Поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу только минувшим летом, но уже в 2019 году Юго-Западный банк Сбербанка России намерен в три раза увеличить объём кредитования застройщиков. Основания для амбициозных планов есть. Сбербанк России первым в стране создал специальный продукт для проектного финансирования застройщиков в рамках нового законодательства, который кардинально отличается от классической схемы.
— Ирина, о новой системе финансирования жилищного строительства, которая только складывается после поправок в закон о долевом строительстве, эксперты высказываются по-разному. Вы, судя по заявленным планам, настроены оптимистично — почему?
— Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования, и постараемся со своей стороны их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути. Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном, этапе капитальных затрат сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов сводится к минимуму.
Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идёт о серьёзных для людей суммах, — один из важнейших моментов. Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут» в случае возникновения сложностей на счёте застройщика. По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введён в эксплуатацию и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведёт деньги застройщику.
А если у девелопера всё же появились трудности с исполнением обязательств — например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца — покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернёт ему все средства со счёта-эскроу. И ещё один плюс, о котором далеко не все знают, — деньги на счетах-эскроу в размере до 10 миллионов рублей застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка, покупатель жилья получит со счёта-эскроу свои средства — но не более максимальной суммы страхования. Но для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры.
Что касается непосредственной работы с эскроу-счетами, то в середине прошлого года мы обучили специалистов в 99 процентах наших отделений на Юге и Северном Кавказе. Так что банк готов профессионально обслуживать клиентов в этой сфере.
— А чем новая финансовая конфигурация интересна банку?
— Во-первых, мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню, что банк — эскроу-агент покупателей недвижимости и банк, кредитующий девелоперский проект, — это один и тот же банк. За счёт большей, чем раньше, вовлечённости в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса.
А во-вторых, цена риска всегда отражается на стоимости заёмных ресурсов. Меньше риск — выгоднее условия кредитования проекта. Именно это — нефиксированную процентную ставку — Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, и она — наше главное конкурентное преимущество.
Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продаёт квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12 процентов, но по мере роста продаж жилья и активизации работ снизить её до 4-5 процентов, и это не предел. К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20 процентов больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах одного процентного пункта, соответственно, ещё на 20 процентов больше на эскроу-счетах — ещё на один процент снижается ставка, и т.д. Мы будем пересматривать её каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объём денежных средств на эскроу-счетах.
Назову ещё одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнёрами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15 процентов. Это, без преувеличения, уникальные условия для рынка. Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30 процентов собственных средств девелопера и 70 процентов вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60. Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15 процентов объёма средств проекта в денежном эквиваленте.
— Часть застройщиков предполагает, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья. Между денежными вливаниями покупателей-дольщиков и банковским финансированием проекта под проценты есть разница. Как вы могли бы прокомментировать такое мнение?
— Конечно, подобные настроения есть и, наверное, ещё какое-то время будут присутствовать. Так нередко происходит при появлении на рынке нового масштабного продукта. Тем более что 80 процентов проектов до того, как были внесены изменения в законодательство, финансировались за счёт дольщиков.
Однако по тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. В Сбербанке более десяти лет работает специализированное подразделение, которое занимается только финансированием проектов в сфере недвижимости. Наши узкопрофильные специалисты говорят на одном языке с застройщиками и знают, насколько строительство — сложный бизнес с огромным количеством нюансов. На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов — инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.
Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жильё, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то на себестоимость жилья накладывается обслуживание кредита.
Когда речь идёт о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу — ниже процентная нагрузка застройщика — больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своём проекте. По нашим подсчётам, себестоимость таких проектов вырастет на пять-семь процентов, то есть примерно втрое ниже, чем прогнозируют застройщики.
— Не могу не спросить о степени готовности девелоперов к переменам. Сбербанк готов работать в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами — а сами девелоперы?
— Отвечу цифрами. Сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят восемь проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тысяч квадратных метров. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка ещё более 20 проектов. Так что начало положено.
Опыт и понимание специфики строительного бизнеса позволили нам раньше других на банковском рынке в максимально короткий срок создать специальную программу проектного финансирования для застройщиков, и она соответствует новой редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Ещё в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 миллиардов рублей, в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.
Дело в том, что в ближайшее время Минстрой России представит правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30 процентов, а количество заключённых договоров долевого участия граждан — не менее 10 процентов.
Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка примерно 200 строительных проектов не будут соответствовать критериям правительства РФ. Им потребуется проектное финансирование, которое, по нашим предварительным оценкам, составит около 60 миллиардов рублей.
— Как, на ваш взгляд, будет меняться строительный рынок, реагируя на новую схему финансирования?
— Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем, потому что новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года, когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ). Остаётся много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни. Полагаю, что нас ждёт, как минимум, полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.
Вместе с тем перемены неизбежны, и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. Само понятие обманутых дольщиков уйдёт в прошлое. Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же, со своей стороны, поможет застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому. Проектное финансирование — это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики, и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании.
