Ростовская девелоперская компания «Галактика» (входит в ГК «Сокол») — второй по объёму строящегося жилья застройщик в регионе, который ещё год назад не попадал и в первую двадцатку рейтинга крупнейших строительных компаний. По данным Единого реестра застройщиков, компания на август 2019 года возводит 274,1 тысячи кв. м жилья. Лидирующие позиции в отрасли «Галактика» заняла в 2018 году, когда начала строить два крупных жилых комплекса с общим объёмом инвестиций более 8 млрд рублей. При этом до 2018 года компания не заходила в массовое жильё и строила небольшие жилые комплексы и торговые центры.

Основатель ГК «Сокол» Арутюн Сурмалян — депутат Законодательного собрания Ростовской области и один из авторов областного закона о поддержке инвесторов, которые берутся за достройку домов обманутых дольщиков. Поэтому в интервью с ним мы говорим не только о рыночных условиях, которые резко изменились для застройщиков, но и о том, как достраивать проблемные объекты с обманутыми дольщиками и какой должна быть градостроительная политика в Ростове-на-Дону.

— В 2018 году ГК «Сокол» резко увеличила объёмы строительства. С чем это связано?

— В минувшем году мы запустили в работу два крупных инвестиционных проекта, к которым готовились несколько лет. ЖК «Сокол Градъ» и «Сокол на Оганова» проектировались с 2016 года, а разрешение на строительство было получено лишь два года спустя. Поэтому со стороны всё смотрится как внезапное увеличение объёмов, но на самом деле это далеко не спонтанное решение. Шли к нему планомерно и сознательно, внимательно изучали и анализировали рынок, смотрели, как улучшить собственный продукт.

— Проекты реализуются за счёт кредитных средств. Это было запланировано или связано с изменениями в 214-ФЗ?

— Так было задумано изначально. Наша группа никогда не реализует квартиры на стадии котлована. Когда начинаем строить, ищем источник финансирования. Мы принципиально не привязываемся к графику продаж. Таким образом максимально сокращаются риски для покупателя, и он видит, что его дом будет введён в эксплуатацию независимо от того, как себя поведёт рынок — продадутся квартиры или нет. При этом всегда стартуем с объёма строительства, который, в случае форс-мажора, может страховать другой бизнес-актив группы «Сокол». Например, в ЖК «Сокол на Оганова» планируется построить шесть многоэтажек, но начали с двух домов и детского сада на 120 мест, под данный объём открыта кредитная линия в Сбербанке. То же самое по ЖК «Сокол Градъ». Какая бы ни была динамика продаж, дома будут построены в срок. Сегодня продажи идут хорошо, и мы готовы идти дальше, начинать вторую очередь реализации проектов. Этот этап уже будет подпадать под новую редакцию 214-ФЗ с открытием эскроу-счетов. В данный момент ведём активные переговоры с тремя ведущими банками. Какой из них предоставит лучшие условия, с тем и будем работать.

— Социальные объекты будете отдавать на баланс города?

— Нет, ГК «Сокол» вообще не работает с бюджетными деньгами. Прежде всего это связано с моей деятельностью в качестве депутата Законодательного собрания. Сейчас мы рассматриваем строящиеся детские сады как открытие нового направления бизнеса с комфортной и доступной для потребителя ценовой политикой.

— Вы начали применять проектное финансирование ещё до введения поправок в 214-ФЗ. Другие застройщики имели доступ к дешёвым ресурсам — средствам дольщиков. Как вы конкурировали с ними в таких условиях? Снижали себестоимость?

— Себестоимость у всех девелоперов примерно одна и та же. Она зависит в большей степени от рынка, а не от застройщика. Колебания — в пределах 10 процентов. «Сокол» традиционно конкурирует не ценой, а повышением класса комфортности жилья. Кроме того, мы не выбирали всю кредитную линию. После первых трёх-четырёх месяцев строительства начинали продажи и также заключали договора долевого строительства. Наш покупатель уже видит несколько возведённых этажей, темпы работы, используемые материалы, и может оценить дом, как говорится, не на картинке в буклете. Как только продажи начинают покрывать первоначальные затраты, использование кредитных средств прекращается. К примеру, в ЖК «Сокол на Королёва 20А» мы практически копейки задействовали из кредита, хотя изначально строительство было на 100 процентов обеспечено кредитной линией. То же самое в ЖК «Сокол на Батуринской». За полгода до сдачи жилого комплекса все квартиры продали и погасили кредит. Поэтому проектное финансирование — это подушка безопасности, гарантия, что дом будет достроен; одновременно застройщик имеет возможность эффективно управлять кредитом через продажи.

