Российский рынок оценочных услуг переживает период жесточайшей трансформации. На низкие темпы развития экономики накладываются изменение законодательства и требование технологического развития. Вызовы и проблемы отрасли участники рынка традиционно обсудили за круглым столом «Рынок оценочных услуг Урала», организованном аналитическим центром «Эксперт» и журналом «Эксперт-Урал» в Екатеринбурге.
Спрос на спрос
Динамика оценочной отрасли не может выйти за пределы восстановительных темпов: по итогам исследования АЦ «Эксперт» за 2017 год совокупная выручка участников выросла на 2,8%, но с учетом инфляции это всего 0,3%.
Основной объем доходов обеспечивает оценка недвижимого имущества: на нее приходится половина совокупной выручки участников рейтинга. Традиционный генератор спроса — банковский сектор: оценка имущества для целей кредитования, в том числе при выдаче ипотеки для физических лиц, — одна из составляющих кредитного процесса. По наблюдению председателя НП «Уральская палата готового бизнеса» Ильи Симкина, из-за падения кредитования, связанного во многом как с банкротством многих постоянных заемщиков, так и с полным или частичным отказом от кредитования из-за рисков и сложности в оценке перспектив развития кредитующихся компаний, клиентская база оценщиков сузилась: «Объемы корпоративного кредитования не растут, а где-то и снижаются, сделок становится все меньше, и это один из основных факторов, влияющих на динамику отрасли».
Теоретически предпринимателям нужна оценка для целей МСФО, сделок M&A и прочих корпоративных процедур. Но эти виды услуг в условиях низкой экономической активности не востребованы.
Определенный всплеск спроса был связан с ипотечным кредитованием, однако и здесь стоит ожидать уменьшения темпов, полагает директор Областного центра экспертиз Лев Сегаль: «Банк России увеличил ключевую ставку, а это означает, что стоимость ипотеки уже не будет снижаться такими темпами, как в два предыдущих года. Учитывая довольно вялую динамику реально располагаемых доходов населения, резерва роста платежеспособных получателей ипотечного кредита у банков практически нет, и это не лучшим образом отразится на оценочной отрасли».
Один из немногих оставшихся источников спроса — государственный заказчик. Спрос со стороны государственных органов и корпораций, естественных монополий стабилен, но главным критерием выбора служат не компетенции специалиста по конкретному виду актива, а цена, что создает предпосылки для процветания демпинга.
— Мы иногда вообще не видим смысла участвовать в тендерах, — откровенен директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» Евгений Железнов. — Присутствует не только сильное снижение цены, но и недобросовестная конкуренция. Есть факты, когда компании используют документы оценщиков, сдавших квалификационный экзамен, но не состоящих в штате компании. В первую очередь это риск для заказчика, так как отчет могут признать недостоверным. Мы в своем регионе пытаемся с этим бороться на уровне СРО.
Генеральный директор Регионального центра оценки и управления стоимостью предприятия Андрей Потапов в этой ситуации видит целесообразность развития консалтинга: знания оценщика все больше становятся востребованными не только для оценки конкретного объекта, но и при проведении сложных сделок.
Руководитель департамента оценки «Растам-Инжиниринг» Марина Попова считает, что сегодня не стоит ориентироваться на один вид услуг, стратегически правильнее выбирать дифференцированный путь: «Мы принимаем участие в тендерах, оказываем услуги судебной экспертизы, пока еще актуальным остается оспаривание кадастровой стоимости».
Барьеры и фильтры
Изменения в нормативную базу по оценочной деятельности вносятся постоянно. Но на этот раз законодатель задал жесткий курс трансформации. Во-первых, выставлен барьер для входа в профессию: все оценщики независимо от стажа, опыта и предыдущих заслуг должны были до 1 апреля этого года сдать квалификационный экзамен для подтверждения статуса, причем по трем категориям: оценка имущества, отдельно движимого и недвижимого, и оценка бизнеса. Теперь подписывать отчеты можно только по направлению, по которому получен аттестат. И чтобы подтверждать аттестат, экзамен придется сдавать каждые три года.
Кроме того, внесены существенные изменения, касающиеся экспертизы отчетов об оценке в СРО оценщиков. Контрольно-надзорная функция СРО упразднена (теперь это консалтинговая услуга), как и обязательность проведения экспертизы отчетов при оспаривании кадастровой стоимости, банкротстве предприятий и ряде других процедур.
И еще одно направление реформы — изменение правил игры в сегменте кадастровой оценки. В соответствии с 237-ФЗ, из процедуры государственной кадастровой оценки исключены независимые оценщики, эта функция передана государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). В этом году заканчивается переходный период, с 2020 года все регионы должны создать ГБУ и отказаться от частных оценщиков.
Самым серьезным испытанием стала для отрасли сдача квалификационного экзамена. Участники рынка считают, что из-за неправильной организации процедура не выполнила задачи выставления фильтра для входа в профессию недобросовестных игроков, но при этом стала тяжелым бременем для давно практикующих оценщиков.
— Это огромные временные, материальные и интеллектуальные затраты, причем затраты не всегда обоснованные, — формулирует претензии директор компании «Консалтинг и оценка» Сергей Щербинин. — Нам приходилось огромное количество времени тратить на изучение того, что заложил конкретный экзаменатор, а не на проверку профессиональных знаний. Полезную, познавательную часть в этих квалификационных экзаменах я увидел лишь в размере 1%. Такое «испытание» не должно проводиться регулярно.
