Напомним, в августе прошлого года, несмотря на пандемию, цены на новостройки стали стремительно расти практически во всех крупных городах страны. Например, в Москве и Санкт-Петербурге новые квартиры подорожали на 30–45%. Парадоксально, что этот рост произошел на фоне сокращения доходов населения и без раздачи денег населению, как это было в Европе и США. Драйвером удорожания выступила госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Однако в июле–августе этого года ипотека резко подорожала. Условия госпрограммы изменены, а рыночные ипотечные ставки скачком выросли вслед за повышением ставки Центробанка. Это вызвало резкое снижение спроса. Теперь главный вопрос — смогут ли девелоперы и банки удержать нынешний уровень цен при снижающемся спросе.

Продажи сокращаются

Темпы роста цен на московские новостройки в первой половине года впечатляют. «С января по июнь квадратный метр новых квартир комфорт-класса подорожал на 18 процентов. Средние цены в бизнес-класса увеличились на 21 процент, а в премиуме — на 14 процентов», — констатирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Общий рост цен с начала 2020 года просто шокирует. «За полтора года метр в эконом-классе подорожал на 47 процентов, в комфорт-классе — на 35 процентов, в бизнес-классе — на 48 процентов. Меньше всего подорожал премиум-класс: на 28 процентов», — продолжает Ирина Доброхотова. По данным ЦИАН, средняя цена «квадрата» в столичных новостройках массового сегмента достигла в июле 265 тыс. рублей.

Рост цен наблюдался почти во всех крупных городах России. «Средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса в Санкт-Петербурге сейчас составляет уже 162 тысячи рублей. За полгода рост составил 18 процентов, а за полтора года — 43 процента», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников. По данным портала Mirkvartir.ru, более чем в десяти городах России рост цен на новостройки за полтора года превысил 30%. В частности, это Иркутск, Хабаровск, Екатеринбург, Красноярск, Воронеж, Севастополь. Лидером по удорожанию недвижимости стал Сочи: не менее 50% за полтора года. По данным сочинской консалтинговой компанией Macon, в прибрежном кластере города средневзвешенные цены превысили 220 тыс. за квадратный метр, что уже сравнимо со столицей.

Бенефициарами роста цен стали девелоперы и кредитующие их банкиры. Первые показали рекордные прибыли в последние полтора года. Например, EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%, прибыль ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей. Банкиры не только заработали на ипотеке и кредитовании застройщиков, но и снизили свои риски за счет роста стоимости недвижимости как залога.

Однако, похоже, этап бурного роста рынка позади. Во-первых, цены уже слишком сильно выросли. В каких-то сегментах они уже превысили психологические барьеры. Так, в премиальном сегменте три года назад на цену миллион рублей за квадратный метр могли претендовать лишь исключительные объекты — условно, напротив Кремля. Сейчас такая ценна стала привычной, а в эксклюзивных проектах уже встречаются и цены два миллиона рублей за «квадрат».

Во-вторых, сильный удар по спросу был нанесен подорожанием ипотеки. С июля были изменены условия льготной государственной ипотеки, ставки выросли c 6,5 до 7%. Однако более критично другое: лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга был снижен с 12 млн рублей до 3 млн. Это фактически означает сворачивание ипотеки на столичных рынках, ведь средний бюджет новостройки сегодня составляет около 12 млн рублей за лот.

Резко подорожала и рыночная ипотека. С марта Центробанк четыре раза поднимал учетную ставку, в итоге она выросла с 4,25 до 6,5% годовых. Последний раз ставку подняли 26 июля, и сразу на процент. Это вызвало взрывной рост ипотечных ставок банков. «Я видел договоры, где банк прописывал, что, если сделка проходит до 31 июля, то ставка 5,75 процента, а если после — 8,5 процента», — рассказывает сотрудник девелоперской компании.

«Сегодня взять ипотеку вне льготных программ можно в среднем по ставке 8,5 процента», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По данным Банка России, еще 1 июля средневзвешенная ипотечная ставка составляла 7,07% годовых. Рост ипотечных ставок не завершился, к концу года в «Дом.РФ» ожидают ставки 9% годовых. Но даже прошедшее увеличение снизит спрос на новостройки и охладит рынок. Средний бюджет покупки столичной новостройки сейчас 12 млн рублей, для такой квартиры повышение ипотечной ставки на полтора-два процента дает прирост ежемесячного платежа по ипотеке в 15–20 тыс. рублей — это очень много.

Процесс охлаждения рынка уже начался. «После фактического завершения льготной ипотеки на столичном первичном рынке с 1 июля 2021 года и под влиянием сезонных факторов у большинства застройщиков в июле–августе произошел спад продаж как минимум на 20–30 процентов», — отмечает партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В июле зарегистрированных сделок с новостройками уже было на 12% меньше, чем месяцем ранее. В августе падение будет намного более значительным. По данным bnMap.pro, в июле стоимость квадратного метра столичных новостроек опустилась на символические 0,02%. Понятно, что это в пределах погрешности, да и июль-август не совсем показательны, так как именно в эти месяцы люди массово уезжают в отпуска. Однако на рынке практически никто не верит, что цены продолжат расти. «Второе полугодие станет периодом охлаждения рынка недвижимости, в первую очередь по спросу, но не по ценам», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это мнение можно считать консенсусным для застройщиков и риелторов. Но надо понимать, что для участников рынка говорить о возможном падении цен — табу. Ведь ожидание удешевления недвижимости ведет к дальнейшему сокращению спроса: зачем покупать, если завтра будет дешевле.

