О компании «ЮгСтройИмпериал», которая сейчас является крупнейшим застройщиком Краснодарского края, и её владельце Николае Амосове известно немного. В строительный бизнес он пришёл в 2013 году, начав возводить жилой комплекс «Империал» в Краснодаре. Компания активно развивалась и заявила о себе как об одном из главных игроков рынка. Сам Николай Амосов десять лет занимался боксом, офицер запаса, женат, воспитывает пятерых детей. Является вице-президентом Федерации бокса ЮФО, куратором женской сборной команды России по боксу.
В апреле 2018 года строительный рынок облетела новость о том, что «ЮгСтройИмпериал» покупает у другого застройщика AVA Group три строящихся жилых комплекса в Краснодаре общей площадью около 500 тысяч кв. м. Это была одна из самых крупных сделок на рынке жилья юга России. Оценки её разнились, назывались суммы свыше 10 млрд рублей. Закрыв сделку, компания Николая Амосова стала крупнейшим застройщиком края. Сейчас на официальном сайте «ЮгСтройИмпериал» говорится, что компания ввела в эксплуатацию более 200 тысяч кв. м жилья. Такой объём в Краснодаре за столь короткий срок не строил никто.
По данным Единого ресурса застройщиков, сейчас в портфеле ЮСИ 1,12 млн кв. м строящегося жилья. По этому показателю компания занимает первое место в Краснодарском крае и восьмое в России.
Лидер рынка за этот год увеличил объём сданных объектов на 3,5%, до 62 тысяч кв. м. Компания занимает около 12% рынка жилья в крае и возводит 15 жилых комплексов в Краснодаре, Новороссийске и Туапсе. О том, с чего начинался «ЮгСтройИмпериал», во сколько обошлась «сделка века» с AVA group и как дальше планирует развиваться компания, Николай Амосов рассказал «Эксперту ЮГ».
Бизнес семьи и работа на Олимпиаду
— Вы человек непубличный. Не могли бы вы немного рассказать о своей семье? Ваш отец Андрей Михайлович — известный на Кубани строитель. Насколько он помогал вам в организации нынешнего бизнеса?
— Отец всю жизнь занимался строительством на территории Краснодарского края. Он раньше работал в тресте обычном инженером. Компания отца занималась строительством объектов сельскохозяйственного и промышленного назначения, а также участвовала в строительстве олимпийских объектов. Конечно, помощь его неоценима. В молодости мы с братом работали на его объектах — там я получил первые «строительные уроки». Потом после службы в погранвойсках я решил заниматься строительным бизнесом. Мой брат занят собственным проектом в ИТ-сфере.
— Какие олимпийские объекты строили?
— Компания отца принимала участие в строительстве аэропорта Сочи. Мы поставляли туда металлоконструкции, строили VIP-зону сочинского аэропорта. Плюс на нас было полностью всё материально-техническое обеспечение строительства: строили бытгородки на десятки тысяч человек.
— То есть какое-то время вы помогали отцу, а потом решили заняться своим делом?
— Именно так.
— Вернемся к «ЮгСтройИмпериал». Что сегодня представляет собой эта компания, что в неё входит? Какие ещё направления деятельности есть?
— Сегодня мы лидеры рынка. Занимаем достаточно прочные позиции в нашем регионе, много внимания уделяем развитию бренда. Считаю, что «ЮгСтройИмпериал» — один из самых узнаваемых брендов на строительном рынке края. Как бенефициар этой компании могу сказать, что мы входим в партнёрские отношения с различными сопутствующими производственными предприятиями. Это производство бетона, окон, металлоконструкций, кирпича. Всё это заводы, которые снабжают строительство. «ЮгСтройИмпериал» — девелоперская компания, которая создаёт проекты и их реализует. На данный момент она не входит в какую-то определённую группу компаний, но думаю, мы к этому придём. «ЮгСтройИмпериал» — это, скорее, один из бизнесов. Также есть мощнейшее производство ООО «Кровельный центр». Думаю, мы являемся крупнейшей на юге России компанией по производству кровельных материалов. Это большой завод по производству металлоконструкций, сэндвич-панелей и кровельных материалов в Краснодаре.
— Как вы пришли в строительный бизнес? В чём состоял изначальный замысел?
