В 2022 году рынок новостроек будет справляться с последствиями бума. Ипотека не только подорожает, но и сильно сократится в объемах. Аномальный рост цен в отсутствие роста реальных доходов населения наводит на мысль о пузыре на рынке недвижимости и возможном обвале рынка. Однако в 2022 году новостройки могут значительно подешеветь только в отдельных городах — у банков и застройщиков много инструментов, чтобы не допустить коррекции цен.

Фронтальный рост

По данным «ЦИАН.Аналитики», за прошлый год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей. Характерная деталь: рост цен фронтальный и затрагивает все крупные города страны. В предыдущие годы картина всегда была разнонаправленной: какие-то города дорожали, а какие-то дешевели. Главным фактором роста стала госпрограмма субсидированной ипотеки со ставкой 6,5%. Неслучайно основной рост пришелся на первую половину года, когда программа еще не была ослаблена. На рост цен также повлиял переход региональных девелоперов на проектное финансирование с эскроу-счетами.

Некоторые города показали аномально высокие темпы удорожания жилья. Абсолютным лидером оказался Сочи, цены предложения в новостройках за год удвоились. По данным «Мира квартир», средняя стоимость местных сочинских новостроек в конце года составила 296 тыс. рублей за квадратный метр. Специфическим фактором роста стал мораторий на новое строительство, объявленный в городе. На этом фоне предложение новых квартир резко сократилось, с рынка ушли проекты, возводимые по незаконным схемам. Сочи не только догнал Москву по ценам, но и перегнал. Так, в Имеретинской низменности на федеральной территории «Сириус» начато строительство комплекса Mantera Seaview Residence с ценами два-три миллиона рублей за квадратный метр — это соответствует ценам на самые дорогие уникальные объекты столичного рынка элитного жилья.

Кроме Сочи в лидерах по удорожанию новостроек Оренбург (+88%) и Краснодар (74%), где власти также пытаются навести порядок в области строительства. Более чем на 50% подорожали новостройки в Мурманске, Улан-Удэ, Твери, Новокузнецке и Калининграде. Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3%), Нижний Тагил (+7%) и Махачкала (+9%). Лишь в шести городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней новостройки осталась ниже трех миллионов рублей: в Нижнем Тагиле, Магнитогорске, Махачкале, Оренбурге, Кирове и Волжском. Год назад таких городов было 19.

Удивительно, но столичные регионы в прошлом году не оказались в числе лидеров по росту цен. По расчетам «Инком-недвижимости», за год средняя стоимость «квадрата» в новостройках «старой» Москвы выросла на 23%, на территории Новой Москвы — на 26%, в Подмосковье — на 22%. По данным «Мира квартир», средняя цена квадратного метра новостройки в Москве составила в конце 2021 года 310 тыс. рублей, в Подмосковье —155 тыс. рублей. Год назад такой сценарий представлялся нереальным. На фоне сворачивания ипотечной госпрограммы для московского и петербургского регионов ожидался обвал спроса. Однако после августовского затишья рынок вновь стал весьма активным. В итоге цены во второй половине года вновь продолжили расти: пусть и не по два процента в месяц, как в первой половине года, а по одному проценту.

По итогам 11 месяцев прошлого года в столице было заключено рекордное количество сделок с новостройками и на вторичном рынке — соответственно 128 и 150 тыс. сделок. Никогда еще не заключалось столько сделок с ипотекой — 114 тыс. Столичный мэр Сергей Собянин отчитался, что никогда еще в Москве не строилось так много жилья — 7,4 млн квадратных метров, это рекорд за всю историю города.

Драйвером удорожания жилья в стране, конечно, стала исторически дешевая ипотека. По данным ВТБ, объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов в России достиг рекордной суммы — 5,69 трлн рублей, это более чем на четверть превышает результат 2020 года. По итогам года рекордной оказалась и общая задолженность россиян по ипотеке: она достигла 11,4 трлн рублей, увеличившись на четверть.

