Предстоящее ужесточение федерального законодательства в области строительства стало главной темой круглого стола «Рынок жилья без дольщиков: как делать новые проекты?», организованного Аналитическим центром «Эксперт ЮГ» в феврале в Ростове-на-Дону. С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.). В них, например, зафиксировано, что застройщиком может быть только компания с опытом работы на рынке от трёх лет и имеющая разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м многоквартирных домов. Более молодые и мелкие компании просто не смогут работать. Кроме того, в 22 уполномоченным государством банках будут открыты «счета застройщиков», на которые дольщики должны будут перечислять свои средства. Речь о деньгах, которые пока поступают от физлиц в кассы строительных компаний. По мнению банкиров, это повысит прозрачность отрасли, поскольку существенно облегчает контроль за целевым использованием средств. Во-вторых, правительство России утвердило план поэтапного перехода от долевого финансирования жилищного строительства к проектному финансированию. В итоге к взаимоотношениям между застройщиком и дольщиком подключается третья сторона — банк. Предполагается, что участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета-эскроу в банки, а они — финансировать стройку, в том числе и за счёт полученных от граждан денег.
По словам генерального директора Аналитического центра «Эксперт ЮГ» Владимира Козлова, сегодня в России около 80% жилья финансируется за счёт дольщиков. «Сейчас предлагается “дорожная карта”, в соответствии с которой в течение трёх лет это финансирование хотят заменить банковскими кредитами и другими источниками, — напомнил он. — По некоторым оценкам, речь идёт о замещении почти четырёх триллионов рублей. За те же три года объёмы проектного финансирования в стране должны вырасти минимум в девять раз».
Строители не верят в возможности банков
Готовность банковского сектора к такому повороту вызывает вопросы. Главные из них: доступность дешёвых кредитных ресурсов и наличие денег, необходимых банкирам для стабильного участия в строительных проектах. Большинство строителей единодушно признали: пока у кредитных организаций таких возможностей нет. «Мы провели встречи с рядом банков,— сказал председатель правления АСО “Комстрой” Станислав Цвиренко. — У них есть первоначальные предложения для нас. Но всё упирается в стоимость этих кредитов».
Со слов строителя, сейчас наиболее обсуждаемая ставка — от 13% годовых, а это дорого. «Большинство компаний, при существующей маржинальности строительного бизнеса, не готовы работать с банками на таких условиях, — уверен г-н Цвиренко. — Если не будет механизма государственной поддержки строительных проектов, с уменьшением стоимости кредитов до шести-восьми процентов (при инфляции четыре-пять процентов), далеко не каждый строитель захочет реализовывать такие проекты».
По мнению управляющего партнёра концерна «Единство» Игоря Далаксакуашвили, ситуация с кредитами обстоит ещё хуже, поскольку сейчас эффективная ставка не 13%, а 17%. «Если при существующей рентабельности бизнеса в 20 процентов 17 процентов отдавать банку, то это может быть выгодно только аффилированной с ним строительной компании, — заметил он. — Когда в одном кармане банк, а в другом — строительная фирма, бизнес идёт. Иначе это просто невыгодно. Большинство строительных компаний просто уйдут в другие ниши, не требующие участия дольщиков. Например, будут строить за свои деньги коттеджи и продавать».
Но вопрос ставки, по мнению г-на Далаксакуашвили, не самый острый. Эксперт посчитал, что сейчас только на ростовский рынок для финансирования строительных проектов надо «порядка 15 миллиардов рублей в год» и засомневался, что у работающих в регионе банков есть такие деньги. «Кроме того, под обеспечение таких кредитов нужна соответствующая залоговая масса, а это ещё 50 миллиардов рублей», — закончил подсчёт топ-менеджер «Единства».
По мнению гендиректора ООО фирма «Руслан» Адама Батажева, гипотетически у банков могут быть такие средства, но вот полного доверия между банками и строителями нет. По-прежнему банки, уверен г-н Батажев, ведут себя по отношению к строителям как жёсткие кредиторы, превращая получение любого кредита «в сущий ад». «А когда банки станут отвечать ещё и за средства дольщиков (после вступления в силу всех поправок в ФЗ-214), то ситуация будет ещё хуже», — предупредил строитель.
