Новые правила, регламентирующие отделку, — еще одна мера нефинансовой поддержки строительного комплекса. В условиях падения спроса на жилье это важная победа девелоперов. В конце прошлого года государство уже ограничило сумму исков дольщиков по вопросам некачественной отделки — теперь она не может превышать 3% от стоимости квартиры. Гарантийный срок на отделочные работы сокращен до одного года. В сочетании с другими изменениями, в частности мораторием на взыскание неустоек и штрафов за просрочку сдачи дома, это должно поддержать застройщиков.

Девелоперы перейдут на собственные стандарты

Новые требования к отделке квартир будут действовать шесть лет. В приказе Минстроя четко определено качество отдельных элементов. Например, зазоры между паркетными планками не должны превышать 0,2 миллиметра, между плинтусом и стеной — 4 миллиметра. Не допускается поклейка обоев внахлест. Максимальная неровность оштукатуренных стен — 5 миллиметров на участке длиной 2 метра.

Ряд застройщиков указывает на ограниченность новых правил, но видит в этом и возможности. «Приказ министерства не регламентирует качество окон, дверей, сантехники и электрики, поскольку эти элементы не классифицируются как отделочные, — рассказывает руководитель дирекции стандартизации и технического развития продукта ГК “Самолет” Александр Немцев. — Однако застройщики смогут включить соответствующие нормы в свои СТО».

Введение минимальных государственных требований крайне важно для девелоперов, потому что теперь они вправе устанавливать собственные нормативы отделки квартир. Правда, они должны быть выше заданных ведомством. «С 1 марта появится юридическая возможность применять институт стандартов застройщика, определяющих требования к отделке. Такие документы должны пройти экспертизу профильного технического комитета, а затем их необходимо внести в специальный государственный реестр», — говорит руководитель проекта «Единый реестр застройщиков» Кирилл Холопик. Нормативы компаний станут приниматься и в судебных разбирательствах. «Сначала стандарты отделки будут обязательной формальностью, но постепенно застройщики начнут использовать их и как инструмент конкуренции для привлечения покупателей — точно так же, как это произошло с благоустройством территории», — надеется коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.

«Современная нормативная база, регламентирующая качество строительства, — наследие советской системы. Она подверглась некоторой модификации с учетом появления новых технологий и материалов, но осталась в той же парадигме жесткости и перфекционизма стандартов, относящихся к безопасности. В настоящий момент нормативной базой качества строительства являются сводные правила и ГОСТы. Большая часть этих документов носит рекомендательный характер, но суды руководствуются в своих решениях именно ими, — отмечает генеральный директор ООО “Экспресс-оценка” Кирилл Мандрика. — Нормы, которые являются скорее эстетическими, очень часто ложатся в основу судебных претензий. Проблема в том, что при массовом строительстве выполнение подобных требований практически невозможно. Например, допустимые отклонения от вертикали внутренних стен по своду правил № 71 — не более двух миллиметров на метр. По ГОСТ Р 70448-2022 отклонения в уклоне подоконной доски при монтаже оконных блоков не должны превышать одного процента».

Добавила застройщикам проблем и меблировка сдаваемого жилья. «Занос мебели в квартиру и ее сборка увеличивают риски возникновения разного рода царапин и задиров. В подобных случаях специалисты по экспертизе могут вписать в акт полную сумму замены покрытия или облицовки. Нормативная база позволяет получать существенные компенсации почти со стопроцентной гарантией», — комментирует ситуацию Кирилл Мандрика.

Потребительский терроризм как большой бизнес

Безусловно, качество строительства и отделки у российских девелоперов часто оставляет желать лучшего. Тому есть и объективные причины (низкий уровень автоматизации и большое количество ручного труда, сложность здания как объекта, состоящего из нескольких тысяч элементов), и субъективные (нехватка строителей из-за отъезда на СВО, уменьшение числа рабочих-мигрантов, сложности, связанные с санкциями). В конфликте девелоперов и владельцев квартир общественное мнение ожидаемо на стороне покупателей. Однако в последние три года маятник качнулся: теперь в роли обиженной стороны все чаще выступают девелоперы. Сформировался большой юридический бизнес по отсуживанию денег у строительных компаний в связи с недостатками отделки квартир. «Только за 2023–2024 годы с девелоперов взыскали порядка 150 миллиардов рублей. Но деньги не пошли на устранение недочетов, это отдельный большой бизнес», — говорит замминистра строительства РФ Никита Стасишин.

