В апреле объем ипотечного кредитования по России упал на 16,5% к аналогичному периоду 2019-го, рапортовал недавно Центробанк. Было 243 млрд рублей, стало 203 миллиарда. Но в сумме за четыре первых месяца показатель к прошлому году прирос на 11%. И для многих эта цифра стала сюрпризом. Аналитики задавались вопросом, как граждане, беднеющие последние шесть лет, способны брать относительно дорогие и бесконечно долгие кредиты. А ответ оказался прост — на эмоциях.

В условиях высокой неопределенности люди понесли остатки денег в единственный, на их взгляд, надежный актив — недвижимость. Пикантность ситуации заключается в том, что те же эмоции, но с противоположным знаком, через несколько месяцев могут схлопнуть рынок.

Этот текст мы решили разбить на два логических блока. Первый — про COVIDное прошлое и настоящее рынка жилья. Темой второго станет его постCOVIDное будущее.

Что было

Для большинства уральских застройщиков начало года сложилось неплохо. Планы власти по взиманию налогов с депозитов, страх очередного обесценивания нац­валюты, боязнь роста ипотечной ставки, а потом ее снижение — все это стимулировало людей покупать. Да, в апреле большинство потребителей заняли выжидательную позицию, и число сделок, например, в Екатеринбурге на первичном рынке «сжалось» на 37% к марту. Но в мае продажи отскочили назад (льготная ипотека сделала свое дело), и по итогам пяти месяцев 2020-й оказался зримо лучше 2019-го.

— Да, в апреле мы действительно пережили спад продаж, — подтверждает директор по маркетингу и PR-корпорации «Маяк» Елена Стихина. — Но это объяснялось усложнением процедуры оформления сделок — не работали толком МФЦ, офисы ряда банков были закрыты. Это сформировало отложенный спрос. И в мае провал был отыгран.

— Наши застройщики официально также декларируют, что у них все пока хорошо, — добавляет коммерческий директор ГК «ТИС» (Тюмень) Светлана Утешева. — Хотя в кулуарных беседах часть игроков уже начинает жаловаться на спад продаж. Наша компания переживает этап «американских горок»: апрель мы продержались весьма успешно, а в мае зафиксировали заметный спад продаж. Июнь по всем признакам вновь должен стать для нас довольно успешным. Постепенный выход из режима самоизоляции, рекорд­но низкие ставки по ипотеке однозначно сыграют в плюс. 

Банки ни о какой «просадке» первички также пока не говорят. Например, Пром­связьбанк (ПСБ) в Екатеринбурге план по апрелю перевыполнил (в основном за счет наработок февраля-марта). А май вывезла волна новой госпрограммы.

— Отчетливый спад можно наблюдать на рынке вторичного жилья, — рассказывает руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов. — Снижение в этом сегменте в объемах составило в апреле примерно 80% по отношению к марту. Очевидно, это было связано с режимом самоизоляции. Просмотры квартир практически полностью прекратились, сделки стали единичными. Но с первых же дней работы Госпрограммы-2020 мы увидели серьезный интерес к ней со стороны наших клиентов. Это предложение, максимально доступное практически для всех россиян: нет ограничений по месту приобретения недвижимости, по составу семьи и количеству детей, а также заемщику не обязательно относиться к льготной категории граждан. Уже сейчас можно с уверенностью сказать, что стала большой поддержкой как для застройщиков, так и для рынка ипотечного кредитования.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков замечает, что сейчас, когда информационная повестка переполнена негативными новостями, такие результаты могут показаться странными и нелогичными: 

— Но в оживлении мая-июня по большому счету нет ничего феноменального. На рынок выходят подготовленные покупатели, которые взяли паузу в марте и у которых есть накопления и четкие планы по изменению жилищных условий. Жилой сектор и в предыдущие периоды не раз доказывал свою иррациональность и способность двигаться против тренда на коротких отрезках.

