Конкуренция растет

Ситуация по регионам действительно сильно отличается. В Уральском федеральном округе, например, объем текущего строительства увеличился на 36% с апреля 2020 года. Лидирующие позиции занимает Екатеринбург: за эти два года город вошел в разряд крупнейших региональных рынков жилой недвижимости России. К концу третьего квартала объем строительства в столице

Среднего Урала находился, по расчетам Михаила Хорькова, на рекордной отметке 3,6 млн кв. метров.

Объем предложения (рассчитывается как количество нереализованных квартир) за два года вырос на 80%. Отчасти это связано с тем, что в регионе работают сильные девелоперы. Вот они оказались готовы использовать предложенные государством стимулы. В итоге рынок стал еще более конкурентным, подчеркивает Михаил Хорьков. Если традиционно по объемам сделок с физическими лицами по договорам долевого участия (ДДУ) на рынке было три лидера («Кортрос», «Атомстройкомплекс» и «ЛСР»), то в последние два года к ним приблизились еще пять компаний (TEN, «Форум-групп», «ПИК», «УГМК-Застройщик», Стройтек). При этом все время появляются новые игроки, что усиливает конкуренцию.

В 2022 году в Екатеринбург пришли астраханская компания «Прогресс-строй» (летом начала строить жилой комплекс «Амундсен» в районе Академический) и тюменская «Страна Девелопмент», ей хорошие стартовые продажи позволили занять долю рынка более 3% от общего числа зарегистрированных ДДУ.

Квартиры становятся просторнее

Вот уже два года мы говорим и о том, что рынок движется в сторону упрощения. Под влиянием льготной ипотеки спрос переместился в сторону малогабаритного жилья. Около половины сделок Екатеринбурга приходится на квартиры стоимостью до 5 млн рублей и лишь 5% сделок по ДДУ проходит с квартирами от 10 млн рублей.

Застройщики на этот вызов отреагировали по-разному. По расчетам Михаила Хорькова, самая меньшая средняя площадь проданной квартиры у компании «ЛСР» — 29 кв. м, в TEN — 35 кв. м, в «Кортрос» — 48 кв. м, в «Форум-групп» — 58 кв. м. Самый большой показатель у «Атомстройкомплекса» — 62 кв. м: компании удается продавать много, причем достаточно просторных квартир, отмечает Михаил Хорьков.

А вот «ЛСР» сдает позиции. По числу сделок этот застройщик еще остается на втором месте, а по объемам реализованных квадратных метров уже спустился на пятое, его обошли TEN и «Форум-групп».

Интересно, что и статистика, и экспертные оценки говорят о перемещении в этом году спроса в сторону более просторных квартир. По оценкам УПН, группа объектов от 50 до 60 кв. м в структуре продаж заметно выросла.

Руководитель аналитического отдела компании «Первостроитель» Марина Красноярова обратила внимание на смену поведения покупателя: «Наша компания формирует свои проекты таким образом, что более 50% предложенных квартир составляют трешки и евротрешки. Мы внимательно следим за тенденциями продаж. И традиционно самым активным был покупатель однокомнатных квартир. В этом году впервые на моей памяти он восстанавливается дольше после кратковременных просадок из-за политических событий. Настроения покупателей двухкомнатных квартир улучшаются заметно быстрее. То есть покупатель маленьких квартир оказался более подвержен влиянию внешних факторов». Это дает компании основания более уверенно подходить к планированию новых объектов в 2023 году.

Тренд подтверждает и руководитель PR и маркетинга Тюменьинвестстрой Алла Власова: «Однокомнатные квартиры и студии в основном покупали люди с инвестиционными целями. Сейчас же чаще всего приходят семейные пары, которые хотят улучшить свои условия. Если в прошлом году средняя продаваемая площадь в нашей компании была 50,4 кв. м, то в этом году — 58,2 кв. м».

Новостройки vs вторичка

В регионах с высокой динамикой жилищного строительства меняется и структура вторичного рынка жилья. Объем ликвидного предложения на вторичном рынке Екатеринбурга Михаил Хорьков оценивает в 7 — 8 тыс. объектов, на первичном — более 41 тысячи. Причем быстро растет предложение в новых районах, таких как Академический и Солнечный. «Это может привести к обострению конкуренции между первичным и вторичным рынками, — указывает Марина Красноярова. — И это очень большая опасность в среднесрочной перспективе. По сути, мы конкурируем сами с собой пятилетней давности».

