Год без льготной ипотеки девелоперы прожили тяжело. Спрос резко сократился, стоимость кредитов столь же резко увеличилась, повысилась и себестоимость работ. Но за счет прибылей прошлых лет отрасль устояла. Постепенно вырисовывается картина ближайшего будущего: строить в течение года-полутора станут значительно меньше, проекты начнут упрощать и «сушить», а цены постараются удержать на нынешнем уровне. Этап выживания продлится не менее года — до тех пор, пока ставка ЦБ не снизится до 10–12%.

Строить меньше, но дороже

Рынок новостроек столкнулся с резким падением спроса. Оно было ожидаемым: ставки коммерческой ипотеки сейчас находятся на заградительном уровне, а программа льготной ипотеки отменена год назад. Во многих регионах, в частности в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре, количество сделок в мае сократилось на 40% по отношению к 2024 году. Банки в прошлом месяце выдали на 60% меньше кредитов, чем годом ранее.

Спад спроса привел к перепроизводству жилья в отдельных местах. По данным сервиса мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, высокие риски затоваривания на рынке «первички» наблюдаются, например, в Краснодарском крае, Самаре и Владивостоке. Доля нераспроданных проектных остатков в Краснодарском крае составляет 77%, в Самаре — 61%, во Владивостоке — 66%. Расчетный срок реализации остатков в Краснодарском крае оценивается в 5,6 года, в Самаре — в 4,8. В зону риска также попадают Красноярск, Тюмень, Уфа, Крым и Казань: в этих городах расчетные сроки реализации уже готовых новостроек превышают три года.

На снижение спроса и затоваривание рынок ответил уменьшением объемов строительства. По данным портала «Единый реестр застройщиков», вывод новых проектов в мае сократился на 41% по отношению к апрелю, а за год — на 30%. И это не предел. Объем выданных разрешений на возведение жилья в России за пять месяцев 2025 года упал на 22%, что скажется на отрасли с определенным лагом. «Количество новых проектов уменьшилось впервые за пять лет. Это тревожный сигнал. Если сейчас мы не примем меры, то к 2027 году объемы строительства уменьшатся на 30 процентов», — прогнозирует вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. Напомним, что увеличение объемов строительства в последние годы было одним из приоритетов экономической политики властей.

Еще сильнее отрасль может просесть в Москве. «В январе‒мае 2023 и 2024 годов девелоперы получали разрешения на возведение 2,2 и 2,5 миллиона квадратных метров соответственно. А за пять месяцев этого года только на 0,8 миллиона. Это кратно меньше продаж жилья. Если так пойдет и дальше, навес новостроек будет “съедаться”», — считает основатель и председатель совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин.

Но если объемы продаж и выдачу разрешений отследить легко, то ценовую динамику — крайне трудно. Практически невозможно определить уровень скидок, которые делают девелоперы. Дополнительно запутывает ситуацию и множество вариантов цен: стоимость одной и той же квартиры может различаться в зависимости от способа оплаты — стопроцентная, ипотека, рассрочка. Различные сервисы публикуют противоположные прогнозы ценовой динамики. Согласно официальному источнику — индексу цен «Дом.РФ», в целом по стране в январе‒мае строящееся жилье подорожало на 3%. С этой цифрой коррелирует и динамика соотношения объема продаж и выручки девелоперов.

За ситуацией на вторичном рынке наблюдать проще. «Можно смело утверждать, что в России началось снижение цен на “вторичку”. Это хороший и правильный знак для рынка», — отмечает глава риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Падение пока невелико: средняя стоимость квадратного метра в крупных городах уменьшилась на 1,5%. Однако нисходящий тренд отмечается уже пять месяцев подряд. При этом ситуация очень контрастна по типу жилья: например, в Москве квартиры в пятиэтажках и старых девятиэтажках дешевеют, а в новых домах остаются на прежнем уровне.