— Сейчас многие застройщики будут впервые иметь дело с проектным финансированием. В чём специфика работы с банками?

— Конечно, с банками работать сложнее, чем с деньгами дольщиков. Надо понимать подходы и требования банка, который всегда гораздо более осторожен в выборе партнёров. Нам тоже сначала было достаточно трудно, но сегодня в компании сформировалась профессиональная команда финансовых менеджеров, которые имеют огромный практический опыт работы с банками. Некоторые из них в прошлом сами работали в финансово-кредитных учреждениях. Банкирам тоже удобно сотрудничать с «Соколом», ведь наши специалисты говорят с ними, что называется, на одном языке. Сейчас мы уже готовим финансовые документы так, что практически нет замечаний. Но это, безусловно, крайне непростой и кропотливый труд с множеством нюансов.

— Вы понимали, что долевое строительство отменят? 

— Нет, конечно. Я считал и считаю, что отменять долевое строительство — неправильно. Из-за отмены долевого строительства в переходный период пострадают многие порядочные девелоперы. На рынке должна быть представлена широкая продуктовая линейка. Квартира с долевым участием стоит дешевле, чем без него, и покупатель вправе сам выбирать, что ему выгоднее. Всю вину за обманутых дольщиков переложили исключительно на застройщиков. Возникает закономерный вопрос — а какова ответственность страховых компаний, которые заработали колоссальные деньги и при этом ни копейки не выплатили пострадавшим людям? Почему с них не спрашивают? Только наша группа перечислила страховщикам за эти годы десятки миллионов рублей. Ни один застройщик не понимает, куда идут эти денежные средства.

— Как будет меняться рынок из-за отмены долевого строительства?

— Мелкие игроки исчезнут. Комплексные девелоперские проекты будут реализовывать только крупные компании. Но в то же время появятся новые участники рынка. Это люди с капиталом, которые пойдут в точечную застройку. Ко мне, например, уже не раз обращались предприниматели, которые никогда не занимались жилой застройкой, а теперь проявляют определённый интерес к данному сегменту.

— Будут ли расти цены на жильё в Ростовской области?

— Мы — один из регионов, где стоимость жилья очень низкая. Объективная цена в Ростове-на-Дону — от 55 тысяч рублей за квадратный метр, но её сегодня нет, так как местный рынок перенасыщен. Все привыкли думать, например, что в Краснодаре дешевле, но там сейчас в хороших проектах цена начинается от 60 тысяч за квадратный метр. Думаю, что цены в среднесрочной перспективе пойдут вверх. Дальше строить с существующей ценовой политикой можно только в ущерб качеству, а предложения на региональном рынке в переходный период неизбежно будут сокращаться.

— Прогнозируете ли вы падение спроса из-за отмены долевого строительства?

— Нет, просто люди будут брать больше ипотеки. По нашим объектам доля ипотечного кредитования уже сейчас составляет свыше 60 процентов.

— Вы заявили о достройке проблемных жилых объектов в Ростове. Почему вы берётесь за долгострои, и есть ли в этих проектах экономика?

— К сожалению, так получилось, что в моём депутатском округе (Железнодорожный район Ростова-на-Дону и примыкающие к нему части Советского и Октябрьского районов. — «Эксперт ЮГ») много проблемных объектов. Это и «вантовские дома» (дома, построенные обанкротившимся концерном «Вант». — «Эксперт ЮГ»), и ЖК «Европейский». Ко мне на приём не раз приходили дольщики этих домов. Оказывали им консультационную и правовую помощь, но очевидно, что без достройки объектов кардинально ничего не изменится. У нас есть опыт решения подобных проблем. Ещё в 2006–2010 годах наша группа достроила четыре дома на улице Крупской, 82. «Сокол» был, по сути, первопроходцем. Тогда тема «обманутых дольщиков» ещё не звучала ни в регионе, ни в России. Кстати, мы на этом не только ничего не заработали, но и ушли в минус. Однако всё равно достроили, так как я считаю, что бизнес должен быть социально ориентированным.