Небоскребизация плюс унификация

В 2021 году наблюдалось несколько интересных тенденций, которые в силу инертности девелоперского рынка будут определять и нынешний год. Тренд первый — продолжающийся рост высотности возводимых зданий. Два года назад «Эксперт» обращал внимание на этот зарождающийся тренд (см. «Москва становится городом небоскребов», «Эксперт» № 39 за 2019 год); в прошлом году небоскребизация Москвы вышла на новый уровень. Высотными стали не только здания бизнес-класса, но и дома массового сегмента. По данным компании «Метриум», за три года столичные застройщики увеличили предложение квартир в высотных домах комфорт-класса в два раза. Сейчас уже треть экспонируемых квартир в новостройках массового сегмента приходится на тридцатиэтажки.

Застрельщиком нового направления является ГК ПИК: на долю этого девелопера приходится 15 из 16 высотных проектов массового сегмента. Кстати, интересная черта столичных высоток массового сегмента: большинство из них имеет высоту около 99 метров. Застройщики хотели бы строить выше, но к домам высотой более 100 метров предъявляются специальные противопожарные требования, удовлетворение которых значительно повышает стоимость строительства.

Параллельно с увеличением этажности резко растет плотность застройки. Многие годы предельной плотностью застройки в Москве было 25 тыс. квадратных метров на гектар, такую максимальную плотность обещал при старте программы реновации и Сергей Собянин. Сейчас никого не удивляет плотность в 40–60, а иногда и 70 тыс. квадратных метров на гектар. Это позволяет «вытащить» с земельного участка ранее невозможное количество метров, что весьма выгодно для застройщиков и владельцев земельных участков. При такой плотности самый популярный девелоперский продукт в столице — комплекс из трех-семи высоток вокруг хорошо оборудованного, но очень маленького двора. Тренд на повышение высотности строительства характерен и для крупных городов в целом: за последние три года средняя этажность российской новостройки увеличилась на 1,5 этажа, приблизившись к 19.

Второй тренд — миниатюризация жилья. Еще полтора года назад было много размышлений о том, что пандемия повысит спрос на большие квартиры, ведь людям в изоляции нужны кабинеты и места для работы. В реальности мы видим нарастающую тенденцию к уменьшению площади строящихся квартир. По данным «Метриума», за год средняя площадь проданной новостройки уменьшилась сразу на шесть квадратных метров — с 55 до 49. «Наблюдаемое сейчас резкое падение площади новостроек частично объясняется и политикой девелоперов: на ранней стадии строительства они стараются поставить на продажу и реализовать как можно больше маленьких квартир. У таких квартир выше стоимость квадратного метра. Показывая высокую цену продаж, девелоперы удовлетворяют ковенантам банков и получают более низкую ставку проектного финансирования», — частично смягчает тренд директор по развитию «Метриума» Наталья Сазонова. Однако этот факт максимум на 20% объясняет уклон в сторону минимизации площадей. В целом же уменьшение площадей квартир в целях снижения стоимости чека покупки при растущей цене метра показывает, что платежеспособный спрос на жилье ограничен.

Яркий тренд 2021 года — резкий рост числа новостроек с отделкой. По данным «Метриума», за три года число проектов с отделкой выросло с 15 до 81%. Передача квартир покупателям в состоянии «бетон» — это чисто российская черта, в мире жилье, естественно, продается с отделкой. В 2020–2021 годах ситуация резко поменялась: застройщики стали делать предчистовую отделку или «под ключ». Покупатели приветствуют готовые квартиры, так как не хотят тратить время и силы на отделку, а потом еще несколько лет жить в условиях ремонта. Включенная в стоимость квартиры отделка включается в ипотеку, которая намного дешевле потребительского кредита. Интересно, что многие девелоперы практически не зарабатывают на отделке — для них это услуга для покупателей, позволяющая расширить линейку предложения и увеличить объемы продаж.