Что будет

Заиюньский горизонт — пока является пространством домыслов. В основном, конечно, негативных. «Трудно сегодня прогнозировать, что будет дальше, — говорит Елена Стихина. — Что будет с платежеспособностью населения осенью, например. Пока мы все еще работаем в докризисной парадигме, но менять что-то определенно придется. К примеру, активно переходим к общению онлайн — с риэлторами, покупателями, с банками, оформляем возможность электронной регистрации и т.д.».

— В течение лета будет происходить переоценка рыночной ситуации как со стороны покупателей, так и со стороны профессиональных участников, — продолжает Михаил Хорьков. — Девелоперы будут принимать непростые решения о том, в какие проекты инвестировать, а какие отложить. От этого будет зависеть как качественный, так и количественный выбор в конце этого года. Осенью на рынок, скорее всего, начнут влиять фундаментальные факторы, связанные с падением деловой активности, сжатием экономики во многих отраслях и депрессивными настроениями граждан.  

Логичным следствием действия этих факторов должно стать резкое падение продаж. И, похоже, единственное, что может поддержать рынок, — экстремально дешевая ипотека (некоторые эксперты уповают еще и на госмеры по быстрому восстановлению малого бизнеса, но в их реализацию и быстрый эффект верится с трудом).

Девелоперы это прекрасно понимают. В начале июня Ассоциация строителей Урала (АСУ) направила в адрес премьер-министра Михаила Мишустина письмо с просьбой запустить федеральную программу по ипотеке под 1%.

— Уже очевидно, что коронакризис не станет краткосрочным препятствием на пути отечественной экономики, — указано в документе за подписью президента АСУ Вячеслава Трапезникова. — Этот фактор в сочетании с теми сложностями, которые существовали и ранее, может стать долгосрочным угнетающим обстоятельством. В подобных условиях всерьез говорить о выполнении показателей национального проекта, очевидно, не приходится. Отрасли необходим запуск новой ипотечной программы — под 1% годовых. Мы убеждены, что нет и не может быть инструмента поддержки, обладающего большим мультипликатором, большей или хотя бы сравнимой эффективностью. Эта мера способна укрепить веру в будущее: в трудоустройство, зарплату, социальную и политическую стабильность.

Немногим ранее с похожей инициативой выступил генеральный директор группы «Самолет» Антон Елистратов. Он, правда, предлагал установить ставку в 2%. «Интерес к квартирам есть, но он тяжело конвертируется в сделки, — заявлял топ-менеджер в интервью РБК. —

В текущих условиях нам нужна поддержка в двух вещах — это стимулирование спроса и финансирование дальнейшего развития. Снижение стоимости кредита позволило бы решить квартирный вопрос большинства россиян, живущих в старом жилом фонде, и поддержать продажи в новостройках».

Но договориться с властью — полдела. Даже если правительство решит субсидировать ставки до 1 — 2%, камнем преткновения могут стать службы безопасности кредитных учреждений. 

В кулуарах банков говорят, что сами до конца не понимают масштаба последствий пандемии. Однако, что будет происходить в общем, примерно ясно: меры по сдерживанию пандемии приведут к экономическому спаду, росту безработицы и сокращению реальных доходов населения. Кредитные же учреждения приняли превентивные меры: они значительно ужесточили методику оценки благонадежности заемщиков, поставили в стоп-лист работников пострадавших отраслей. Как и куда двигаться, будет понятно ближе к концу третьего квартала. До этого времени гайки, скорее всего, останутся закрученными.  

В Альфа-Банке снимать риски неплатежеспособности заемщика предлагают через субсидирование ипотечных платежей со стороны застройщика. Механика проста: покупатель берет кредит, а платежи в течение полугода или года за него вносит продавец квартиры.

