаться от предшественников большей высотой потолка (15 метров вместо 12) и автоматизацией более высокого уровня. Мощность логистического центра составит 800 тыс. посылок в день.
Склад-автомат от IKEA: без людей и света
Два года назад IKEA завершила строительство третьей очереди дистрибьюторского центра в подмосковном Есипово. С его завершением этот логический центр стал крупнейшим в России и одним из самых больших в Европе. Здание третьей очереди представляет особый интерес, так как это самый высокий склад в Европе. Оно в четыре раза выше стандартного склада: 48 метров против 12. Площадь только третьей очереди составила 190 тыс. квадратных метров, стоимость — 8 млрд рублей.
Столь высокий склад невозможно обслуживать стандартными складскими технологиями. В новом складе IKEA установила уникальную для России систему полностью автоматизированного высокостеллажного хранения. Это склад-автомат, в нем установлена огромная многотоннажная конструкция. Зона высотного хранения полностью закрыта от людей, и там нет света. В проемах ездят роботизированные краны-штабелеры, которые подъезжают, захватывают палету и увозят ее вниз для пересортировки.
Система автоматизированного высокостеллажного хранения позволяет IKEA добиваться высокой эффективности как в использовании площадей склада, так и в скорости обработки товаров. Пятнадцатирядные стеллажи способны вмещать более 200 тыс. палет одновременно, а операция загрузки и извлечения товаров с мест хранения занимает не более двух минут. С вводом новой очереди IKEA смогла увеличить грузооборот всего дистрибуторского центра до 7 тыс. тонн товаров в сутки. При этом в ассортименте IKEA более 9,5 тыс. наименований.
Модуль, в который нет доступа людей, дополнен в складе зоной ручной загрузки и комплектации заказов. Благодаря этому на складе все же будут люди: на третьей очереди центра в Есипово работают порядка 250 человек. Это очень мало по сравнению с тремя тысячами в фулфилмент-центре Ozon. Но сравнивать эти объекты некорректно: комплекс Ozon имеет дело с мелкоштучным товаром и формирует посылки для конечных пользователей, а у IKEA это дистрибуторский центр, который работает по-крупному — палетами. «В России таких складов больше нет. Некоторые компании пытаются делать расчеты подобных проектов, но получается запредельная цена, — говорит руководитель девелоперской компании. — Там дорого все: и краны-штабелеры, и сам склад с особыми требованиями к кривизне пола и отсутствию колебаний. Подобный проект если и появится в ближайшее время в России, то будет сто раз проанализирован из-за своей высокой сложности и большого бюджета».