Секрет выживания девелопера

Для застройщиков текущая ситуация выглядит как идеальный шторм, когда несколько отрицательных факторов входят в резонанс. Главная проблема — резкое падение спроса из-за уменьшения доступности ипотеки. Согласно большинству прогнозов, количество сделок с новостройками упадет за 2025 год на треть. Другой негативный момент — удорожание проектного финансирования. «В 16 процентах проектов ставка кредита превышает 20 процентов годовых, в среднем она находится на уровне 10,5 процента», — говорит заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Антон Медведев. Общий срок реализации строительных проектов — от покупки земли до выдачи ключей жильцам — составляет минимум пять лет, и такое удорожание крайне болезненно для застройщиков.

Третий фактор — взрывной рост себестоимости. «За три года себестоимость строительства увеличилась вдвое», — говорит Владимир Воронин. Изменилась и ее структура. «Цена возведения здания составляет сегодня не более 35 процентов общей себестоимости проекта», — поясняет руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов. При этом резко подорожала земля, выросли затраты на маркетинг и выплаты банкам. Кроме того, власти все чаще требуют от застройщиков включать в проекты не только жилые дома, но и детские сады и школы.

Кажется, что в таких условиях работать вообще невозможно. Но есть два важных момента. Во-первых, государство все-таки сохранило поддержку отрасли через льготную семейную ипотеку, на которую сегодня приходится более 90% ипотечных сделок. Во-вторых, за предыдущие пять крайне удачных лет девелоперы могли накопить существенную финансовую подушку, которая позволит им пережить один-два сложных года без прибыли или даже с определенными убытками. В конце концов, падение оборота на 30% можно переварить: несколько лет назад при таких объемах продаж, как сейчас, рынок неплохо себя чувствовал.

Однако господдержка привела к активизации рискованных стратегий в отрасли. «С 2020 года каждый уважающий себя девелопер заявил о выходе в другие регионы», — говорит директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев. Застройщики несколько лет скупали земельные участки, повышая их стоимость и формируя огромные земельные банки. Например, «Самолет» имеет такой банк на 46 млн квадратных метров. В итоге многие компании зашли в кризисный период с высоким уровнем долговой нагрузки. Хотя есть и обратные примеры: девелоперы ПИК или А101 к настоящему времени практически избавились от корпоративного долга.

Еще одна зона риска — региональные застройщики, приобретавшие на кредитные средства дорогие земельные участки в Москве. Только в 2024 году в столице появилось 60 новых компаний. Они часто переплачивали за «входной билет» на главный рынок страны, надеясь на дальнейший рост цен и компенсацию убытков по первому столичному проекту за счет последующих.

Сегодня девелоперы резко меняют стратегию развития, пытаясь перейти от модели взрывного роста к выживанию. Яркий пример — «Самолет»: компания распродает земельные участки, отказывается от непрофильных активов, сокращает издержки, пересматривает программу начала новых строек.

Не отстают и другие фирмы. Наиболее очевидный ответ на кризис — сокращение числа новых проектов, замедление работ и оптимизация продукта. Менее очевидный вариант — партнерства. «Мы заплатили 100 миллионов рублей в качестве безотзывного аванса за земельный участок в Тюмени. Однако затем банк изменил условия кредитования, потребовав внести больше собственных средств. Мы могли потерять деньги, но владелец девелоперской компании “Точно” Николай Амосов предложил: “Давай что-то сделаем вместе” — и вошел в проект. В партнерстве с “Точно” мы позже вошли и на столичный рынок», — рассказывает девелопер и основатель форума «Движение» Илья Пискулин. Впрочем, потенциал такого сотрудничества ограничен. «Я не очень верю в партнерства застройщиков: это как два петуха в одном курятнике. Девелопмент — очень многофакторный бизнес. И вряд ли у партнеров окажутся одинаковые взгляды по большому спектру вопросов», — сомневается Василий Селиванов.

