1 января 2020 года все субъекты федерации перешли на расчет налога на имущество по его кадастровой стоимости. Эксперименты в этой области идут с 2015 года. Напомним, прежде базой для налогообложения юридических лиц служила балансовая стоимость объекта, для физлиц — инвентаризационная (восстановительная) стоимость с учетом износа.

Физики и законы

«Инвентаризационная стоимость рассчитывается из площади, степени износа и затрат на строительство. Для налогоплательщиков-физлиц получается — чем старше дом, тем меньше налоговая база. Инвентаризационная стоимость была минимальна и не соответствовала рыночной. Кадастровая стоимость объекта определяется методами массовой оценки на основании рыночных данных», — подчеркивает разницу председатель правления Пермского регионального отделения «Российское общество оценщиков» Евгений Железнов.

Определение налоговой базы по кадастровой стоимости для граждан должно привести к увеличению поступлений налога в бюджет, но может стать фактором роста социальной напряженности. Поэтому эксперимент начался с 25 регионов в 2015 году и расширился до 80 в 2019-м. Кроме того, законодатель установил по­этапное увеличение налоговой нагрузки: в первый год применяется понижающий коэффициент — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6. С третьего года предусмотрено применение коэффициента, ограничивающего ежегодный рост налога по кадастровой стоимости 10 процентами. Также установлен механизм уменьшения налоговой базы для отдельных объектов путем применения вычетов: для квартир — 20 кв. метров, домов — 50, комнат — 10 метров.

Уровень налоговой нагрузки могут корректировать и местные власти, в бюджет которых поступает этот налог. Муниципалитетам дано право устанавливать ставки, но они не могут превышать базовые (0,1 — 2% от кадастровой стоимости) больше чем в три раза.

В основном ставки налога этого года выше базовых, но, по наблюдениям директора департамента развития группы компаний «Авуар» Максима Левченко, муниципальные власти, как правило, учитывают уровень жизни населения. Так, на территории Челябинской области самые низкие налоговые ставки по жилым помещениям зафиксированы в Локомотивном и Карабашском городских округах: 0,07% и 0,08% соответственно, в других муниципалитетах ставки по таким объектам выше — 0,1%. В Перми ставки варьируются от 0,1% до 0,3%. В Екатеринбурге для всех объектов действует ставка 0,1%.

— Изменение порядка определения налоговой базы приведет к увеличению налоговой нагрузки собственников жилья бизнес- и элит-классов. Для собственников жилья эконом-класса существенных изменений не произойдет, — считает Максим Левченко.

По мнению юриста фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслана Маннапова, размер налога на имущество вырастет для тех налогоплательщиков, чьи квартиры находятся в старых домах, расположенных в цент­ральной части города: «Если раньше инвентаризационная стоимость таких квартир была не очень большая, то при переходе на расчет налога исходя из кадастровой стоимости сумма выплат значительно увеличится».

— Рост налоговой нагрузки, вероятнее всего, будет у налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость, находящуюся в старом жилом фонде, инвентаризационная стоимость которой была низкой, — подтверждает генеральный директор АКП Маминой Ирина Мамина. — Кроме того, платить налог станут владельцы недвижимости, для которых ранее инвентаризационная стоимость вообще не была определена. Это дома, введенные в эксплуатацию после 2013 года.

Получат по юрлицу

С этого года вступают в силу несколько важных изменений в расчете налога на имущество по кадастровой стоимости для компаний и организаций. Во-первых, лишаются льгот предприниматели со спецрежимами (УСН, ЕНВД, патент, ЕСХН): раньше они налог на имущество юридических лиц не начисляли. С этого года, если принадлежащие им объекты зарегистрированы по кадастровой стоимости, платить придется.

Кроме того, для объектов недвижимости, налогообложение которых производится исходя из кадастровой стоимости, исключено условие об учете их в качестве основных средств.

Существенно расширился перечень объектов налогообложения, база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости. Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения и садовые дома, принадлежащие организациям на праве собственности, включаются в ее состав.

Региональные власти в течение нескольких лет вводили на своих территориях расчет налога по кадастровой стоимости для торговых центров и офисов. Но для этого они должны были составить региональный перечень объектов с указанием адресов. Сейчас на вновь включенные объекты это правило не распространяется. Налоговая выставит платеж только потому, что такое имущество подтверждено как объект налогообложения региональным законом.