Сегодня мы вплотную занимаемся двумя проблемными комплексами. Объект «Восточная Ривьера» (улица Штахановского, 24) достроим полностью, с прибылью, экономика проекта позволяет. Размер собственных вложений составит около 470 миллионов рублей. На данный момент здесь уже нет обманутых дольщиков — мы выкупили их права. Часть людей перевели в свои объекты, с другими рассчитались деньгами. При этом городские власти «порадовали» нас стоимостью аренды участка с проблемным объектом. Сегодня мы платим 1190 рублей за квадратный метр. По такой цене коммерческая недвижимость в том районе не сдаётся. Совершенно непонятно, почему они не пошли навстречу и не снизили арендную плату. Ведь даже участки без обременения администрация Ростова выставляет с гораздо более низкими арендными ставками. Получается, что нам не только не помогают в решении острой социальной проблемы, но и создают дополнительные трудности. Второй проблемный ЖК — «вантовский» на улице Баррикадной, 24. Жилой комплекс состоит из двух домов. Один из них готов более чем на 65 процентов, его будет завершать создаваемый жилищный строительный кооператив за счёт областных субсидий. Другой дом мы также доведём до 65 процентов готовности и передадим жилищному кооперативу дольщиков. Региональный закон это позволяет. Объём наших инвестиций — приблизительно 70 миллионов рублей. Если региональное правительство оперативно решит все вопросы с документами, на стройку зайдём уже в нынешнем году. Прибыли мы здесь не заработаем, но повторюсь, не всё в этой жизни измеряется деньгами.

— Как вы оцениваете практику применения областного закона о поддержке инвесторов, занимающихся достройкой домов обманутых дольщиков?

— Я был одним из инициаторов и разработчиков этого закона, несколько лет объяснял, что нужно стимулировать застройщиков достраивать объекты. Он работает, однако считаю, что аналогичный закон должен быть принят на федеральном уровне. Ведь понятие «обманутый дольщик» пока существует только в региональном законодательстве. Государство могло бы создать специализированную структуру для достройки таких объектов, а деньги на это мы и так платим — один процент от объёма строительства в компенсационный фонд.

— Всеми вашими ЖК вы управляете сами. Управляющая компания — это самостоятельный бизнес или вы видите его только в привязке к строительству?

— Наша управляющая компания входит в группу компаний «Сокол». Но как бизнес мы данное направление не рассматриваем. Доход оттуда не получаем, но и убытки не несём. Собственная УК — это дополнительная сервисная опция для покупателей — будущих жильцов, которые уже сегодня могут видеть, как завтра будут жить в своих домах.

— В вашем портфеле есть реализованный проект в Новочеркасске. Насколько сегодня интересны так называемые «вторые города» области для застройщиков?

— Откровенно говоря, это был не самый удачный опыт, однако многому нас научивший. Пока что во «вторых городах» очень низкая востребованность нового жилья, тем более повышенной комфортности, спрос на него не сформирован. Соответственно в ближайшее время наша группа не планирует больше осуществлять подобные проекты. Мы построили в Новочеркасске современный жилой комплекс с полным благоустройством и парковкой на 100 машино-мест. С 2015 года продано только восемь из них, при этом реализуем машино-места по цене в два раза ниже себестоимости с любой рассрочкой.

— Вы начинали свой бизнес со строительства торговых центров. Планируете ли вы строить новые ТЦ? Как вы оцениваете насыщенность торговыми центрами в Ростове?