— Да, это решение снижает маржу, но оно может стать прекрасным инструментом стимулирования спроса, — считает руководитель дирекции розничного бизнеса в Альфа-Банке в Екатеринбурге Татьяна Парсиева. — Этот продукт — отличное предложение для людей, не уверенных в том, сколько они будут зарабатывать в ближайшие месяцы, а также для тех, кто столкнулся с трудностями при продаже старой квартиры. Имея полугодовой или годовой запас по времени, они могут спокойно заниматься поиском покупателей.

На чем рынок успокоится

А теперь оторвемся от цифр и объемов продаж и попробуем понять, спровоцирует ли пандемия качественные и долгосрочные изменения. В этом вопросе большинство экспертов делятся на два примерно равных по численности лагеря. Одни полагают, что мир никогда не будет прежним. Другие твердят, что через полгода про вирус никто не вспомнит и все будет как было. Мы придерживаемся срединного подхода и полагаем, что никакой ломки рынка, конечно, не случится (для этого просто нет экономической и инфраструктурной основы). Однако для ряда процессов, зародившихся год или два назад, COVID станет довольно сильным катализатором.

Первый — насыщение квартир новыми функциями. Переход массы людей на удаленку поднял вопрос о кабинетах. В подавляющем большинстве современных планировок нет пространств, подходящих для организации рабочего места. И это объяснимо: в условиях, когда беднеющий потребитель бьется за каждый метр, застройщики пытались ужать площадь жилья до минимума.

В итоге рынок заполонили переоптимизированные квартиры, в которых можно реализовать ограниченное количество сценариев: здесь ты ешь, здесь спишь, а здесь играешь с ребенком. На остальное места нет. Пандемия, возможно, изменит подход девелоперов к планировкам.

И в части квартир мы увидим, например, зоны, обладающие перспективой стать уединенным кабинетом.

Светлана Утешева полагает, что планировочная трансформация будет более серьезной, и в квартирах могут появиться, скажем, кухни с кладовыми и террасы для прогулки: «Вполне вероятно, что в будущем стандартом также станет два санузла для квартир, где есть больше одной комнаты, а также улучшенная звуко­изоляция помещений». 

Второй процесс — отказ от традиционных моделей работы со стрит-ритейлом. Речь о переходе к арендной модели (ранее на нее соглашались только наиболее прогрессивные застройщики, обладавшие компетенциями по управлению коммерческим фондом) и проектировании более универсальных и гибких пространств. В этом случае гибель одного бизнеса или даже целого сектора не станет для девелопера проблемой. Ряд архитекторов сегодня рассматривают еще более радикальный вариант — соединение в одном помещении коммерческой и жилой функции. Условно: на первом этаже я продаю или оказываю услуги, на втором живу, а если бизнес не пойдет, то превращу все пространство в квартиру. Однако едва ли такая практика станет хоть сколько-нибудь популярной, а сейчас ее невозможно реализовать даже теоретически, закон не позволит.

Третий процесс — более активное формирование внутри жилых кварталов коворкингов и соседских центров. Эксперименты в этом направлении уже проводят Брусника, Атомстройкомплекс, Prinzip. И, возможно, пандемия ускорит это движение.

Четвертый — создание инфраструктуры для минимизации контактов. Воплощением этой парадигмы могут стать боксы, где курьеры оставляют посылки, двери, открывающиеся автоматически при распознавании лица жильца, лавочки во дворе на одного человека. 

И, наконец, пятый и, пожалуй, самый очевидный процесс — диджитализация продаж. Игроки рынка идут по этому пути далеко не первый год. Однако особых успехов на этом поприще так никто и не добился. Вынужденный переход в онлайн спровоцировал массу цифровых проектов. Застройщики стали записывать видеоэкскурсии, общаться с покупателями по Zoom и Skype, реализовывать сервисы по бесшовному проведению клиента от момента выбора квартиры до этапа постпродажного взаимодействия. Все это в ближайшем будущем однозначно упростит жизнь покупателя и кардинально сократит срок заключения сделок.