В 2019 году адвокатское бюро «Домащенко и партнёры» планирует увеличить количество сопровождаемых строительных и девелоперских проектов в Краснодаре и Сочи. По словам управляющего партнёра бюро Романа Домащенко, выбор направления обусловлен как минимум двумя причинами. Во-первых, идёт активная застройка целых кварталов и отдельных «пятен». Территории развиваются в рамках формирования двух агломераций — центральной (Краснодарской) и курортной (Сочинской). Во-вторых, считает г-н Домащенко, сегодня в несколько раз увеличилось количество банкротств застройщиков, что также требует активного вовлечения адвокатов.
— Сегодня на Юге все чаще приходится слышать о развитии не одного конкретного большого города, а целой агломерации (Большой Ростов, Большой Краснодар, Большой Сочи). Как вы оцениваете этот процесс?
— Положительно, если объединение происходит естественным путём, и отрицательно, если это искусственный процесс, при котором развиваются одни территории и исчезают другие.
Например, агломерация Большой Сочи с её ярко выраженным курортным и строительным потенциалом формируется естественно, привлекательность этой части Краснодарского края растёт, что доказывает и рост цен на новую недвижимость. Так, в самом Сочи стоимость квадратного метра составляет 150-200 тысяч рублей, при его себестоимости в 50-60 тысяч.
В Ростовской области есть территории, присоединение которых к региональному центру — это почти свершившийся факт. Речь о Батайске и Аксае, которые объединены с Ростовом через рабочие места, застройку, транспорт.
С Краснодаром всё обстоит сложнее. Территория, которая могла бы составить органичную часть городской агломерации (посёлок Яблоновский), расположена в другом субъекте федерации — Адыгее. От этого местные жители и фирмы испытывают массу неудобств, связанных, например, с решением хозяйственных, имущественных и прочих споров. Для этого они должны ехать не в Краснодар, который находится на другой стороне автомобильного моста через Кубань, а в столицу региона Майкоп, расположенный почти в 130 километрах. Хотя формально три территории Адыгеи (город Адыгейск, Тахтамукайский и Теучежский районы) входят в так называемую Краснодарскую агломерацию.
С другой стороны, Динской и Северский районы Кубани при слиянии с Краснодаром могут утратить самостоятельность и самобытность. Жителям надо будет решать все свои вопросы в Краснодаре, и они просто переберутся в центр агломерации. Хутора и станицы умрут. Лично я отношусь к таким перспективам крайне негативно: территории должны развиваться, сохранять традиции, историю и культуру. Там должны быть реализованы свои проекты, созданы рабочие места, построено современное комфортабельное жильё.
К тому же условия застройки в Краснодаре, где до сих пор нет утверждённого генплана, далеки от идеальных.
— А как же сейчас развивается Краснодар?
— Наконец-то утвердили историческую зону Краснодара. Это хорошо. Понятные правила игры, ограничивающие, например, этажность в центральной части города. Просто нужны они были раньше. Есть проекты, в рамках которых разрешения на строительство были выданы в 2018 году, а сама застройка должна была начаться в 2019‑м. Речь о строительстве домов в 16 и более этажей. Приступили к расселению, затратили на это (да и на сам проект) десятки миллионов рублей. А теперь им говорят: «Нельзя 16. Можно только три-четыре этажа».
Без утверждённого внятного генплана правила застройки исторической части Краснодара выглядят какой-то полумерой, которая к тому же не является стопроцентной гарантией того, что предусмотренный по проекту дом в три-пять этажей не превратится при утверждённом генплане в парк или сквер. А такие случаи у нас уже есть. Одна крупная компания за 200 миллионов рублей приобрела в Краснодаре участок. На момент его покупки инвестор планировал построить здесь гипермаркет. Но после очередной корректировки до сих пор не принятого генплана, инвестору говорят: мол, ошибочка вышла, строить нельзя, поскольку теперь здесь будет парк. Понимаете, участок у компании в собственности, а распорядиться им по назначению она не может. Идёт прямое нарушение конституционных прав собственника.
Неудивительно, что при такой ситуации в Краснодаре примерно четверть строительных компаний переквалифицировались в девелоперские или занялись загородным коттеджным строительством.
К сожалению, есть и случаи банкротства строителей. За последний год их количество выросло. И далеко не всегда основная причина в том, что компании не рассчитали силы, не оценили риски и переоценили свои возможности. Случаи, когда компании скатывались в убытки из-за постоянно меняющихся правил игры, тоже есть. Например, мои знакомые заплатили 50 миллионов рублей за проект строительства 12-этажного дома в центре. Фирма получила разрешение на строительство и стала вкладываться в расселение частного сектора. Но тут утверждается историческая зона с ограничением этажности. Моим знакомым чиновники говорят: «Пересматривайте проект, срезайте этажность». В итоге вместо 12 этажей они будут строить пять и нести убытки в сотни миллионов рублей.
Повторяю, нужен утверждённый генплан. Понятный, внятный, один, а не множество неутверждённых версий. Чтобы при разработке проектов им могли руководствоваться строители, в него укладываться. Все правила (по исторической части, землепользованию и застройке) должны быть увязаны с этим генеральным планом. Тогда, поверьте, проблем у города будет меньше, а его инвестиционная привлекательность от этого только повысится.