— Идея заниматься строительством пришла к нам с партнёрами ещё в 2011 году, и до 2013 года мы готовились: изучали, смотрели. У нас уже была сформирована небольшая команда. В тот период в Краснодаре (и не только) как раз начался строительный бум. Правда, это были времена «чёрного» строительства, когда возводили и строили где попало и что попало, без какой-либо нормальной проектной документации, без разрешений на строительство. Строили в основной массе в частном секторе, буквально везде. Не было понимания, как проходить госэкспертизу, получать заключения органов — то есть те согласования, которые сегодня нужно обязательно проходить. Да, были компании, которые работали правильно, но таких были единицы. Мы решили, что будем в их числе.
— Почему не возникло желание быстрее обернуть средства и заработать?
— Все должны понимать, что мы коммерсанты, бизнесмены. А главная задача любой коммерческой организации — это извлечение прибыли. Другое дело, что прибыль бывает разная: у кого-то долгая, но «правильная», а у кого-то быстрая, но недолгая (смеётся). Мы с самого начала решили заниматься правильным бизнесом. Были свои производства, мы знали, что нужно идти правильным путём. В 2012 году был приобретён первый участок под застройку в Краснодаре — около 50 соток. Там началось строительство первого жилого комплекса «Империал», состоящего из девяти домов, который мы полностью сдадим в 2020 году. Построили порядка 100 тысяч квадратных метров.
— Сколько у вас было сотрудников в момент появления «ЮгСтройИмпериала»?
— Когда начинали, было порядка 25 человек — агенты по продаже, риэлторы, один бухгалтер, директор по строительству. Были ещё наёмные работники, субподрядные организации. Сегодня наш штат — порядка двух тысяч сотрудников.
— Сколько сейчас объектов строит компания «ЮгСтройИмпериал»?
— 15 жилых комплексов в Краснодаре, Новороссийске, Туапсе. Также мы строим коттеджный экопосёлок в Северском районе. Рассматриваем возможность выхода в другие города и регионы.
— Некоторые краснодарские компании в последние годы успешно реализуют проекты в Ростове. Достаточно вспомнить «Девелопмент Юг» и ВКБ. Вы на их опыт ориентируетесь?
— «Девелопмент Юг» вообще у нас на рынке одним из первых начал строить качественно. В Ростов они пошли давно (с 2014 года. — «Эксперт ЮГ»). Потом у нас сменился губернатор (в апреле 2015 года Вениамин Кондратьев сменил Александра Ткачёва. — «Эксперт ЮГ»). В Краснодарском крае изменились правила игры — ужесточилось соблюдение законодательных и строительных норм. Многие к этому оказались не готовы. Возникла целая волна застройщиков, которые перебрались в Ростов. Я знаю порядка 7–10 компаний, которые ушли из Краснодара в Ростов по этой и ряду других причин. Рынок на Дону тоже неплохой, но, конечно, не такой привлекательный, как в Краснодарском крае.
— Продолжает ли и сегодня краснодарский рынок жилищного строительства оставаться привлекательным? Ведь сегодня он сильно зарегулирован. Также на него влияют последние поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие правила игры.
— Да, тут уже достаточно тесно. Но мы не переживаем. Знаете, почему? Во-первых, наш сегмент и подход к делу позволяют с уверенностью смотреть в будущее. За семь лет работы в этой отрасли мы пережили несколько кризисов, изменений законодательства. Но у компании за этот период производительность и реализация только увеличивается.
— Как вам удаётся всё это время расти и откуда средства на развитие?
— Скажу одно точно — чужого мы нигде не брали, не забирали. Возможно, мы серьёзно рисковали, но не боялись разворачивать новые объекты. Само собой, привлекали кредитные средства. Просто всё правильно считали. Мы брали площадки под застройку и на 90 процентов были уверены, что проекты на них будут реализованы. Приобретали участки в собственность, или иногда случалось, что собственники земельных участков заходили в проект как соинвесторы: многие собственники земли на 70 процентов не готовы продавать свои участки, они хотят участвовать в определённых проектах. В тот период для нас это был один из основных механизмов работы. Мы не отвлекали средства от основной деятельности. На самом деле, думаю, что в успехе компании большую роль сыграло личное доверие инвесторов, собственников земельных участков. В остальном всё как обычно: команда работала, когда надо, подтягивали ремни, чётко просчитывали все ходы. В трудные периоды общались с нашими поставщиками материалов, субподрядными организациями, говорили, что есть определённый период — полгода-год нужно подождать…
— Выходит, во время кризиса 2014–2015 годов вы копили силы для рывка и покупали эти участки, когда многие не выдерживали и уходили с рынка?