— Большинство регионов ежегодно расширяет перечень объектов, подлежащих обложению по кадастровой стоимости. При этом практически все предоставляют налоговые льготы для субъектов малого или среднего предпринимательства: пониженные ставки, вычеты в виде уменьшения налоговой базы на определенное количество квадратных метров, а также устанавливают критерий площади торговых и офисных центров для включения в перечень облагаемых объектов, — делится наблюдениями Ирина Мамина. — Льготы чаще всего поставлены в зависимость от соблюдения компаниями дополнительных критериев, например, соответствия заработной платы сотрудников определенному уровню, отсутствия сокращения среднесписочной численности. Так, в Свердловской области на этот год пониженная ставка 0,5% установлена для объектов, введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2016 года или до 31 декабря, но при условии поэтапного повышения собственником зарплаты на предприятии до среднеобластного значения.

Законодатель также предоставил регионам возможность регулировать нагрузку налогоплательщиков через ставки. С этого года субъекты РФ будут утверждать ставки налога (но не выше 2,2%) каждый календарный год. По данным юриста компании BLCons Group Дарьи Серегиной, в 2020 году ставка налога на имущество по кадастровым объектам в Москве составит 1,7%, а в Санкт-Петербурге — 1,25%.

При этом, по информации Максима Левченко, многие территории воспользовались правом расширить перечень за счет включения в региональный закон в качестве объектов налогообложения по кадастровой стоимости квартир, жилых домов: «Так, в Омской области ставки по таким объектам установлены от 0,1% до 0,3%. В Иркутской области в отношении отдельных объектов недвижимого имущества в течение одного налогового периода ставка устанавливается в размере 0,5%, затем — 2%».

Но не все региональные власти успели дополнить нормативные правовые документы. Например, в Челябинской области изменения не внесены.

Спорный вопрос

Новации без вариантов приведут к росту налоговой нагрузки, тем более что кроме порядка расчета налога изменилась и кадастровая стоимость самих объектов в связи с завершением очередного этапа переоценки.

По словам управляющего партнера Mitsan Consulting Дмитрия Желнина, почти во всех регионах кадастровая стоимость после проведения переоценки увеличилась: «Предыдущая кадастровая оценка проводилась более трех лет назад, и за этот период вырос в цене квадратный метр согласно общим темпам инфляции. Кроме того, влияют и другие факторы ценообразования.

К примеру, то, что три-пять лет было назад окраиной города, сегодня считается практически центральными районами. По нашим расчетам, увеличение стоимости происходит в среднем на 15 — 20%».

К примеру, в Свердловской области совокупно кадастровая стоимость зданий увеличилась на 4,85% по сравнению с предыдущей оценкой, при этом стоимость жилых помещений выросла почти на 30%, нежилых — на 80%.

У владельцев недвижимости есть шанс побороться на снижение налоговой базы и оспорить результат оценки кадастровой стоимости в специальной комиссии или в суде. По словам Максима Левченко, в последнее время количество таких дел выросло, а «так как к новому порядку присоединится еще 12 регионов, и в большей части регионов заканчивается переходный период, в течение которого применялись понижающие коэффициенты, можно ожидать роста количества споров».

— В 2020 году в Свердловской области будут применяться новые результаты кадастровой оценки, и количество споров может увеличиться, — полагает и Ирина Мамина.

Генеральный директор пермской компании «Инвест-аудит» Егор Чурин резкого всплеска обращений в комиссии и суды на территории своего региона не ждет:

«В Пермском крае процесс оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства идет уже третий год. Прирост может быть лишь за счет новых объектов, которые попали в перечень».

Евгений Железнов также считает, что количество дел по оспариванию кадастровой стоимости увеличится, но, возможно, некоторых остановит цена вопроса: «Оспаривать кадастровую стоимость с целью только снижения налога для большинства объектов жилой недвижимости экономически неэффективно, поскольку затраты на процедуру оспаривания могут превышать экономию на налоге в разы».

В целом реформа имущественных налогов назрела, уверена Ирина Мамина: «Результатом ее должно стать упрощение администрирования налога. Но это приведет к значительному увеличению налоговой нагрузки на собственников недвижимого имущества и, как следствие, к росту затрат бизнеса».

Особенно болезнен, по мнению Егора Чурина, переход к новой модели в текущих экономических условиях: «Внедрение расчета налога на объекты капитального строительства от кадастровой стоимости произошло в трудные времена для собственников недвижимости. Мы видим снижение деловой активности, увеличение доли пустующих площадей, снижение ставок аренды. К этому добавляется рост нагрузки в виде отмены ЕНВД, изменений в законодательстве об обращении отходов и множества других новаций. Все эти негативные факторы увеличивают расходы собственников при неблагоприятной экономической ситуации. По нашему мнению, одновременное увеличение налоговой нагрузки на бизнес окажет негативное влияние на экономику».