— По вашим прогнозам, когда новый генеральный план Краснодара будет принят?
— До конца 2019 года. Но, возможно, и раньше. Как показывает опыт других городов, принятие правил застройки центральной части и утверждение генплана — это события, которые довольно быстро следуют одно за другим. Идеальная ситуация — когда они принимаются одновременно. Однако у нас, к сожалению, этого не произошло.
— Вы упомянули об инвестиционной привлекательности Краснодара как главного города региона и центра Краснодарской агломерации. На ваш взгляд, что позволяет развиваться агломерациям на Юге, а что, наоборот, серьёзно тормозит этот процесс?
— Главным тормозом выступает коррупционная составляющая. Например, в небольших районах, которые сейчас рассматриваются как часть агломерации, это родственные отношения. Начальник местного отдела полиции — двоюродный брат заместителя главы администрации, а тот — кум районного прокурора. И вот эти два-три «родственника» могут творить в районе всё, что захотят. Если, конечно, речь идёт о каких-то местных, а не федеральных проектах. Такую специфику края отмечает большинство иногородних инвесторов, стремящихся работать в кубанской глубинке. И такое кумовство действительно мешает делу. Поскольку в этом случаи и речи нет о каких-либо цивилизованных правилах игры — единых для всех. Печальнее всего, что власти региона о таких довольно частых фактах знают, но, к сожалению, практически ничего не предпринимают.
Ещё одна проблема — подключение к коммуникациям: электричество, газ, вода, выдача соответствующих технических условий для их подведения. Я вообще считаю, что в своё время правительство России совершило ошибку, передав различные инженерные сети в частные руки. Возможно, надо было передать их муниципалитетам. У глав районных администраций должны быть рычаги влияния на руководство и деятельность коммунальных компаний. Сегодня те же газовики слабо координируют свою деятельность с главами муниципалитетов. У них своя инвестиционная программа, у глав — своя. Согласование занимает много времени. Раньше говорили о том, что инвестору не дают землю, но теперь такой проблемы нет. Уже сформирован рынок недвижимости, ты можешь свободно купить земельный участок либо получить его в аренду под реализацию инвестпроекта. В момент выбора земельного участка на первом месте всегда стоит вопрос наличия коммуникаций.
Кстати, недавно в администрации Краснодарского края было совещание по реализации инвестиционных проектов в Восточной экономической зоне (или, как модно сейчас говорить, кластере). Рассматривали десять проектов. И у каждого из них есть проблемы с коммуникациями. В частности, остановилось строительство крупного тепличного комплекса из-за того, что ему не дают требуемую электрическую мощность. По причине отсутствия газа замерла реализация третьей очереди завода стройматериалов. В Армавире фактически остановилось строительство трёх жилых комплексов, потому что в городе отсутствуют газовые мощности, необходимые для отопления этих зданий.
Это проблемы, которые местным и региональным властям надо переводить в приоритетные задачи и решать. Иначе мы так всех инвесторов растеряем. А у края на них, если судить по тому, что зафиксировано в долгосрочной стратегии «Кубань-2030», большие надежды. Это связано и с развитием семи территориальных кластеров, и с появлением новых инновационных производств, развитием транспортной, в частности, портовой инфраструктуры. И здесь очень важно сотрудничество региональной и муниципальных властей. Друг с другом и с бизнесом.
— Вы говорите о том, что муниципалитетам надо давать больше самостоятельности. Вы имеете в виду принятие решений при реализации на местах дорожных, транспортных и социальных проектов?
— И инвестиционных тоже. По большому счёту, в небольших районах, как и в мегаполисах, надо развивать всё, что повышает уровень жизни местного населения. Это и качественные дороги, и удобный транспорт, и современные услуги. И новые рабочие места.
Однако по факту получается так, что на местах в первую очередь развиваются направления, под которые главе администрации удалось выбить финансирование из бюджета. Сегодня — на дороги, завтра — на социальную сферу, послезавтра, возможно, на школы. Где кто на что вырвал, там то и построили. И это тоже в корне неправильно. С таким подходом успешного развития не будет. Ни в регионе, ни в стране.
— По вашему мнению, что позволит изменить ситуацию к лучшему?
— Лично я серьёзные надежды связываю с интернет-технологиями, с цифровизацией. Должен быть такой аналог открытого правительства в Москве (контроль за его деятельностью можно осуществлять даже при помощи смартфона). Также связываю надежды с проектами «Умный город», «Активный горожанин» и другими. Их внедрение на местах позволит решать очень много текущих вопросов.
Кроме того, надо совершенствовать конкурсную документацию. Мы в своей практике часто сталкиваемся с участием в договорных торгах, конкурсах, тендерах. Этот опыт показывает: если бы такие конкурсы были более открытыми, а условия участия в них — более адекватными, то это позволило бы привлекать компании, способные выполнить тот же объём качественных работ, но за меньшую цену. То есть разумно и экономно расходовать бюджетные средства.