Падение спроса против дефицита предложения

Рост цен на недвижимость в последний год обычно объясняется комплексом причин. Посмотрим, насколько они работают сегодня. Фактор первый, связанный с дешевой ипотекой, сильно ослаблен. Цикл дешевых денег, стимулирующий к вложениям в новостройки, похоже, завершен.

Фактор второй: переток средств из банковских вкладов в недвижимость из-за снижения ключевой ставки и ставок по депозитам. Только за первые полгода россияне вывели со счетов 867 млрд рублей. Часть из них была размещена в недвижимости. Триггером вывода денег из банков стало снижение ставок по депозитам с одновременным резким всплеском инфляции. Однако в последние месяцы ситуация развернулась. Ставка Центробанка повышена более чем на 2%, ставки по депозитам в ведущих банках в августе уже выросли на 0,5–1%, и это не предел. По данным аналитической компании Frank RG, в августе ставки по депозитам в крупных российских банках вернулись к уровню примерно 5,3% годовых, что соответствует концу 2019 года.

Понятно, что инвесторы, купившие новостройки в 2020 году или в начале 2021-го, сильно выиграли от роста цен. Теперь части покупателей предстоит выйти из недвижимости, что на этапе снижения спроса будет не так-то просто. А вот входить в рынок новостроек инвестору сегодня в надежде на рост цены — весьма рискованная стратегия, потому что цены и так выглядят завышенными.

Фактор третий — желание вложить в недвижимость как в защитный малорискованный актив — никуда не делся. Страхи вокруг нестабильности мировой экономики и состояния доллара как резервной валюты сохранились. Отметим, что инфляция весьма велика: синхронно с квартирами дорожали в первой половине года автомобили и стройматериалы. Однако последние пару недель и на этих рынках затишье (интересно, что общее инфляционное давление и мягкая монетарная политика привели и к сильному росту цен на недвижимость в США. Индекс S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index, рассчитанный для 20 крупнейших мегаполисов США, за год вырос на 17%. Такого роста последние десять лет не наблюдалось).

Важнейшим фактором, способствовавшим резкому разгону цен в России, стало сокращение строительства и дефицит новостроек. В прошлом году во многих городах были зафиксированы исторические минимумы объема предложения на рынке. Сжатие строительства стало следствием реформы рынка, когда долевое инвестирование было заменено банковским с использованием эскроу-счетов. По данным «Дом.РФ», в этом году объемы появления новых проектов резко выросли, но госкорпорация сравнивает эти объемы с 2020 годом, когда стартов проектов из-за пандемии практически не было.

Последний год власти неоднократно говорили, что рост цен на новостройки станет драйвером для новых проектов. Исследование компании ЦИАН по столичному рынку свидетельствует, что этого не произошло. В первом полугодии 2021 года на рынок столичного региона вышло 42 новых проекта на 4,8 млн кв. м. По объему это столько же, сколько и во второй половине 2020 года, роста нет. И это на 28% меньше, чем, например, во втором полугодии 2018-го, тогда объем нового предложения составил 6,7 млн кв. м. То есть высокий спрос и аномально высокие цены на новостройки не дали серьезного импульса для старта новых проектов.

Наконец, пятый фактор — удорожание стройки за счет роста цен на стройматериалы и стоимости труда гастарбайтеров из-за закрытых границ — только начинает играть существенную роль. Для Москвы он не так критичен: доля строительно-монтажных работ в общей инвесторской себестоимости не превышает 30%. Для региональных городов, где разница между продажными ценами и себестоимостью невелика, это важно. Но этот фактор всерьез заработал в последние месяцы, когда рост цен уже произошел.

А что на другой чаше весов? Каковы аргументы за снижение цен? Они очень весомы. Главный: уже несколько лет реально располагаемые доходы россиян сокращаются. Спрос на жилье в перспективе должен сокращаться. Уровень текущих цен относительно доходов уже очень велик, это делает дальнейшее удорожание жилья маловероятным. Плюс население России сокращается. В 2020 году оно уменьшилось на 500 тыс. человек, причем избыточная смертность составила 185 тыс. человек. Это означает как сокращение спроса на жилье, так и освобождение части квартир.

