Одна из самых ярких программ долгосрочного развития – «Жилье и городская среда»: в своей первой амбициозной версии при формальном достижении ключевых параметров — строительства в России 120 млн кв. м недвижимости в 2024 году — она фактически провалена. В частности, при запуске нацпроекта прогнозировалось, что целевой показатель будет достигнут за счет строительства 80 млн кв. м жилья в многоквартирных домах (МКД) и 40 млн кв. м в виде индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По итогам прошлого года частное строительство составило 58,7 млн кв. м против 51,76 млн кв. м МКД — итого 110 млн «квадратов» при запланированных на 2023 год 112 млн.

С одной стороны, виден явный крен в сторону малоэтажного частного строительства, с другой — то, что скрывается за миллионами «квадратов» частных домов, остается на совести местных властей, ставящих такое жилье на учет. Говоря проще, если у избушки есть крыша, окна и двери, то это, согласно нашему закону, уже жилье. У МКД стандарты пожестче — в частности, обязательно наличие отопления, водоснабжения, водоотведение. То есть инфраструктуры делающей жилье жильем.

Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда» в версии от 2018 года, в прошлом году строительная отрасль страны должна была возвести 74,8 млн кв. м недвижимости в виде МКД. То есть на 44% больше, чем удалось сдать. И подкачал не только прошлый год. Нацпроект предполагал, что с 2018 по 2023 год в стране будет возведено 372 млн кв. м недвижимости в виде МКД, фактический показатель ― 270 млн. То есть совокупно в России не был построен каждый четвертый квадратный метр из целевого показателя. Отклонение на десятки процентов от плана наблюдалось ежегодно, на протяжении всего действия нацпроекта. При этом с 2020 года в стране действовала масштабная программа льготной ипотеки: на новостройки под 8% годовых (свернута с 1 июля), «Семейной ипотеки» под 6%, «Дальневосточной» под 2%, «Сельской» под 3% и IT-ипотеки под 5% (теперь 6%).

Стимулирование спроса на недвижимость при ограниченном предложении создало серьезные ценовые дисбалансы. Например, средняя стоимость квадратного метра недвижимости на первичном рынке в конце 2023 года поднялась до 140 тыс. рублей при плановом показателе паспорта проекта «Жилье и городская среда» 87,9 тыс. рублей. Рост цен на первичном рынке недвижимости с первого квартала 2018 года — в 2,4 раза (при накопленном уровне инфляции с 1 января 2018 года по декабрь 2024-го 48,1% и росте средней зарплаты за указанный период на 92%).

В результате недовыполнения плана строительства МКД доступность первичного жилья в России резко сократилась: один квадратный метр подорожал с 1,49 среднемесячной зарплаты до 2,0, даже при заметном и опережающем росте и номинальных, и реальных доходов населения.

В результате резкого роста стоимости недвижимости увеличилась база для начисления процентных выплат по ипотечным программам, в том числе по льготным, субсидии на которые выделяются из федерального бюджета. В рамках этих программ выдано в общей сложности почти 3 млн кредитов на 12,8 трлн рублей. Без резкого роста цен выданных кредитов могло быть кратно больше, а площадь жилья была бы увеличена.

На субсидирование таких кредитов (на 2021–2026 годы для компенсации разниц между льготной ипотекой и ставкой ЦБ) из бюджета страны выделено более 1,6 трлн рублей. За 2021–2023 годы уже израсходовано 568 млрд рублей. Объем таких ассигнований ежегодно увеличивался из-за роста ключевой ставки. То есть систематическое невыполнение ключевого показателя федерального проекта «Жилье и городская среда» привело к резкому снижению эффективности использования бюджетных средств.

В Чукотском АО, Магаданской, Мурманской областях, Еврейской АО, Камчатском крае в год вводились лишь десятки тысяч «квадратов». То есть стройка так и не ожила. При этом имеющийся в этих регионах жилищный фонд требует обновления

Кроме того, программа «Жилье и городская среда» в версии 2018 года привела и к серьезным региональным дисбалансам. Основные регионы, где возводилась недвижимость, — это и без того густонаселенные центры притяжения: Московская область (12,4 млн кв. м в 2023 году), Краснодарский край (7,6 млн), Москва (7,3 млн). При этом рынки массового строительства МКД в этих регионах оказались олигополизированы крайне ограниченным числом строителей. Тогда как в Чукотском АО, Магаданской, Мурманской областях, Еврейской АО, Камчатском крае в год вводились десятки тысяч «квадратов». То есть стройка так и не ожила. При этом имеющийся в этих регионах жилищный фонд требует обновления.

Другой важный эффект от программы отложен по времени. Жилье во время действия льготной ипотеки было продано по завышенным ценам. Теперь цены начинают охлаждаться и корректироваться. При этом квартиры выступают залогом по кредитам. Если снижение цен продолжится, банкам придется начать переоценку этих залогов и наращивать резервы под обесценение. «Банкам может потребоваться наращивание резервов и, вероятно, господдержка — в силу значительного объема накопленных за 2020–2023 годы кредитов низкого качества», ― пишет Счетная палата в своем обзоре, посвященном анализу действия программ льготной ипотеки.

Таким образом, национальный проект «Жилье и городская среда» с льготной ипотекой привел к обратному эффекту: жилье в России стало значительно менее доступным; массовое строительство МКД носило очаговый характер, не став стимулом обновления жилищного фонда в регионах с оттоком населения; возникла угроза банковского кризиса из-за низкого качества кредитных портфелей и обесценения жилья на балансах банков; жилье на вторичном рынке стоит дешевле, чем на первичном. Любая вынужденная продажа жилья заемщиком или кредитором приводит к возникновению убытков у одной из сторон сделки.

В этом году уже принят и утвержден новый национальный проект «Жилье и городская среда» (указ президента «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года»). Но его разработка прошла без комплексного внешнего аудита и публичного обсуждения результатов, достигнутых прежним нацпроектом. Напротив, идет автоматическая пролонгация программы даже без увеличения ключевых параметров. Например, цель на 2030 год — строительство тех же 120 млн кв. м, тогда как достичь ее планировалось еще в 2024 году.

При этом в новом нацпроекте уже нет целевых показателей по стоимости жилья и разбивки на МКД и ИЖС, что значительно упрощает его выполнение: ведь ввод ИЖС — это, скорее, игра со статистикой, нежели реальный показатель работы стройкомплекса страны.