— Федеральные стандарты оценки (ФСО) в их нынешнем виде у нас появись относительно недавно, — обращает внимание на другую деталь директор компании «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд. — И сейчас мы имеем мощную базу в виде ФСО, на их положениях можно строить модели оценки. Между тем содержательная часть экзамена основывается не на анализе верного применения ФСО, а на правильности цитирования стандарта. Это в корне неверный подход. Все-таки функция экзамена — не только контроль, но и просвещение.
По мнению эксперта компании «ОценКинг» Дениса Кардакова, ускоренное внедрение обязанности оценщиков сдать экзамен стало следствием недовольства результатами кадастровой оценки, в низком качестве которой обвинили негосударственных оценщиков: «Статистика сдачи экзамена показывает, что даже несмотря на некачественные и несуразные вопросы экзамена, квалификация негосударственных оценщиков остается на высоком уровне. А вот отчеты об определении кадастровой стоимости, подготовленные ГБУ по новому закону о кадастровой оценке, свидетельствуют о низкой квалификации государственных оценщиков, сотрудников этих ГБУ. На мой взгляд, власти снова проявили некомпетентность в вопросах регулирования оценочной деятельности».
На экзамен возлагалось много надежд. Еще на стадии обсуждения новации предполагалось, что с его помощью можно хотя бы частично решить проблему выдавливания с рынка недобросовестных игроков, провоцирующих демпинг. По расчетам, потери численного состава сообщества должны были составить 60 — 70%.
По данным исполнительного директора Российского общества оценщиков (РОО) Сергея Заякина, на данный момент более 3 тыс. членов РОО получили квалификационный аттестат, это 54% от реестра членов СРО: «До конца года мы предполагаем, что еще около тысячи человек сдадут этот экзамен. В общей сложности мы потеряем где-то полторы тысячи оценщиков». Снижение численности действительно произошло, но за счет других категорий, указывает Сергей Заякин. Во-первых, это пенсионеры или специалисты, подходящие к пенсионному возрасту. Во-вторых, работники государственных учреждений, которым квалификационный аттестат в будущем не нужен, а также сотрудники банков, выполнявшие услуги оценки для своих учреждений и ранее для этого состоявшие в СРО. А самая большая часть выпавших из профессии — около 30% — это оценщики из отдаленных регионов, которые просто не смогли доехать до Москвы (сначала экзамен принимали только там), или десятка крупных городов, в которых были организованы пункты приема экзаменов.
Учитывая опыт, СРО готовят предложения законодателю:
— Через два-три года члены СРО должны будут снова пройти эту процедуру, и сейчас мы стремимся поменять форму экзамена: нельзя раз в три года терять половину оценщиков, — ставит проблему Сергей Заякин. — Наше предложение заключается в придании более приемлемой формы, можно заменить экзамен на обязательное повышение квалификации в виде тестирования. Мы считаем, что необходимо менять и содержательную часть, и организационную.
По законам рынка, снижение количества членов СРО должно было привести к дефициту исполнителей и, как следствие, к росту стоимости услуг. Но расчет не оправдался, полагает руководитель договорного отдела ГК «Априори» Наталья Гришечкина: «Мы рассчитывали, что с рынка уйдут оценщики, которые оказывают услуги ненадлежащим образом, обесценивают труд оценщика, соответственно, цена вырастет с ростом качества. Этого не произошло. Мы работаем в рынке, а рынок диктует свои правила. Спрос зависит от состояния экономики и цивилизованности рынка в целом».
Быть или не быть
В мировом и российском экспертном сообществе сейчас обсуждается доклад Королевского общество сертифицированных специалистов в области недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors; Лондон) «Будущее оценки». Акцент вызовов, сформулированных в докладе, строится, как говорит ректор НОУ ДПО «Институт профессионального образования» Юлия Усова, на нескольких составляющих:
— Меняются ожидания клиентов, и сейчас важно ответить на вопрос, готовы ли к этому оценщики. Институциональных инвесторов и банки, которые в основном и предъявляют спрос в сегменте оценки недвижимости, уже мало интересует оценка «в моменте», им больше нужна долгосрочная оценочная стоимость, включающая оценку рисков и прогноз. Важнейшим параметром становится скорость проведения оценки, причем скорость без потери качества. К числу критериев развитости рынка авторы доклада также относят независимость и объективность оценщика, ответственность за результат оценки. Последний аспект особенно актуален для российского рынка. Я считаю, что, если профессиональное сообщество не займется решением этого вопроса в самое ближайшее время, государство само вменит правила ответственности за выполненную работу. Именно поэтому самый обсуждаемый сейчас вопрос на площадке Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России — создание апелляционного органа для рассмотрения споров по качеству оценки.
Авторы доклада исходят из того, что оценка относится к числу видов деятельности, которые попадут под сильнейшее влияние цифровизации, и это потребует кардинального изменения требований к компетенциям оценщиков. «Сейчас в мире все профессии делятся на две категории — “умирающие” под влиянием новых технологий, и такие, где можно найти место, только если профессиональный участник сможет переключиться и освоить новые знания», — подчеркивает Юлия Усова. Оценочная отрасль относится, скорее, ко второму типу. Например, на рынке юридических услуг уже появились сервисы, основанные на искусственном интеллекте, есть и доказанные показатели эффективности. Вероятно, трансформация оценочной отрасли также произойдет через внедрение новых технологий, с помощью которых будут построены новые модели оценки.
В профессиональном сообществе пока нет однозначного понимания, насколько новые технологии повлияют на рынок оценки. «Кто-то видит в этом новые возможности, кто-то, наоборот, опасается, что искусственный интеллект и автоматизированные модели оценки вытеснят оценщика», — говорит Юлия Усова. По ее мнению, в этой дискуссии нужно не только участвовать, но и предлагать свои решения.
