Пожар произошёл в исторической части Ростова, недалеко от Театрального спуска. Несмотря на выгодное расположение, этот район считался неблагополучным. Всего выгорело около гектара площади, уничтожено более 100 домовладений и 89 квартир в 10 многоквартирных домах, пострадавшими признано 692 человека, один человек погиб. Основная версия причин пожара — поджог. В августе в этом районе не раз случались мелкие пожары, а в местных СМИ появлялись материалы на основе обращений местных жителей, которые утверждали, что к ним часто стали заходить так называемые риэлторы с настойчивыми предложениями о продаже участков. Отказывавшимся продавать участки якобы угрожали поджогом. «С этой информацией нельзя не считаться», — говорил на брифинге губернатор Ростовской области Василий Голубев. Кстати, затем он предложил не застраивать территорию сгоревшего района, так как в соответствии с генпланом там планируется создание рекреационной зоны.
По факту пожара возбуждено сразу два уголовных дела по статьям «Умышленное уничтожение или повреждение имущества путём поджога», а также по статье «Халатность». По ней собираются привлечь к ответственности должностных лиц, к числу которых Следственный комитет относит работников коммунальных служб и органов власти, обеспечивающих пожарную безопасность.
Пожар в Ростовской области вышел на федеральный уровень. Президент Владимир Путин призвал ростовские власти провести тщательное расследование пожара и поддержать всех пострадавших. «Большой ростовский пожар» на неделю стал и одной из главных тем центральных СМИ и федеральных ток-шоу. Основной месседж — «чёрные» риэлторы выгоняют людей из их домов при полном попустительстве властей.
Цена поджога
Кадастровая стоимость в районе Театрального спуска — около 700 тысяч рублей за сотку. Рыночная стоимость колеблется от 500 тысяч до миллиона рублей. Фактически ростовским властям сейчас придётся заняться вынужденным расселением и реновацией территории, откладывавшимися ещё с момента принятия генплана города в 1971 году. Теперь же, чтобы компенсировать сгоревшее имущество, жителям этого района из федерального резервного фонда будет выделено более 605 млн рублей компенсационных выплат за утраченное или повреждённое имущество. В свою очередь из областного бюджета уже направлено почти 14 млн рублей на помощь пострадавшим от пожара. Ещё 50 млн рублей будет выделено на проведение аварийно-восстановительных работ. Жители, потерявшие имущество, получат жилищные сертификаты, средняя номинальная стоимость которых — около 3 млн рублей. Сейчас рассматривается вопрос сноса полностью сгоревших домов и рекультивации территорий под этими домами. С этой инициативой, кстати, выступил глава МЧС России Владимир Пучков. «Будем разрабатывать сметную документацию, но нам необходимо согласие граждан на производство работ по сносу, поскольку это в большинстве своём индивидуальные жилые дома, так что требуется согласие собственников», — сообщил глава администрации города Виталий Кушнарёв.
Причины и проблемы
Председатель Законодательного собрания Ростовской области Александр Ищенко считает, что существует 7–8 типовых проблемных ситуаций: кто-то прописан в домовладении, пострадавшем от пожара, но проживал в другом месте, кто-то, наоборот, проживал здесь, но прописан в другом районе. У кого-то документы на собственность оформлены неправильно, у кого-то вообще они отсутствуют, так как сгоревший дом являлся самозастроем и т. д. Ещё один обширный блок проблем связан с тем, что люди не успели вступить в наследство. По прогнозам г-на Ищенко, за правовой помощью могут обратиться около 500 человек. А проблемными могут стать более 100 ситуаций.
«По-хорошему, эту проблему нужно было решать 20 лет назад, когда район начал стихийно самозастраиваться, — считает генеральный директор строительной компании “Жилстрой” Евгений Смехунов. — Можно было принуждать людей к оформлению собственности, к доведению до санитарных и противопожарных норм к подготовке района для инвесторов. Никто этим не занимался». По его словам, у города есть механизмы воздействия на жителей. Например, через увеличение налоговой нагрузки. Так поступили в Новосибирске — перешли на кадастровую оценку недвижимости физических лиц взамен инвентаризационной, что повысило стоимость активов в наиболее привлекательных частях города. Под повышение налогов попали владельцы бараков, поэтому им стало выгоднее расселиться. Ростовская область перейдёт на кадастровую оценку недвижимости в 2018 году.