Тема потребительского терроризма на рынке новостроек возникла в общественном поле в 2019 году. Тогда член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов оценивал ежегодный объем потерь застройщиков, сталкивающихся с недобросовестными юридическими компаниями, которые представляют интересы дольщиков, в четыре миллиарда рублей. Основной схемой был отказ покупателя от приемки жилья из-за какого-то недочета. Любая царапина на двери или неровность стены в гардеробной могла привести к отказу от подписания покупателем акта сдачи — этого было достаточно для того, чтобы существенно сдвинуть сроки введения дома в эксплуатацию, вследствие чего девелоперы несли большие убытки. В 2020 году Минстрой предложил составить перечень замечаний, критически влияющих на качество квартиры и позволяющих ее владельцу не принимать жилье. Однако Роспотребнадзор не поддержал инициативу. Не стал защищать строительные компании и вице-премьер Виталий Мутко: «Мне кажется, что здесь надо находить середину. Я не думаю, что мы должны только встать на сторону застройщиков. Мы должны и думать о гражданах, которые свои деньги приносят». Чиновник отметил, что надо четко определить, что такое качественное жилье и в каком виде оно сдается.

С тех пор потребительский терроризм развился в большой бизнес. В 2023 году девелоперы одного только столичного региона выплатили по искам юристов 65 млрд рублей. «Застройщиков раздевают до нитки. Был случай, когда при цене квартиры в 4,6 миллиона рублей суд взыскал с застройщика 58 миллионов», — возмущается Никита Стасишин.

Юристы-оценщики развернулись не на шутку. Они снимают офисы в районах новостроек, перехватывают дольщиков прямо у штаб-квартир девелоперов, покупают базы будущих жильцов и делают по ним рассылки. Или просто дают рекламу типа «гарантированно отсудим для вас 10% от стоимости квартиры — отдохните на этот кешбэк за границей».

«Юристы вовлекают покупателей квартир, у которых вскоре должна состояться приемка, в свою схему, стремясь вытащить у застройщиков деньги. За год подается порядка 200 тысяч исков. Юридические компании отсуживают у строительного комплекса до 100 миллиардов рублей в год, — говорит член Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Никита Журавлев. — Юристам неважно, какой в квартире недостаток — царапина или скол после заноса кухонной мебели. Они борются за то, чтобы выбить компенсацию. И когда девелопер предлагает исправить недочеты, например поменять плинтус или дверь, юридические компании советуют клиенту: “Не соглашайтесь, мы возьмем деньгами”».

В последний год основная схема обычно выглядит так. За 30–50 тыс. рублей оценщик приходит на приемку и фиксирует до нескольких сотен «недочетов». Затем подается иск за некачественный ремонт, средняя цена вопроса в московском регионе обычно составляет порядка 2 млн рублей. Как правило, суд встает на сторону покупателя, но снижает сумму возмещения вдвое — до 1 млн. Из этой суммы примерно 70% получает дольщик, а остальное — юрист-оценщик. Важно, что договор с юридической компанией предполагает большие штрафные санкции — до 700 тыс. рублей — для клиента в случае, если он заключает мировое соглашение с девелопером. А значит, вариант исправления недоделок застройщиком становится невозможным.

Потребительский терроризм превратился в большой бизнес благодаря нескольким факторам. Один из главных — неурегулированность вопроса строительной экспертизы. «Если говорить о рынке строительной экспертизы, то барьеров для входа на него практически нет. Любой желающий может стать экспертом. Законом не предусмотрены ни лицензирование подобных специалистов, ни сертификация их работы. Нет и правил, регламентирующих их деятельность, — объясняет Кирилл Мандрика. — Завышения в оценке встречаются часто. А ответственность за некачественную экспертизу довольно размыта. Она ограничивается подписью о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Механизма исключения некомпетентного эксперта из профессионального сообщества нет».

Введение стандартов может развернуть тренд на снижение количества новостроек с отделкой. «Сегодня на первичном рынке Москвы доля лотов с чистовой отделкой составляет 28 процентов, хотя три года назад их было более 45 процентов, — указывает управляющий директор компании “Метриум” Руслан Сырцов. — Количество таких квартир у ГК “Самолет”, ГК “ПИК”, ГК “ФСК”, а также у многих застройщиков элитного жилья в последние годы значительно сократилось. Часть компаний переходит на черновую отделку или white box, оставляя ремонт “под ключ” в качестве дополнительной опции на заказ». Государство долгое время продвигало идею сдачи домов с полной отделкой, как принято в большинстве стран. При продаже неотделанного жилья заселение дома занимает в лучшем случае несколько лет, покупатели тратят время и силы на ремонт. При этом люди предпочитают приобретать готовые для проживания квартиры. Дешевая субсидированная ипотека резко увеличила количество отделанных новостроек: потребителям было выгодно, что все материалы и работы входят в стоимость жилья. Но удорожание ипотеки в прошлом году вновь развернуло тренд: девелоперы, столкнувшись с потребительским терроризмом, стали отказываться от отделки.