Один из приоритетов мэра — отказ от утилитарных, минималистичных зданий и переход к системе с архитектурными доминантами и качественными фасадами. При этом с градостроительной точки зрения Москва все больше идет по пути азиатских мегаполисов с высокоплотной и высотной застройкой.

Увлечение архитектурой

Сергей Собянин за последнее время полностью подчинил себе сферу архитектуры и градостроительства. Год назад он стал лично отсматривать и утверждать знаковые и крупные проекты. Сейчас диапазон расширился: мэра интересует архитектура практически всех строек. Технически это устроено так: дважды в неделю он встречается с главным архитектором города Сергеем Кузнецовым, смотрит проекты, и по итогам встречи некоторые из них получают зеленый свет. В неделю мэр отсматривает порядка сотни проектов, в год — четыре-пять тысяч.

Удивительно, что Собянин, более десяти лет управляя Москвой, архитектурой увлекся только сейчас. Этому есть объяснение. В первые годы мэру было не до красоты, он разгребал лужковское наследие — в частности, были пересмотрены тысячи инвестиционных контрактов. Затем сфера градостроительства стала зоной влияния и управления его заместителя Марата Хуснуллина, административный вес которого был очень высок. Хуснуллин — весьма эффективный менеджер, но до вопросов эстетики ему дела не было: его интересовали только «построенные метры и потраченные рубли». По сути, только после ухода Хуснуллина в 2020 году на должность заместителя председателя правительства РФ Собянин начал заниматься градостроительством и архитектурой.

Люди из окружения Собянина говорят, что в какой-то момент мэр всерьез озаботился тем, что его эпоха не оставит архитектурных шедевров. Однако дело даже не в шедеврах — ведь город не может состоять только из зданий с яркой архитектурой. Проблема в качестве рядовой застройки. В Москве доминирует однотипная коммерческая застройка в ее минималистичном варианте: из архитектуры здания убирается почти все, что удорожает стройку, и в итоге часто остается бетонно-стеклянная коробочка. С какого-то момента в Москве вообще перестали говорить об архитектурном образе, вписанности здания в существующую среду, сложности его силуэта или интересном фасаде — обо всем, что и составляет архитектуру. Но такая застройка совершенно неадекватна столичному статусу и имеющимся в городе финансам. Над вкусами прошлого мэра Юрия Лужкова было принято подтрунивать, но архитектуры было намного больше.

Ручное согласование мэром архитектуры всех бюджетных и частных проектов в мегаполисе — весьма странный феномен. И это вдвойне странно, учитывая, что у Сергея Собянина нет архитектурного образования и соответствующих компетенций. Но, как говорят, мэр очень быстро учится. «Главный архитектор Сергей Кузнецов по просьбе мэра стал носить ему книги по урбанистике и архитектуре, и в какой-то момент мэр спросил: “Почему же у нас не так, как в этих книгах. Давай менять подходы!” — рассказывает “Моноклю” чиновник Москомархитектуры. — Собянин перечитал почти все переводные книги по урбанистике, что были изданы в последние годы».

Ручное управление мэром архитектурной сферой резко повысило роль главного архитектора города Сергея Кузнецова. Именно Кузнецов постоянно проводит рабочие рассмотрения проектов и отбирает на них те, что достойны быть показаны мэру. И только Кузнецов, присутствующий на встречах с мэром, знает, что нравится Сергею Собянину. Взгляды последнего могут меняться очень быстро, и архитекторы вынуждены по косвенным признакам угадывать вкус мэра. Так, год назад мэру понравились несколько проектов с «клеткой» на фасадах, которая нарушала монотонность, выделяя большие блоки — например, по 10‒20 окон. Но уже через месяц «клетка» попала в опалу и все подобные проекты тоже.

За последний год резко расширился и диапазон рассматриваемых мэром проектов. Он начинал с крупных жилых комплексов, потом стал изучать объекты коммерческой недвижимости, а сейчас ужесточаются требования и к промышленным зданиям и объектам инженерной инфраструктуры. На одной из встреч с архитекторами Сергей Кузнецов сказал, что Москва хотела бы стать «городом тотального дизайна», где даже незначительные объекты вроде тепловых пунктов эстетичны. Впрочем, к таким объектам мэрия пока только приступает.

Доктрина Собянина

Но какой Сергей Собянин хочет видеть новую застройку? Об этом известно очень мало. Новые требования к архитектуре не закреплены ни в каких официальных документах или рекомендациях, а сам Собянин не любит говорить об архитектуре. Пообщавшись с несколькими архитекторами и чиновниками, мы постарались реконструировать новые требования к застройке.

Первое: у зданий должен быть силуэт. Градоначальник устал от однотипных прямоугольных зданий-коробочек. Пожалуй, наиболее яркой иллюстрацией нового подхода может служить жилой комплекс RED7, построенный на Садовом кольце по проекту голландского бюро MVRDW. Это настоящий дом-скульптура с зигзагообразным силуэтом и сложно-изломанным фасадом, он как будто сделан из отдельных кубиков-пикселей. Крайне необычен по силуэту и строящийся напротив Сити комплекс «Бадаевский». Восьмиэтажное здание, спроектированное швейцарским бюро Herzog & de Meuron, будет «висеть» в воздухе на высоте 35 метров на тонких ножках-колоннах.