Новый тренд московского рынка новостроек — старт продаж с завышенных цен. Это называется тестированием рынка. Еще несколько лет назад цена новостройки росла по мере готовности проекта; соответственно, покупка на ранней стадии была практически беспроигрышным вариантом инвестирования. Сейчас, напротив, девелоперы все чаще стартуют с явно завышенных цен в надежде, что на ажиотаже «рынок съест». В столице появился целый ряд проектов, расположенных не очень далеко от МКАД и стартовавших с цен 350–400 тыс. рублей за квадратный метр. В некоторых случаях после месячного тестирования цены были подкорректированы на 15–20%.

Весьма противоречивы тренды, связанные с новостройками как с продуктом. С одной стороны, в каждой уважающей себя компании теперь есть директор по продукту, проекты стали намного качественнее и продуманнее. Увеличенные окна, функциональные планировки, качественная отделка холлов и благоустройство территории стали обязательными для столичных новостроек даже массового сегмента. С другой стороны, все столичные проекты имеют гиперплотность и очень похожи. Новостройки от различных застройщиков невозможно отличить друг от друга. «Через три-пять лет рынок новостроек будет унифицирован. Одинаковые планировки, размеры комнат, кухонь и так далее. Это похоже на автомобильный рынок, где машины массового сегмента от разных производителей имеют мало отличий. Унифицированный товар в том числе и легче продавать. Девелоперы массового сегмента будут соревноваться лишь в том, чтобы за счет минимальных вложений попытаться выделиться и создать какой-то вау-эффект — в отделке холлов, благоустройстве или фасадах», — прогнозирует генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

2022: рост цен или обвал?

Цены на жилье так аномально сильно выросли за последние полтора года и так оторвались от реальных доходов населения, что не могут не возникнуть вопросы о будущем. Возможен ли обвал цен? Насколько нынешний уровень цен адекватен?

Если говорить об ожиданиях девелоперов, то они достаточно оптимистичны. Консенсус-прогноз таков: да, количество сделок в 2022 году, скорее всего, сократится. Но рост цен продолжится: жилье будет дорожать в примерном соответствии с темпом официальной инфляции, 8–10% годовых. Год будет не таким ажиотажным, как 2021-й. Он, скорее, будет похож на 2019-й — размеренный и спокойный. Это не напускной оптимизм девелоперов. Они действительно очень позитивно настроены и активно приобретают новые площадки под строительство. В 2021 году было зафиксировано рекордное количество сделок с землей под жилое строительство, по инвестициям этот рынок вырос в два раза. «Девелоперская активность весьма велика. Архитектурные бюро завалены работой, теперь они могут позволить себе выбирать те проекты, где можно сделать что-то интересное. В нашей компании количество заказов выросло кратно», — говорит Сергей Разуваев.

Предсказывать будущее рынка жилья в текущей турбулентной и неопределенной ситуации — дело заведомо неперспективное. Достаточно сказать, что в начале прошлого года застройщики готовились к тяжелым временам, а он в итоге сложился чуть ли не самым успешным для них в истории, позволив заработать рекордные прибыли. Поэтому просто попробуем описать «понижательные» и «повышательные» факторы для рынка жилья.

Начнем с факторов, внушающих застройщикам оптимизм. Во-первых, сложившаяся в последние два года структура рынка позволяет девелоперам и банкирам весьма эффективно манипулировать рынком. Строительство ведется на кредитные средства, застройщики теоретически могут строить при полном отсутствии продаж, банки также не заинтересованы в снижении цен, так как это обесценивает их залоги. Чтобы поддержать спрос, банки предлагают специальные совместные с застройщиками ипотечные программы — например, с близкой к нулю ставкой на период строительства. Позиция банков-девелоперов пока выглядит весьма сильной, чтобы выдержать обвал спроса в течение шести-девяти месяцев. К тому же застройщики в последние два года хорошо заработали, поднакопили жирок.

