Аналитический центр «Эксперт ЮГ» подготовил рэнкинг 20 инвестиционных проектов в жилищной сфере юга России, начатых в 2018 году (см. таблицу). В рэнкинг не вошли те строящиеся объекты, которые входят в уже известную комплексную застройку. Это микрорайоны «Суворовский», «Платовский», «Левенцовка», «Красный Аксай» в Ростове-на-Дону, ЖК «Европея», микрорайон «Спортивная деревня», ЖК «Светлоград», ЖК «Молодёжный» и некоторые другие в Краснодаре. В этих проектах инвестиционные планы расписаны на годы вперёд, вне зависимости от конъюнктуры рынка. А нам хотелось понять, какие проекты застройщики считают востребованными в условиях неуклонно растущих требований к городской среде от властей и потребителей, а также в период самой масштабной перестройки строительной отрасли, когда застройщики больше не смогут строить за счёт средств дольщиков и будут привлекать проектное финансирование в банках (после 1 июля 2019 года).
Рэнкинг показывает, что самый востребованный формат для застройщиков сейчас — небольшие проекты в 25-50 тысяч кв. м с понятными сроками реализации и окупаемости, с повышенной добавленной стоимостью. Новые проекты комплексной застройки территории тоже есть, но это лишь четвёртая часть рэнкинга. И тем не менее они дают максимальный вес в общей стоимости проектов. Так, общий объём инвестиций рэнкинга составляет 114,4 млрд рублей. На пять проектов стоимостью более 10 млрд рублей приходится 62,6% стоимости рэнкинга (71,7 млрд рублей).
Краснодарский край: комплексная застройка на новых территориях и бизнес-класс в Сочи
Крупнейшие новые проекты комплексной застройки территории показывают, в каком направлении движутся два наиболее застраиваемых южных города — Ростов-на-Дону и Краснодар. Так, в 2018 году в Краснодаре началась комплексная застройка в посёлке Знаменский — район «Сосновый бор». Это перспективная территория, где, по данным мэрии, будет построено почти 600 тысяч кв. м жилья с социальной инфраструктурой. Третий в рэнкинге проект — тоже в Знаменском. Это ЖК «Родные просторы» компании «ЮгСтройИмпериал». Застройщик планирует построить более 350 тысяч кв. м жилья.
Краснодарский край примечателен тем, что в регионе крупные проекты реализуются не только в столице, но и во «вторых» городах. Лидирует Сочи, причём с жильём бизнес-класса. Крупнейшие проекты здесь — «Северная Бытха» за 5 млрд рублей и ЖК «Министерские озёра» за 3,5 млрд рублей. Это проекты бизнес-класса. Важно, что застройщики видят потенциал не только на Черноморском побережье, но и в промышленных городах. Так, “ЮгСтройИмпериал” вышел на рынок Армавира с крупным для города проектом за 2,3 млрд рублей — ЖК «Армавир Парк». До этого в Армавире практически не было рынка первичного жилья.
Ростовская область: новые лидеры взялись за застроенные территории
Рэнкинг показывает, что в ближайшие годы на рынке Ростова-на-Дону могут появиться новые лидеры в сфере строительства жилья. Это Московская строительная компания, которая застраивает две новые территории. Один из проектов компании — ЖК «Город у реки», реновация территории завода «Рабочий» за 6,1 млрд рублей. Второй будущий лидер — строительная компания «Галактика» с двумя проектами за 7,5 млрд рублей (ЖК «Сокол на Оганова» и ЖК «Сокол Градъ»). Крупнейший же проект в Ростове-на-Дону, начатый в 2018 году, это ЖК «Эко-район Вересаево» ГК «ЮгСтройИнвест» (24 млрд рублей) на территории бывшего лесопитомника Александровский. Застройщик заявляет полмиллиона «квадратов» жилья.
Стоит отметить, что новые строительные проекты в Ростове-на-Дону реализуются на уже застроенных территориях, тогда как раньше крупные проекты появлялись в «чистом поле» — на неосвоенных территориях.
Большая часть проектов рэнкинга — это один-три дома с инвестициями 1,5-2 млрд рублей. Строители и аналитики говорят, что такие проекты позволяют застройщикам не рисковать в период перехода на проектное финансирование. Даже массовая застройка будет разбита на этапы с меньшими объёмами, чем было принято раньше, считают они.
Рынок приценивается к новым рискам
По словам генерального директора Азово-Донской девелоперской компании Константина Швалёва, законодательные изменения и меняющиеся требования потребителя ведут к тому, что на рынке будет больше небольших проектов с повышенным уровнем комфорта. «Во-первых, крупные проекты эконом-класса имеют наименьшую рентабельность, а рынок только перестраивается на новую финансовую модель. Небольшие проекта комфорт- и бизнес-класса в переходный период дают понятную экономику. Кроме того, покупатель стал требовательнее, это тоже влияет на структуру рынка», — считает г-н Швалёв.
«За большую цену покупатель потребует высокого качества, а цена неизбежно будет расти, — добавляет генеральный директор компании “ЮИТ-Дон” Андрей Шумеев. — Поэтому рынок смещается в сторону жилья комфорт-класса». По его словам, рынок сейчас осторожно оценивает новые условия и не спешит выходить с очень крупными проектами.
«Все игроки рынка первое время будут осторожно оценивать риски в проектном финансировании, поэтому даже те, у кого есть крупные земельные участки, разбивают их на небольшие проекты или на очереди», — полагает партнёр-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко.
«Комплексная застройка не исчезнет с рынка. Это период ожидания и привыкания к новой схеме финансирования, ещё идёт медленное разъяснение того, как работать в изменившихся условиях, — считает управляющий партнёр компании “Манн, Черемных и партнёры” Иван Черемных. — Но новые рыночные условия потребуют от застройщиков большего профессионализма, больше финансовых и менеджерских ресурсов — теперь компаниям придётся доказывать свою эффективность перед банками. Кроме того, рынок, скорее всего, ждёт специализация — крупные компании усилят свои позиции в массовой комплексной застройке, а средние застройщики уйдут в небольшие проекты комфорт и бизнес-класса».
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько считает, что в ближайшее время рынок будет консолидироваться вокруг крупных компаний, а мелкие игроки, скорее всего, начнут уходить с рынка.