Один из самых необычных проектов последнего времени — жилой комплекс Emotion от девелопера «Основа» в Большом Сити. Архитекторы словно занялись оригами. Сначала от дома-пластины «оторвали» большой треугольный фрагмент, который отодвинули и превратили в отдельный дом. А затем в центре «вырезали» высотный кусок, который наклонно соединили с землей. Но это примеры дорогой авторской архитектуры, таких зданий априори не может быть много. Есть и более экономичные варианты. В комплексе «Level Южнопортовая» запроектированы небоскребы с волнистыми фасадами. Еще один довольно часто используемый вариант — модифицированный параллелепипед: часть дома как бы срезают под углом, придавая сооружению вид кристалла.

Второе: объемные дорогие фасады с хорошими материалами. Десять лет назад застройщик ПИК оптимизировал свои типовые решения, срезав все балконы. С тех пор «плоские» стеклянные дома стали практически нормой. Когда таких минималистичных зданий в городе несколько, это приемлемо. Но когда плоским становится весь город, это уже бедствие. Столичная политика последних лет предусматривает переход к фасадам, имеющим объем. Плюс необходимо создавать оригинальные фасадные решения, а не использовать растиражированные решения от производителей. Первый раунд борьбы остался в целом за девелоперами: они рисовали сложные фасады, согласовывали их, а потом строили сильно упрощенный вариант. В ответ на это московские власти стали крайне подробно описывать устройство фасада и его материалы в архитектурно-градостроительном решении (АГР), которое город согласовывает. Если посмотреть на новые проекты, то практически все они имеют более сложные и оригинальные фасады — осталось только реализовать это на практике.

Третье: доминанты и разноэтажность. В какой-то момент новая городская застройка стала монотонной по высоте. Девелоперы из экономических соображений вывели свою формулу успеха: оптимально строить 30-этажные здания. Такая высотность обеспечивает высокую плотность застройки и при этом относительно недорога по себестоимости: с дальнейшим ростом этажности стройка начинает резко дорожать из-за большого количества лифтов и повышенных требований пожарной безопасности. Новое указание Собянина предполагает, что в рамках одного жилого комплекса или крупного проекта здания должны иметь разную этажность. Условно, в одном комплексе вместо четырех башен по 30 этажей возникнет 50-этажная доминанта и несколько гораздо более низких зданий. Доминанты должны разнообразить столичную линию горизонта, быть ориентирами в городе, избавлять его от монотонности.

Четвертое: жилые комплексы должны иметь развитые стилобаты с инфраструктурой. Лет пятнадцать назад большинство новостроек пытались огородиться заборами. Это некрасиво и рвет город на отдельные анклавы. С точки зрения инфраструктуры и сервисов такой изолированный «дом-за-забором» ничего не дает городу. Развитый стилобат дает новое общественное пространство, множество сервисов и возможностей для отдыха — город становится более оживленным. При этом в самом стилобате может размещаться и гараж, а на его крыше — дворовое пространство.

Новые требования к архитектуре достаточно последовательно начали применяться властями. Через поставленный барьер, в частности, перестали проходить минималистичные новостройки от крупнейшего российского застройщика — компании ПИК. В последние два года у девелопера большие проблемы с согласованием проектов. Более того, ПИК в Москве сконцентрировался на строительстве жилья бизнес-класса, а площадки под комфорт-класс активно распродает.

Проекты, выполненные с учетом новых требований столичного мэра, сейчас в фазе проектирования и согласования. В построенном виде мы массово увидим их через три-четыре года. Отдельный вопрос — смогут ли застройщики реализовать это на практике. Новые требования значительно повышают себестоимость строительства. Например, дорого обойдется переход к строительству зданий выше 40 этажей. В зданиях выше 200 метров себестоимость растет на 10% на каждые дополнительное 20 метров. Придание силуэта зданию и объемные дорогие фасады из качественных материалов также значительно увеличивают себестоимость. Рентабельность строительного бизнеса после значительного удорожания недвижимости вроде бы позволяет дополнительные траты, но финансовые модели, утвержденные банками, пока не рассчитаны на увеличение себестоимости. Многое в новой ситуации будет зависеть от архитекторов, которые должны найти компромисс между качественной архитектурой и экономической целесообразностью. Мэр пока настроен решительно: «Если у девелопера нет денег на хороший фасад, то строить в Москве не надо».

Сначала архитектура, потом экономика проектов

В политику усиления контроля за сферой архитектуры вписывается и реформа столичной системы согласования проектов. В частности, меняется ключевой элемент этой системы — градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Комиссия, возглавляемая мэром, была создана в 2006 году, она определяет технико-экономические показатели (ТЭПы) проекта. То есть решает главный вопрос девелопмента — сколько квадратных метров разрешено построить на данном участке, насколько рентабельна будет стройка. Заметим, что в федеральном правовом поле ГЗК не существует, это чисто московское изобретение.