Рынок надеется на удешевление ипотеки и проектного финансирования, что может произойти только при кардинальном снижении ключевой ставки Центробанка. В июне позитивный сигнал пришел: ставка впервые почти за три года уменьшилась на один процентный пункт. Однако понятно, что на достижение приемлемого уровня уйдет не менее 6–12 месяцев. Другая надежда возлагается на депозиты. Физические лица сегодня держат в банках почти 60 трлн рублей. Девелоперы полагают, что, когда ставки по вкладам упадут, значительная часть средств населения перетечет в недвижимость. Даже если люди вложат в жилье процентный доход с депозитов за год, спрос на квартиры может удвоиться.

От девелоперов к банковско-строительным группам

Говоря о жилищном строительстве, эксперты обычно описывают стратегии и деятельность девелоперов. Это устаревший подход: после реформы с переходом на эскроу-счета контроль за процессами получили банки. Последние, выдавая проектное финансирование, определяют многое, вплоть до срока выхода на площадку и ценовой политики. «Строительный рынок уже не суверенен, в него вселился “веном” в виде банков, как в фильме. Он теперь управляет личностью отрасли — и застройщики сооружают не то, что нужно людям, а то, что удобно кредиторам, — считает Ильдар Хусаинов. — После введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а девелоперы несут большие риски при минимальной марже».

Одно из следствий сложившейся ситуации — рост цен и увеличение доли проектов комфорт-класса вместо эконома, который так нужен рынку. Банки как минимум дважды зарабатывают на стройке: они выдают ипотеку и проектное финансирование (и это не считая прибыли от комиссий). Кроме того, на эскроу-счетах сейчас лежит 6,6 трлн рублей, внесенных покупателями, и на эти деньги не выплачиваются проценты. Банки контролируют тип строящейся недвижимости.

Удорожание строительства за счет прибыли банков было приемлемо при низкой ключевой ставке, но сейчас суммы стали слишком велики. По данным девелоперской компании «Прогресс», еще год назад по утвержденной финмодели банки зарабатывали 10 тыс. рублей с каждого квадратного метра, а сейчас для проектов, например, в Астрахани и Екатеринбурге это уже 35–40 тыс. Для той же Астрахани это очень много, ведь средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет порядка 150 тыс. рублей

Другой механизм увеличения цены — развернувшаяся в последние несколько лет массовая выдача бридж-кредитов на покупку земельных участков. В некоторых случаях они выдавались по схеме «ноль — сто», то есть с нулевым первоначальным взносом. Такие условия вызвали ажиотаж среди девелоперов и стимулировали их накупить участков, что привело к резкому подорожанию земли. Выгодная схема обернулась кризисом в 2025 году, когда стоимость бридж-кредитов из-за высокой ставки ЦБ выросла до 25% годовых. То есть за два года, пока проект готовится к стройке, долг банку увеличивается на 50%. Компании, набравшие участков «бесплатно», теперь испытывают серьезные трудности с обслуживанием ссуд и часто входят в группу риска.

Банки контролируют и ценовую политику. До введения эскроу-счетов застройщики, столкнувшись с падением спроса, могли предлагать скидки для стимуляции продаж. Сейчас это почти невозможно: от снижения стоимости жилья пострадает финансовая модель и обесценятся залоги, чего банки допускать не желают. Даже разрешая девелоперу временную акцию со снижением цены, финансисты обычно настаивают на последующем ее повышении для сохранения маржинальности.

Главная интрига девелоперских проектов сегодня заключается в наполнении эскроу-счетов. Если средств от продаж на них скапливается больше, чем потрачено на стройку, то стоимость проектного финансирования невелика. Однако, если денег меньше, их цена резко возрастает. Это и заставляет компании затягивать сроки работ. Банки также начали манипулировать предложением на рынке, не допуская проекты до стройки и ограничивая выдачу финансирования. В общем сложилась удивительная ситуация, когда кредитные организации практически получили контроль над отраслью, не неся никаких рисков и проводя политику, противоположную государственной, нацеленной на рост строительства.