Сложности реновации
По словам генерального директора Национальной юридической компании «Митра» Юрия Мирзоева, налог на имущество может повыситься для собственников ветхих домов в центральной части городов и для собственников элитной недвижимости. «Инвентаризационная стоимость ветхих домов в центральной части городов была небольшая, тогда как кадастровая стоимость приближена к рыночной — она учитывает их расположение в наиболее привлекательной части города. Поэтому жители ветхих домов могут получить значительное увеличение налоговой нагрузки», — говорит юрист.
Также, по словам Евгения Смехунова, в городе нет нормального механизма расселения подобных районов. Добросовестный застройщик просто не видит экономики в том, чтобы осваивать район с обременением без коммунальной инфраструктуры и с жителями, которые могут продавать участки по цене выше рыночной.
«Город мог бы повлиять на проблему расселения центра, но гораздо проще отдать под застройку тысячу гектаров за городом, чтобы люди полтора часа ехали на работу, чем приводить в порядок центр», — продолжает г-н Смехунов.
«Но я не хочу винить власти в провале градостроительной политики, — говорит гендиректор ООО “Строительный трест КСМ-14” Владислав Григориадис. — Вопрос сложный, я сам расселяю жителей в центре. У меня за подвал просят в два раза больше, чем за готовую квартиру. В том законодательном ключе, в котором мы существуем, никому не выгодно там строить. Не забывайте, что в городе ещё много аварийных зданий — они просто опасны для жизни. И они тоже стоят, пока не дойдёт до беды».
По словам генерального директора «Дон-КПД» Николая Коробченко, в генплане города нет детальной проработки всех кварталов, есть только общие сведения. «А ведь кварталы у всех разные — разные технологические характеристики, оценки стоимости недвижимости, коммунальная ситуация, — рассуждает он. — Как правило, на плечи инвесторов ложится всё, что касается проектов межевания, планировки, расселения. Законному застройщику становится невыгодно работать в таких районах из-за значительного обременения, поэтому вместо него приходит тот, кто действует за рамками правового поля».
«Чтобы отселить людей с одного гектара земли, нужно примерно 400 миллионов рублей, а стоимость этой земли — не больше 150 миллионов рублей», — напоминает генеральный директор СК «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.
«Без взвешенной градостроительной политики такие инциденты будут возникать и дальше, — согласен с застройщиками главный архитектор ООО НПО “Южный градостроительный центр” Юрий Трухачёв, который ещё в 1973 году разрабатывал проект комплексного освоения территории “Театральный спуск” (реализован частично — построено несколько зданий). — Сейчас на этой территории нет никакой градостроительной политики, ведётся точечная застройка с минимальным сносом ветхого и аварийного жилья». Архитектор также указывает на то, что дома там не соответствуют градостроительным нормам.
Что будет со сгоревшим пятном в центре города, пока неясно. Депутаты городской думы Ростова-на-Дону решили вынести вопрос «О перспективах комплексной реконструкции центральных кварталов города (в границах улиц Сиверса, Станиславского, проспекта Театральный и набережной реки Дон)» на одно из ближайших заседаний.
«Эта проблема более чем актуальна для всех южных городов с историческими центрами, включая соседний Краснодар, — считает директор краснодарского представительства московской архитектурно-градостроительной компании “Яузапроект” Алексей Тимофеев. — И пока нет ни одного пилотного проекта, который бы решил проблемы в историческом центре». По его словам, в идеале в городе должна работать специальная комиссия по расселению ветхого и аварийного жилья, в которую входили бы юристы, экономисты, даже психологи, занимающиеся только этой темой. Сейчас же это свалено на ЖКХ, помимо других обязанностей ведомства. При этом естественно, что застройщик с горизонтом окупаемости проектов в 5 лет не зайдёт в исторический центр — это проект на годы. «Здесь есть два пути — насильственный, как та же реновация в Москве, объявленная как факт. И второй путь — выработка механизмов, которые стимулировали бы реновацию», — резюмирует г-н Тимофеев.