— Мы просто расточительством не занимались. Средства никогда из бизнеса не выводили. Зайдя в этот бизнес, я не был бедным человеком, это не был для меня единственный источник дохода. Но я человек экономный: у меня нет недвижимости за границей, нет какого-то имущества, на вертолётах не летаю, езжу скромно, летаю эконом-классом. Поэтому деньги мы концентрировали, а затем перенаправляли на дальнейшее развитие. А так много историй могу рассказать: допустим, начинаем строить с каким-то коллегой параллельно. Смотрю, у него уже часы за 10 миллионов, машины, вертолёты, из заграницы он не вылезает… А потом раз — а он уже в тюрьме. И таких примеров много. Поэтому, сами того не желая, не ставя себе задачу быть первыми или самыми большими, мы постепенно пришли к тому, что есть.
«Сделка века» на Сочинском форуме
— Если не ошибаюсь, вы вышли на первое место по объёмам жилья в портфеле после сделки с AVA group в апреле 2018 года, когда приобрели у них три крупных строительных объекта в различной стадии готовности. У вас тогда сразу в портфеле стало больше миллиона квадратных метров….
— До сделки с AVA у нас было около миллиона квадратных метров, а сейчас более полутора. С этой компанией сделка, конечно, интересная получилась. На самом деле она была очень рискованная, но в то же время, на мой взгляд, политически продуманная. Мы с собственником компании случайно встретились на Инвестиционном форуме в Сочи в феврале 2018 года. Я ему просто тогда предложил этот вариант, он задумался. Конечно, долго торговались, сделка у нас начиналась с одной цифры, но потом договорились иначе.
— Вы сначала предложили свою цену?
— Сначала мы, потом они, а потом начался долгий процесс переговоров, и, конечно же, на взаимовыгодных условиях, я считаю, договорились. Это очень сложная сделка была для нас. Приобретение такого пула в полмиллиона квадратных метров с дольщиками, с намеченными сроками...
— Когда эта сделка совершилась, её называли крупнейшей на рынке. С учётом стоимости квадратного метра жилья в крае её оценивали в 17 миллиардов рублей. Насколько эта цифра близка к истинной? Как вообще считали стоимость?
— Купили мы гораздо дешевле этой суммы. Скажу вам так, примерно была до пяти миллиардов рублей. Мы приобрели около 400 тысяч квадратных метров. Примерно 100 тысяч они уже тогда реализовали. В итоге мы приобрели земельные участки, проекты и ту часть, которую они уже построили. Степень готовности везде была разной, около 5–10 процентов. При этом уже было много дольщиков привлечено.
— Какова была площадь земельных участков?
— Ориентировочно порядка 20 с лишним гектаров.
— Что вам это дало?
— Для компании сделка стала стратегически важным решением. Честно говоря, когда уже всё подписали, переживал, что мы сами споткнёмся. Возникла бешеная нехватка сотрудников и площадей. Представьте, что мы работаем, штат постоянный 200–300 человек, и добавляем столько же, такой же объём. Было сложно, но этот опыт на компании положительно сказался. В итоге мы создали хорошие проекты, «отточили» их — весь коммерческий блок, наша команда маркетинга сработали хорошо. Например, на одном из проектов пришлось поменять концепцию, а отсюда и название, позиционирование, архитектурные решения, добавить социальную инфраструктуру.
— А как вы в другие города выходили? От случая к случаю или изучали рынок, что первично было при выборе дальнейшего региона развития?
— С моей стороны это было чутьё. Как раз недавно я сказал команде, что эти семь-восемь лет мы шли, сломя голову, рисковали, а сегодня наступил момент, когда нужно серьёзно наладить систему. Конечно же, со временем у нас появились аналитики — мы изучаем и анализируем перспективы строительства в других городах и регионах. Понятное дело, имея при этом полтора миллиона квадратных метров, сегодня мы не торопимся. Портфель разрешений позволяет компании, не приобретая новых проектов, строить семь-десять лет. Это порядка 20 тысяч квартир и много социальных объектов: детские сады, школы, церкви, коттеджные посёлки.
— Какие задачи вы ставите на перспективу?
— Сегодня такая ситуация, что дело не в количестве — дело в качестве. И мы это чётко понимаем.
Строительный франчайзинг
— Как вы оцениваете поправки в закон о долевом строительстве? Насколько они поменяют рынок в ближайшей перспективе и как они отразятся на вас?