— Если брать показатели насыщенности торговыми площадями в других крупных российских городах, то в Ростове теоретически есть потенциал для появления новых торговых центров. Но, во-первых, в нашем городе пока нет мощного туристического потока. Во-вторых, из-за санкционного давления некоторые мировые бренды вынуждены уходить с отечественного рынка, а оставшиеся временно приостановили своё развитие. Поэтому полагаю, что на текущий момент торговых площадей достаточно. Но надо думать и о будущем. Мы планируем строить вторую очередь ТРЦ «Сокол» (расположен в Железнодорожном районе города) — около 19 тысяч квадратных метров. Из них лишь около 5 тысяч квадратных метров будет отдано под торговлю, остальные площади — услуги, сервисы, развлекательный контент, паркинг.

— Какова заполняемость арендаторами в ваших действующих ТРК «Сокол» в Ростове и ТЦ «Сокол Веста» в Новочеркасске? Меняли ли вы арендную политику за эти годы?

— Заполняемость стабильно держится на уровне 95–96 процентов и никогда не опускается ниже. Что касается арендной политики, то в договорах предусмотрена индексация ставки, но более половины арендаторов мы не индексируем. Всё-таки средний чек во время кризиса значительно просел. Проводится анализ их выручки: если видим спад по объективным причинам, но этот партнёр нужен для ассортимента, идём навстречу, даём скидки. Если же у арендатора всё отлично, выручка растёт, тогда индексируем ставку.

— Вы обновляли свои торговые центры, как это сейчас делают ритейлеры на своих площадях?

— Конечно. Мы сделали редизайн первого этажа, наш ключевой арендатор в ТРК «Сокол» — «Перекрёсток» в два раза увеличил торговую площадь. Кинотеатр модернизировали с трёх залов до пяти. Это постоянная работа. Нужно соответствовать меняющимся запросам потребителя.

— В России принят 342-ФЗ, который вносит поправки в Градкодекс РФ в части работы на ЗОУИТ*. Как этот закон повлияет на отрасль?

— Закон принят, а механизм его применения недоработан. Пока по нему не последует четких разъяснений и комментариев, он будет тормозить рыночный процесс. В Законодательном собрании Ростовской области мы подготовили запросы в Госдуму, в Минстрой РФ, чтобы найти решение. Просим, чтобы дали отсрочку на федеральном уровне, иначе на два-три года все будут парализованы. Эти обращения уже готовы и запускаются в работу.

— Как вы оцениваете градостроительную политику в Ростове-на-Дону?  Насколько новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), принятые в конце 2018 года, соответствуют текущей ситуации в городе?

— По новым ПЗЗ, безусловно, проделана большая работа, но документ всё равно ещё содержит много нестыковок. К примеру, на территории частного сектора появляются зоны многоэтажной застройки, тогда как коммуникации рассчитаны только на ИЖС. Мы сталкиваемся с ситуациями, когда покупают 12 соток и ставят «свечку» в частном секторе, пользуясь ПЗЗ, фактически забирая коммуникации у людей. Такие моменты надо жёстко регулировать. Второе, я считаю, что Ростов-на-Дону необоснованно расползается. В первую очередь нужно строить в городской черте. Мы уже до Батайска и до Мясниковского района дошли, хотя внутри самого Ростова много рыхлой застройки.

— А каким вы видите развитие исторической части города?

— Ни город, ни область самостоятельно не смогут решить проблемы исторического центра с большим количеством ветхого жилья. На мой взгляд, нужен федеральный проект, аналогичный московской реновации. То есть на общероссийском уровне должны быть закреплены гарантии застройщику, который заходит в центр и занимается расселением, чтобы он понимал экономику проекта и его предсказуемость. Или же второй вариант: город расселит сам при поддержке федерального бюджета и подготовит участки для строительства в центре. При этом городские власти должны будут подготовить градостроительный план со всеми кварталами, улицами, фасадами исторического центра, параметрами строительства и лоббировать этот проект на федеральном уровне. Пока этого не сделают, прорывных решений ждать не стоит.

— В первом квартале 2019 года в Ростове приостановлена выдача разрешений на строительство. Как это может повлиять на рынок?

— Абсолютно никак, вообще не вижу здесь проблемы. Значит, застройщики считают, что нет необходимости получать новые разрешения. Это ведь рыночный процесс. Мы, допустим, тоже решили в ближайший год ничего не делать в этом направлении. Наш текущий объём строительства — серьёзный задел. Оформлять разрешение на один дом неинтересно, мы мыслим крупными проектами.