Во-вторых, текущие цены на жилье крайне непривычны и кажутся завышенными, но недвижимость не единственный актив, который подорожал в 2021-м. По данным ООН, в прошлом году цены на продовольствие выросли в мире на 28%. Сильно выросли в цене автомобили, электроника, металл, древесина. Сейчас все больше популярна теория, что нынешние цены на недвижимость — это не отклонение от нормы, а новая норма. В условиях обесценивания доллара произошел репрайсинг цен на недвижимость и другие товары. В этой логике цены на жилье в России в значительной степени будут теперь зависеть не от локального соотношения спроса и предложения, а от российской и глобальной инфляции, от ставки ФРС и обесценивания/укрепления доллара.

В-третьих, жилье в 2021 году в очередной раз показало себя как актив-убежище, в который инвестируют в любые неспокойные времена. Не надо быть пророком, чтобы предположить, что неприятных новостей в ближайшее время будет немало, и это является триггером для инвестиций в недвижимость. В-четвертых, резко, на 20–30%, выросла себестоимость строительства; это серьезный фактор, двигающий цены вверх. В-пятых, фактор ковида. Ограничения на передвижения по миру изменили характер пользования зарубежной недвижимостью, ограничили международный туризм и образование. Деньги, которые раньше тратились за границей, теперь перенаправляются на покупки в России — в том числе на приобретение жилья.

В то же время сформировался ряд факторов, который будет способствовать снижению цен. Первый и главный — дорожающая ипотека. Госпрограмма льготной ипотеки должна завершиться через шесть месяцев, и Центробанк резко отрицательно относится к идее ее продления. Ключевая ставка Центробанка за прошлый год поднялась с 4,5 до 8,5% годовых, вслед за ней растут и рыночные ипотечные ставки банков. Причем растут намного быстрее ожиданий. «В следующем году ипотечные ставки могут стать двузначными и вырасти до 10–10,2 процента», — осторожно предрек в середине декабря глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. Жизнь оказалась намного жестче: ВТБ за последний месяц дважды поднимал ставки, и с 11 января базовая ипотечная ставка составляет уже 10,3%. И это не последнее удорожание кредитов в этом году.

Рост стоимости денег бьет по спросу на жилье как минимум двумя способами. Считается, что каждый «лишний» процент к ипотечной ставке сокращает спрос и объем выданной ипотеки на 10%. Консервативный ВТБ прогнозирует спад рынка ипотеки в 2022 году в 12–25% в зависимости от решения государства о продлении госпрограммы. С учетом того, что в некоторых регионах застройщики продают по ипотеке 75–80% новостроек, удар по рынку будет весьма серьезным. Наряду с этим повышение стоимости денег приведет к повышению ставок по депозитам, что вызовет отток средств частных инвесторов из недвижимости в банки. Обратный переток в 2020–2021 годах стал одной из причин ажиотажного спроса на жилье.

Второй фактор — неизбежный рост предложения новостроек. В 2020–2021 годах предложение нового жилья было на низких уровнях в связи с несколькими факторами: переходом на систему эскроу-счетов, откладыванием новых проектов из-за пандемии и общей неопределенности рынка. В некоторых регионах на несколько месяцев был установлен негласный мораторий на согласование проектов из-за выборов в Госдуму: чиновники не хотели конфликтов с жителями. «Повышенный спрос последних полутора лет и то, что существующее предложение во многом распродано, стимулирует застройщиков выводить новые проекты. С начала года объем строящегося жилья в среднем по России вырос почти на семь процентов. Сегодня в стройке по стране чуть более 98 миллионов квадратных метров жилья», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В Москве только осенью появилось 26 новых проектов, в некоторых городах за год предложение выросло на 20–30%.

Третий фактор: в последние два года резко увеличилось количество частных инвесторов в новостройки. После завершения цикла строительства значительная часть инвестиционных квартир будет выставлена на продажу, и это еще больше увеличит предложение жилья. Четвертый фактор: цены на жилье росли, несмотря на отрицательную динамику доходов населения, которые за последние восемь лет сократились примерно на 7%. Длительный рост цен в такой ситуации вряд ли возможен.