Активно со строительным сектором работает группа компаний Unitile, ведущий в России производитель керамической плитки. Руководство предприятия видит основные тренды, понимает существующие в отрасли настроения и перспективы. Генеральный директор ГК Сергей Клыков сказал, что для них крайне важно, на каких именно условиях банки будут работать со строителями. «Мы, конечно, не на 100 процентов, но всё-таки существенно зависим от вас, — сказал г-н Клыков, обращаясь к представителям строительной отрасли. — Сейчас в Москве финансисты обсуждают разные варианты, разрабатывают схемы, где эффективной при кредитовании проектов жилой застройки может быть ставка в пределах 4–6 процентов годовых. В ситуации, когда промышленность кредитуется по ставкам от 10 процентов и выше, а средняя ставка по ипотеке составляет 10 процентов, 4–6 процентов — экономически логичны и обнадёживают. Однако мы пообщались с представителями крупных федеральных банков, и они заверили, что для очень хорошего строительного проекта такая минимальная ставка вполне реальна. Если такое случится, и у компаний появится реальная возможность дешёвого фондирования, будем только рады».
Банкиры готовы к переменам
Присутствовавшие на круглом столе представители банков были настроены оптимистично. «Смысл всех поправок в ФЗ-214 — это защита населения от риска стать обманутыми дольщиками и повышение прозрачности строительной отрасли, — напомнила управляющий ростовского филиала банка “Российский капитал” Анна Штабнова. — В частности, “счёт застройщика” позволит чётко понимать: сколько средств от дольщиков поступает и как именно они расходуются. С другой стороны, сейчас в банке разрабатываются несколько вариантов кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования. Ставки от 3 до 6 процентов совершенно реальны. Наиболее приемлемое соотношение заёмных и собственных средств строительных компаний на один проект — 60 процентов на 40 процентов».
«У крупных банков достаточно средств, чтобы финансировать строительные проекты, и это гораздо больше, чем 15 миллиардов рублей в год на регион, — подчеркнул начальник центра ипотечного кредитования розничного бизнеса ВТБ в Ростовской области Андрей Инвияев. — Сегодня мы понимаем, как надо сотрудничать. Схемы 60 процентов на 40 процентов или 70 на 30 для нас не подходят. Сейчас банк ВТБ разрабатывает механизм проектного финансирования, который устроит все стороны. Но конкретные предложения будут готовы к 1 июля».
«Сейчас только в ростовском отделении для застройщиков открыто кредитных линий более чем на пять миллиардов рублей,— уточнил начальник сектора финансирования недвижимости Ростовского отделения Сбербанка Анатолий Гедзь. — Единственный ограничитель, который не позволяет нам нарастить объёмы, — ситуация на рынке. Пока три из пяти компаний выбирают долевое финансирование, поскольку средства дольщиков строительным компаниям достаются бесплатно, а за проектное финансирование надо платить».
Например, в рамках проектного финансирования со Сбербанком работает ООО «Азово-Донская девелоперская компания» (АДДК), осуществляющее строительство объектов в Ростовской области и Краснодарском крае. Генеральный директор компании Константин Швалев сообщил коллегам, что считает данный опыт успешным. «Мы совместно со Сбербанком осуществляем проектное финансирование, где доля банка — 70 процентов, — уточнил девелопер. — Наша экономика адаптирована к тому, чтобы вовремя платить проценты и искать новые пути для повышения маржинальности».
Проблема системная, решать надо комплексно
Впрочем, не все разделяют оптимизм АДДК. «Мы на строительство одного дома получили 500 миллионов рублей от дольщиков и 35 миллионов рублей — от банка, — сообщил гендиректор ООО “Строительный трест КСМ-14” Владислав Григориадис. — Это позволило нам нормально работать. Но если бы мы от банка получили полмиллиарда, да ещё под проценты, то стройка просто бы остановилась».
