Именно сейчас сложилась ситуация для выгодного решения жилищного вопроса: стоимость ипотеки рекордно низка, цена и ассортимент недвижимости максимально привлекательны. Но надо учитывать: снижение реально располагаемых доходов и рост безработицы могут свести на нет все эти преимущества. К такому выводу пришли участники круглого стола «Срываем маску: поствирусное лицо рынка недвижимости», организованного онлайн АЦ «Эксперт» и журналом «Эксперт-Урал» в рамках проекта Expert Urban Talks.
Окно онлайн
Общий экономический негатив, связанный с девальвацией рубля, не прошел мимо строительных объектов, период полуторамесячного карантина тоже оставил след в виде ломки производственных и логистических цепочек. Однако сильного обвала темпов ввода жилья в Екатеринбурге не произошло, констатирует вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов:
— Пик объемов строительства на рынке жилья Екатеринбурга мы фиксировали в конце 2019 года, тогда было введено 3078 тыс. кв. метров. Это связано с тем, что девелоперы наращивали базу для безболезненного перехода на новую модель финансирования долевого строительства. По итогам второго квартала 2020 года объем строящегося жилья в Екатеринбурге составил 2508 тыс. кв. метров. Большинство компаний выдерживают сроки сдачи, несмотря на сложности и ограничения, связанные с COVID-19.
На Урале массовой остановки строительства в период режима самоизоляции не произошло. Так, в Тюменской области работы на объектах затормозились только на две недели, с 28 марта по 13 апреля: «Как только было выдано разрешение на возобновление строительства, застройщики быстро нагнали отставание. Поэтому мы идем в прежнем графике сдачи объектов. Сейчас у нашей компании в стадии строительства находится 76 тыс. кв. метров», — говорит руководитель PR-службы Группы компаний «ТИС» Алла Власова.
В условиях самоизоляции застройщикам было критически важно поддержать интерес покупателей. Девелоперы, по словам Анны Власовой, практически сразу начали искать маркетинговые и технологические решения:
— Мы быстро перешли к онлайн-формату совершения сделок, предложили клиентам «карантинную скидку» в 1% на все квартиры и апартаменты — она действовала с 28 марта до конца мая.
К апрелю стоимость ипотеки начала снижаться вслед за ключевой ставкой, а введение льготной государственной программы (ипотека под 6,5% годовых и ипотека для молодых семей) увело ставку ипотечных продуктов на минимум, свидетельствует управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова:
— Ставки на историческом минимуме. Средневзвешенная ставка по данным Банка России составила 7,51% (по данным Банка России), тогда как еще год назад она была на уровне 10% годовых. По собтственным программам ВТБ предложения начинаются от 7,4% годовых, по госпрограммам ставки еще ниже.
Чтобы удовлетворить возросший запрос потребителей в условиях ограничений, игроки рынка ускорили перевод бизнес-процессов и коммуникаций в дистанционный режим. Активизировались и банки. Так, в апреле ВТБ первым из банков, по словам Алины Бусловой, провел полностью дистанционную онлайн-выдачу ипотеки:
— Четыре месяца мы отрабатывали технологию с группой компаний ПИК. За это время клиенты провели более 750 онлайн-сделок почти на 4 млрд рублей, сейчас мы масштабируем этот формат работы.
— Мы вводим партнерский личный кабинет и развиваем дистанционные каналы принятия заявок. Прорабатывается также технология электронной регистрации закладной, — рассказывает заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Юлия Смирнова. — В целом COVID-19 показал значимость скорости реакции банков на внешние изменения и способность к адаптации.
Портрет в интерьере
Запуск государственных программ изменил «лицо» заемщика.
— Снижение ставки и, что особенно важно, первоначального взноса стимулирует приток на рынок новых покупателей. Раньше эти люди, возможно, и не решились бы приобрести недвижимость. К примеру, сейчас многие домохозяйства задумались об отселении взрослых детей, — замечает Алина Буслова.
— В структуре нашей клиентской базы стало заметно больше семей и детьми. Как известно, сейчас государство выплачивает материнский капитал уже на первого ребенка, и многие используют его в качестве первоначального взноса именно для улучшения жилищных условий, — подтверждает влияние госпрограмм Юлия Смирнова.
Откройте финкошелек
Платежеспособность домохозяйств во многом определяется наличием уже имеющейся недвижимости. Но возможности ее задействования тоже ограничил режим самоизоляции.
По статистике Уральской палаты недвижимости, сегмент вторичного жилья в объемах сделок вырос за второй квартал года только на 0,4%. Сейчас на вторичном рынке в базе Уральской палаты недвижимости предлагается около 7,8 тыс. квартир.
Между тем «вторичный рынок формирует первый взнос для покупки квартир у застройщика — именно так и создается финансовый кошелек, который затем может стать основой для получения ипотеки», говорит директор «Бюро ипотечных технологий» ЦН «Северная казна» Елена Мяло.
— Да, банки совершенствуют отдельные процедуры, риэлторы освоили процессы онлайн-показов квартир, мы научились заключать предварительные договоры и получать деньги дистанционно. Для этого банки предоставляют различные формы аккредитивных расчетов, работает система электронной регистрации через выездные МФЦ. Но до сих пор не решен вопрос электронной подписи такого важного документа, как закладная, мы не можем подписать ее дистанционно, потому что это бумажный носитель, — подчеркивает Елена Мяло.
На уровне отдельных банков проблема прорабатывается. Технологию электронной регистрации закладной, как рассказывала Юлия Смирнова, создают в банке «Открытие». ВТБ, по словам Алины Бусловой, запустил электронную регистрацию нескольких видов закладных: «Сервис реализуется на платформе застройщиков. Она позволяет регистрировать сделки на вторичном рынке без выпуска закладной».
Однако это серьезная проблема, которая волнует все риэлторское сообщество, и такой сервис нужен в масштабах всей банковской системы, считает Елена Мяло:
— Необходимы комплексные технологии коммуникаций между всеми участниками сделки на вторичном рынке. Для этого нам нужно организовать эффективное взаимодействие кредитных организаций и риэлторского сообщества по созданию онлайн-решений на вторичном рынке жилья. Это позволит всему рынку в будущем снимать внешние риски в связи пандемией.
А такие риски могут реализоваться: угроза второй волны распространения вируса вполне реальна, и это один из серьезных вызовов для рынка жилищного строительства на второе полугодие, считают участники рынка.
Без масок
Спрос в первом полугодии во многом поддерживался благодаря накоплениям домохозяйств, но влияние этого фактора может быть исчерпано. Временная остановка сервисного сектора весной этого года отразится на платежеспособности немалой части потенциальных покупателей. Пока статистика неутешительная. Во втором квартале реально располагаемые доходы населения снизились на 8% в годовом сравнении. Сопоставимый провал был только в 1999 году. Количество безработных уже выросло в 3,7 раза.
Рынок рассчитывает на продолжение государственных ипотечных программ, однако снижение реально располагаемых доходов и рост безработицы не смогут компенсировать даже самые низкие ставки по ипотеке