ГЗК выдает ТЭПы без привязки к градостроительной ситуации. Считается, что это одна из причин плохой архитектуры в Москве: чиновники разрешают настолько высокую плотность застройки, что у архитекторов не остается возможностей для создания архитектуры — надо «утрамбовать» эти разрешенные метры в плотно стоящие рядом многоэтажки. Сейчас начинает формироваться новая двухчастная модель работы ГЗК. На первом этапе комиссия выдает принципиальное решение о застройке участка. Затем городские департаменты определяют ограничения для строительства и требования по социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре. На основе этого девелопер разрабатывает концепцию проекта и достаточно подробные фасадные решений. На втором рассмотрении на ГЗК утверждаются сразу и ТЭПы, и архитектура проекта.

«Есть поручение мэра Москвы по изменению порядка согласования новых проектов, и сейчас мы работаем над его регламентом. Общий принцип таков: чтобы получить технико-экономические параметры для перспективного объекта, девелопер должен представить для начала архитектурную концепцию, причем максимально детальную, с высокополигональной 3D-моделью, которую затем можно будет интегрировать в цифровой двойник города. Окончательное решение по таким параметрам девелоперских проектов, как площадь, высотность и плотность, будет приниматься властями именно исходя из архитектурной концепции», — поясняет Сергей Кузнецов. По его словам, концепция станет неотъемлемой частью документов, разрешающих стройку, и если она будет меняться, то вслед за ней могут быть пересмотрены и ТЭПы: «Наша идея в том, чтобы давать разрешение на строительство в городе не абы какого здания вслепую, а конкретного проекта, конкретного сооружения».

Новая схема выглядит весьма перспективной с точки зрения развития архитектуры. Однако как это будет выглядеть на практике, совершенно непонятно. Первый вопрос — на каком все же этапе будут возникать ТЭПы. Другой вопрос — как застройщики будут создавать концепцию, не имея на руках технических параметров. Третье — как девелоперы будут финансировать архитектурный проект на столь ранней стадии. Это будет похоже на венчур: необходимо купить землю и сделать детальный проект, хотя есть большая вероятность, что он не будет утвержден. Четвертый вопрос: совершенно непонятно, как будут согласовываться проекты развития крупных территорий. Создать авансом архитектурные проекты для нескольких десятков зданий дорого, но возможно. Но такие проекты реализуются по десять-пятнадцать лет, и за это время архитектурные решения могут стать совершенно неактуальными или даже нереализуемыми.

Москва: азиатская модель города

Эстетизация застройки, безусловно, позитивное явление. Однако она не должна затмевать главного: градостроительная парадигма Москвы становится все более радикальной. Новая застройка становится все более плотной и высокой. Москва все больше становится городом небоскребов.

Многие годы предельной плотностью застройки в Москве считалась цифра 25 тыс. кв. м на гектар. В отдельных проектах привилегированных застройщиков город разрешал чуть «вылезать» за верхнюю планку. Сегодня никого не удивляют проекты с плотностью 60‒70 тыс. кв. м на гектар. Показательна и ситуация с этажностью. «Сейчас в Москве строится 256 зданий высотой от 30 этажей, — говорит управляющий директор компании “Метриум” Руслан Сырцов. — Средняя этажность новостроек в Москве сегодня 28,7 этажа. За пять лет она выросла почти на пять этажей». В зданиях, которые находятся на этапе проектирования, этажность еще выше. Добавим, что в этом году московские власти сняли формально действующие лимиты по этажности в городе.

В мире существует несколько основных моделей развития городов: американская, европейская и азиатская. Прирезка к столице территорий Новой Москвы десять лет назад давала возможность хотя бы частично реализовать американскую схему с коттеджной застройкой. Этот вариант не реализовался, Новая Москва застраивается многоэтажками. Существует европейская модель, с акцентом на среднеэтажную застройку: в Европе, за редким исключением, небоскребов не строят. Исторически Москва и двигалась в русле европейского градостроительства. Но в последние годы совершила разворот и пошла по пути азиатских мегаполисов с высокоплотной многоэтажной застройкой. И это странно, учитывая, что исходные диспозиции в России кардинально иные, чем в Азии: население убывает, его плотность невелика, земельный ресурс почти неограничен.

Есть целый блок аргументов против массовой высотной застройки: от медицинских и психологических аспектов до трудностей тушения пожаров и реновации небоскребов. Однако эти доводы разбиваются об экономический фактор: строить многоэтажки сейчас очень выгодно. Именно так достигается максимальная прибыль с конкретного участка земли. Причем в данный момент строительство высоток экономически интересно и для бизнеса, и для властей. Чем больше плотность застройки, тем больше бюджет города получает денег с одного участка земли через механизм оплаты девелоперами смены вида разрешенного использования земли. Демпфером в «азиатизации» города могло бы стать общество, но оно практически лишено влияния на градостроительную политику. Два года назад в столице отменены общественные слушания по строительным проектам, почти год не собирался Архитектурный совет города. Коррекция градостроительной политики Москвы могла бы начаться по инициативе федеральных властей, но пока эта тема Кремлю неинтересна.