Директор филиала компании «Балтийский лизинг» в Ростове-на-Дону Светлана Белова напомнила, что возможности финансирования строительной отрасли не ограничиваются только кредитами в банках. «Девелоперским и строительным компаниям мы предлагаем ряд эффективных инструментов, — отметила г-жа Белова. — Это, в частности, предоставление в лизинг специальной и грузовой техники на выгодных для строителей условиях. Они стали ещё более привлекательными после того, как Минпромторг России принял решение о субсидировании части затрат на приобретение в лизинг спецтехники и оборудования. Компенсация составляет от 10 до 12,5 процента. Кроме того, мы активно применяем схемы возвратного лизинга, которые, по сути, являются альтернативой банковскому кредитованию на пополнение оборотных средств. Для строительного бизнеса такая задача более чем актуальна. И мы помогаем компаниям её эффективно решать».
По мнению генерального директора ООО «Славяне» Алексея Костина, нововведения отрицательно скажутся на состоянии ростовского рынка: число игроков сократится на 25–30%. «В изменившихся условиях смогут работать только крупные и средние строительные компании, тогда как более мелкие уйдут, — заметил г-н Костин. — Во-первых, на приемлемые по ставкам кредиты могут рассчитывать строительные компании с миллиардными оборотами, с которыми банки активно идут на контакт. Во-вторых, многие из более молодых участников рынка не смогут соответствовать новым требованиям: необходимы опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика) не менее трёх лет, обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию от 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов. Ужесточились требования к уставному капиталу. Несмотря на то, что по новым правилам разрешения на строительство будут выдаваться только с 1 июля текущего года, массовый отсев заявителей происходит уже сейчас. По признанию представителей администрации Ростова-на-Дону, доля отказов составляет почти 80 процентов».
Алексей Костин признал, что в большинстве случаев отказы были совершены на законных основаниях. Однако, по данным строителя, в ряде случаев с серьёзными административными проблемами при получении новых разрешений столкнулись компании, которые давно работают на строительном рынке региона и эксплуатируют площади в несколько раз больше указанного минимума в 10 тысяч кв. м. «В числе таких компаний оказалась и наша, — сообщил он. — Нам отказали в разрешении на строительство в Ростове жилого комплекса на улице Мечникова, 110Г, хотя мы на строительном рынке уже более 20 лет. Мы оспорили это решение в суде первой инстанции в свою пользу. Надеемся, что положительный исход будет и после апелляции».
Таким образом, считают строители, проблемы отрасли нельзя сводить только к обманутым дольщикам. По мнению большинства собравшихся, сегодня в России дольщиков, которых обманули криминальные структуры, не более 1,5%. Остальные пострадали из-за банкротства строительных компаний, не рассчитавших собственные силы.
Как заявил «Эксперту ЮГ» президент ГК «Кортрос» (одна из крупнейших строительных компаний в России) Вениамин Голубицкий, до сих пор рынок развивался за счёт «дешёвых» денег дольщиков. «Это было хорошо, так как происходило своеобразное удешевление рынка, но было опасно тем, что недобросовестные или неквалифицированные застройщики эти деньги могли употребить во вред проекту. Сейчас главный вопрос — это цена ресурса. И если она будет относительно невысокой, потрясения рынок не ждут. Если получится так, что банки основную маржу будут зарабатывать, тогда условия вхождения на рынок существенно осложнятся», — отметил он.
Представители строительного бизнеса уверены, что проблемы отрасли — системные, и их тоже надо решать системно, а не путём перенаправления денег дольщиков от «касс» компаний — в банки. Чтобы отрасль развивалась, нужны целевые государственные программы и новые инструменты стимулирования основных игроков рынка.
За подготовку и проведение мероприятия аналитический центр «Эксперт ЮГ» благодарит генерального партнёра, ведущего в России производителя керамической плитки КГ Unitile (торговые марки Gracia Ceramica и «Шахтинская плитка»), партнёров — компанию «Балтийский лизинг» и производителя тротуарной плитки и элементов благоустройства компанию «АксайСтройПром» (торговая марка «Беттекс»).