Но и этого мало. В последнее время всегда осторожные банкиры стали поговаривать о возможном перехвате проектов у застройщиков, чтобы самостоятельно завершать их в обход процедуры банкротства. «Рынок переформатируется. Уже сегодня Сбербанк возводит огромный СберСити без участия девелоперов. Завтра банкам могут отойти земельные участки и проекты, и они начнут строить сами. В Москве резко растет доля Фонда реновации, который продает все больше и больше квартир. Девелоперы, возможно, останутся, но в составе банковско-девелоперских групп», — прогнозирует старший партнер агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

Новыми деньгами отрасль заливать не будут

«Мы участвовали в совещании в Центробанке — планировали “поплакаться” и попросить поддержки. Но послушали выступления представителей сельского хозяйства и машиностроения и поняли, что строителям грех жаловаться», — заметил на форуме «Движение» президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. Игроки рынка до последнего рассчитывали на субсидирование ставки по проектному финансированию и развитие программы семейной ипотеки. Однако заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин четко расставил акценты: «Новых программ финансовой поддержки девелоперов не будет. Расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет маловероятно от слова “совсем”».

Новые меры помощи отрасли предусмотрены, но они в целом имеют нефинансовый характер. В частности, уже в четвертый раз продлен введенный в 2023 году мораторий на взыскание неустоек с застройщиков за срыв сроков сдачи домов. Это позволит девелоперам работать медленнее, а значит, снизить свои затраты и увеличить наполнение эскроу-счетов. Однако замминистра призвал девелоперов не злоупотреблять: «Убедительно прошу не относиться к этому документу как к тому, что вы можете вести себя безалаберно. Не забывайте: все, что вы делаете, — в интересах граждан, которые улучшают свои жилищные условия. Эта задача поставлена президентом нашей страны. Поэтому не подводите ни себя, ни людей, которые ждут своих квартир».

В ближайшие недели Минстрой досогласует льготы по налогообложению застройщиков. Планируется и финансовая поддержка — правда, ограниченная по применению. Для 30 регионов с низкой маржинальностью и распроданностью жилья вводится субсидирование ставки проектного финансирования: она составит 10%. Безусловно, эти меры помогут отрасли, но гораздо меньше, чем ожидали ее участники.

Не получив денег, девелоперы и региональные власти пытаются получить послабления другого рода. В частности, лоббируются очередное снижение норм инсоляции и уменьшение охранных зон около промышленных объектов, природных зон, аэропортов. Если компании добьются своего, они смогут увеличить плотность застройки, что улучшит финансовые показатели проектов. Однако для городов такой шаг будет иметь разрушительные последствия: дома окажутся ближе друг к другу — окна в окна; жилье смогут строить вплотную к аэропортам и промышленным зонам.

В целом для девелоперов риски за последний год резко выросли. Неслучайно Никита Стасишин заявил: «Государство не будет спасать застройщиков по аналогии с СУ-155 или Urban Group!» Это весьма неожиданное сравнение, потому что ни Urban Group, ни СУ-155 государство не спасло как компанию — власти взяли на себя обязательства по доделке объектов. Быть может, замминистра имел в виду, что незавершенные проекты достраивать не будут, а дольщикам просто отдадут их деньги с эскроу-счетов? Впрочем, позднее Никита Стасишин пояснил свою мысль: «С помощью Единой информационной системы мы имеем возможность следить за стройками и компаниями в реальном времени. Мы видим наполнение эскроу-счетов, закредитованность компаний и массу других параметров. Если придется, мы будет действовать быстро и жестко». Иными словами, власти не намерены больше допускать вывода средств из проблемных строек, как это было, например, в случае с Urban Group. То, что чиновники прямо говорят об этом владельцам бизнеса и топ-менеджерам, — важная характеристика ситуации в отрасли на данный момент.