— Хочу сказать, что это верный шаг со стороны государства. Не нужно бояться привлечения банковских средств. Другое дело, что для строительной отрасли это большое потрясение — сразу «посыплются» все, кто не умеет с этим работать, не умеет считать. Крупные игроки начнут поглощать мелких, начнётся укрупнение бизнеса — уже сейчас на рынке это есть. Мы прорабатываем ряд сделок по приобретению — видим возможные компании и объекты, которые они строят. Планируем осуществить это в течение пяти лет. Но это ни в коем случае не рейдерство. Всё будет в рамках взаимовыгодных договорённостей. Есть и другой интересный путь, который мы прорабатываем сегодня.
— О чём идёт речь?
— В Москве у крупных компаний есть практика франчайзинга. Речь о том, чтобы давать ряду компаний строить под брендом и по стандартам «ЮгСтройИмпериала», а мы предоставляем проектное обеспечение. При этом будем контролировать весь процесс строительства: ценообразование, программное наполнение и структуру. Думаю, по этой схеме мы начнём работать уже в следующем году.
— Многие компании в результате введения проектного финансирования ушли с рынка. Например, ЮИТ в Ростове. Участники рынка говорили о подорожании себестоимости строительства на 10–15 процентов и неизбежной экономии на строительных материалах. Какие вы резервы изыскиваете, чтобы вписаться в рынок и не снижать рентабельность производства?
— Рентабельность у нас уменьшилась, особенно по сравнению с тем, что было ещё два года назад. Банки дали на рентабельность большую нагрузку, порядка 10–12 процентов добавилось к себестоимости. Сегодня у нас два объекта под проектным финансированием. ЖК «Элегант» вообще первый проект на Юге, который был профинансирован при участии банка. Мы первые, кто начал работать с эскроу-счетами. Мы были первой компанией, которая заключила договор по электронной регистрации сделки.
Вообще мы стараемся быть в тренде. Команда в компании достаточно молодая: средний возраст до 35 лет. Это прогрессивные ребята, которые следят за тенденциями. Работать с такой командой просто — мы думаем быстрее.
— Приходится ли повышать конечную стоимость жилья для потребителя?
—Конечно. Покупателя нужно к этому приучить постепенно. Это очень серьёзный вопрос. Если ты продавал за 60 тысяч рублей квадратный метр жилья, а потом начнёшь резко продавать за 70, то дальше будет довольно сложно. Стоимость жилья вырастет, думаю, примерно на 7–15 процентов, в зависимости от категории. Но рост цены компенсируется снижением ставок по ипотеке — сегодня банки предлагают достаточно выгодные условия, также есть ряд субсидий.
— Приходится ли вам теперь экономить на материалах?
— Скажу честно, мы не можем себе позволить изменить стандартам качества. Но пошли частично на импортозамещение. Команда инженеров, проанализировав качество материалов и сопоставив их с хорошими отечественными аналогами, пришла к выводу, что наши инженерные сети ничуть не хуже, но при этом дешевле на 20–30 процентов при том же сроке службы. Мы, кстати, заметили, что внутреннее производство и новые технологии сейчас начали активно развиваться в России. Например, сегодня рассматриваем новые лифты для наших домов. Далее — мы использовали в разных ЖК бельгийский и немецкий кирпич. Но сегодня видим, что есть отечественные заводы, которые выпускают качественный формовочный кирпич. То есть теперь, чтобы не изменять качеству, приходится внимательней искать и больше считать.
— Как это отразилось на внутренней структуре компании?
— Кризис заставил нас активнее и конструктивнее думать. Любой кризис — это классный урок, любой переход в другое состояние и любое изменение — это тоже урок. И мы получили колоссальную практику. Компания готовилась весь 2018 год к тем изменениям, которые происходят на рынке сейчас. Мы мобилизовали все силы, оптимизировали процессы. Тем самым мы планомерно шли к 2019 году, к фактической революции на строительном рынке. Думаю, что всё достойно получилось. Немного подготовимся и будем строить дальше и в Москве, и в Сочи, в Казахстане, а там выйдем и на европейский рынок.
Диана Липинская, директор краснодарского филиала банка «Центр-инвест»:
— Компания «ЮгСтройИмпериал» — наш партнёр, успехам которого мы радуемся не меньше, чем своим. Благодаря таким локомотивам растёт и ипотечное кредитование, город меняет облик к лучшему, люди повышают качество жизни. ЮСИ на деле показывает, как работает принцип устойчивого развития, когда в центре внимания долгосрочные цели и постепенный рост доходов на основе стабильной бизнес-модели и желания сразу играть по правилам. Ведь деньги не самоцель, а лишь средство обмена. Успешные основатели умеют видеть истинные цели, что позволяет им брать новые вершины и открывать новые горизонты.