В последние полгода изменилось и соотношение доходности от сдачи жилья в аренду и доходности по депозитам. Считается, что доход от сдачи квартиры в аренду после вложений в покупку составляет четыре-пять процентов. Но сейчас эта цифра из-за роста цен стала еще ниже. Для примера: однокомнатную квартиру площадью 35 «квадратов» на окраине в конце Варшавского шоссе стоимостью 11 млн рублей сегодня можно сдать в аренду за 35 тыс. рублей в месяц. Это означает доходность 3,8% годовых. Это уже ниже ставок по депозитам. Причем в расчете не были учтены налог на недвижимость и налог на доход, а также амортизация и возможный простой квартиры без арендаторов. Характерно, что за последний год цены аренды, по данным ЦИАН, выросли всего на 5%. После скачка цен получать арендный доход с жилья сейчас не кажется удачной инвестиционной стратегией.

Держать цены ипотекой

Предсказывать поведение рынка недвижимости в эпоху глобальной неопределенности — крайне рискованное занятие. Достаточно сказать, что ни один застройщик или консультант еще год назад не мог и в самых отчаянных фантазиях представить шквальный рост цен, который произошел. Тогда думали лишь о том, как удержаться на том уровне цен и продаж, что был. Тем не менее несколько ключевых моментов для понимания динамики рынка можно указать.

Ключевой вопрос рынка новостроек сегодня — будут ли квартиры дешеветь. Сочетание аномально высоких цен, снижающихся доходов населения и дорогой ипотеки говорит, что спрос на жилье упадет. Вопрос лишь в том, каким будет падение — небольшим, значительным или обвальным. Еще несколько лет назад реакцию рынка на резкое сжатие спроса можно было достаточно легко предсказать. Скорее всего, ситуация развивалась бы по сценарию 2008–2009 годов. Тогда продажи квартир обвалились, но застройщики старались держать цены. Через несколько месяцев заморозки рынка началась продажа отдельных квартир с дисконтами, которые доходили до 25–30%. Рынок замер, продажи оставались весьма низкими, так как существовал сильный разрыв между спросом и предложением. Примерно через год «стояния» рынка появились новые проекты с принципиально иным уровнем цен (в 2009 году это было 70–80 тыс. рублей за квадратный метр). При таких ценах спрос появился, рынок перезапустился и стал постепенно расти с низкой точки.

В текущей ситуации такой сценарий маловероятен. У застройщиков появилось намного больше инструментов противодействовать снижению цен. Еще несколько лет назад девелоперы строили на деньги от продаж квартир, и потому цены были эластичны по спросу. Сейчас этого нет: стройка ведется на проектное банковское финансирование. Да, банки согласуют застройщикам цены и объемы продаж. Но теоретически на этапе строительства теперь можно ничего не продавать, а строить на кредиты в надежде, что через год-два ситуация поменяется. Эластичность спроса пропала.

У застройщиков появился большой маркетинговый опыт продаж в сложных условиях. Они держат цены, но при этом применяют разнообразные акции и специальные скидки, чтобы не допустить падения цен в прайсе. Ведь когда цены начинают в открытую падать, покупатели переходят в режим ожидания: завтра будет еще дешевле, чем сегодня. Самый модный и перспективный на сегодня маркетинговый инструмент управления спросом — субсидированная банками ипотека.

В рекламе можно увидеть предложения крайне дешевой ипотеки на новостройки. «МКБ готов предложить клиентам застройщика Ingrad выбор: ставка 0,01 процента в первый год и 7,85 процента на остальной срок либо 6,2 процента на весь период кредитования. ГК А101 совместно с ВТБ и Сбербанком вывели сразу несколько программ (в том числе на базе семейной ипотеки), предусматривающих ставку от 0,1 процента на первые 12 месяцев. Продукты от ГК ФСК и МКБ предполагают ставку по семейной ипотеке от 1,1 процента, а по обычной — от 4,65 процента», — приводит примеры субсидированной ипотеки Мария Литинецкая. Да, обычно такие ставки действуют недолго, на небольшой блок квартир и с весьма жесткими условиями — например, при 50-процентном первом взносе. Но все равно: как банки могут кредитовать под ставки ниже стоимости фондирования и расчетной ставки Центробанка?

На самом деле субсидируют такую ипотеку не банки. «Субсидии для снижения ставок банкам могут направлять либо государство, либо застройщики. Государство это делает через различные программы (семейная ипотека, ипотека с господдержкой и так далее). Застройщики субсидируют ипотеку, снижая цены на определенные квартиры, то есть фактически они с партнерским банком предоставляют клиенту скидку, но в форме сниженной ставки по ипотеке», — объясняет вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. Другими словами, вместо того чтобы дать клиенту скидку в 300 тыс. рублей эту сумму «размазывают» через ипотечные платежи.

«Такое сотрудничество застройщиков и банков будет развиваться в рамках модели проектного финансирования. Банк, выдающий кредит девелоперу, так же, как и сам девелопер, заинтересован в том, чтобы эскроу-счета быстро наполнялись средствами покупателей квартир. Сейчас такие программы есть, в будущем их станет больше, особенно на фоне роста ставок по кредитам. Клиенты смогут получить либо сниженную ставку на весь период выплат, либо очень низкую ставку на первые несколько месяцев или лет с последующим поднятием до рыночного уровня», — продолжает Филипп Третьяков. Именно на этот механизм банки и застройщики сегодня возлагают особые надежды: он дает им возможность противостоять падению цен при резком снижении спроса.