Впрочем, влияние этой конкуренции уже ощущается. Покупатели нередко отдают предпочтение готовому жилью. Тем более что банки активно предлагают кредиты на его покупку, хоть и по более высоким ставкам. Но покупатель выигрывает за счет более низкой цены. «В предыдущие годы разница средней цены на объекты на вторичном и первичном рынках была около 10%, сейчас 25%, — отмечает Михаил Хорьков. — Во многих локациях объекты на вторичном рынке часто выигрывают с точки зрения возможностей конкретного покупателя. Думаю, этот разрыв будет сокращаться. Правда, пока не очень понятно, за счет чего. Возможно, произойдет откат цен на первичном рынке, а может быть, мы увидим их рост на вторичном».

Как показывает практика, двигаться по цене девелоперы не готовы. Один застройщик с ноября этого года уже остановил продажи и не планирует их открывать раньше марта следующего года: «Мы проанализировали рынок, и увидели нарастающий тренд на покупку готового жилья. Приостановка продаж в данном случае для нас экономически выгоднее, чем снижение цен», — объяснили нам в компании.

2022: Успеть в этом году. Не ждать

Завершение этого года для рынка жилой недвижимости проходит под флагом ипотеки. Декабрь — обычно самый сильный месяц в году с точки зрения продаж. Он останется таким и на этот раз. Во-первых, застройщики запустили маркетинговые акции с реальными скидками. Во-вторых, у продавцов на первичном рынке был мощный рычаг активизации продаж из-за неясности судьбы льготной программы вплоть до середины декабря. Рынок уже почти приготовился к ее отмене, и на этом фоне продавцы убеждали покупателей действовать сейчас.

В последние недели декабря появился еще один аргумент поторопиться: программа  льготной ипотеки продлена до  1 июля 2024 года, но с увеличением ставки с 7% до 8%, то есть еще полмесяца банки сохраняли старые условия.

Ужесточив основную программу, государство расширило доступ к специальным продуктам. Так, президент Владимир Путин в ходе заседания совета по стратегическому развитию и нацпроектам поручил предоставить доступ к «Семейной ипотеке» по ставке 6% семьям, где воспитывается как минимум два ребенка младше 18 лет.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Ильи Коробицына, сейчас в банке 40% выдач на новостройки приходятся на продукты в рамках программы «Господдержка». По его мнению, продление госпрограммы позволит удержать прежние темпы, а расширение программы «Семейной ипотеки» способно стать новым драйвером роста: «По этой программе ставки достаточно низкие, в нашем банке на сегодняшний день — от 5,1% годовых. Кроме того, банк постоянно работает над развитием продуктов для вторичного рынка. В частности, есть идеи разработать залоговую ипотеку, будем развивать сегмент ИЖС, планируем на следующий год увеличение доли партнерского канала продаж».

Неплохой потенциал у ИТ-ипотеки, но этот продукт нужно законодательно доработать, считает Илья Коробицын: «Чтобы получить кредит по этой программе, человек должен работать в компании, которая имеет аккредитацию. Если компания по каким-то причинам выходит из списка министерства цифрового развития, клиент автоматически начинает обслуживать кредит по стандартной ставке. Естественно, сотрудники ИТ-компаний опасаются брать долгосрочный кредит с непонятной долговой нагрузкой. Поэтому этот подход нужно менять, иначе программа так и не заработает».

Важно, чтобы без проблем функционировала модель проектного финансирования. Директор управления финансирования недвижимости Уральского банка Сбербанка Виктория Требушинина уверила

застройщиков, что изменений правил не будет: «Сбер готов обеспечить бесперебойность проектного финансирования. Ни во время пандемии, ни в этом сложном для всех году мы не повышали ставки. В связи с ростом стоимости строительства мы в короткие сроки старались решить вопрос о дофинансировании проектов. Мы понимаем, что сроки в строительстве играют первоочередную роль для успешной реализации проекта».

2023: Успеть. В этом году не ждать

Все участники дискуссии согласились с тем, что первый квартал 2023 года будет слабым. По словам Михаила Хорькова, «мы надеемся, что с весны следующего года рынок вернется к фундаментальным показателям. Тогда будем в меньшей степени смотреть на политические решения и больше анализировать экономику. Пока мы вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонта планирования дальше, чем на несколько месяцев или на год».

Факторов для долгосрочного планирования у застройщиков действительно немного. «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки, но будем делать это плавно», — пообещал Владимир Путин.

Но даже в ситуации неопределенности девелоперы не отказываются от новых проектов. Об этом заявили все участники дискуссии. Компания «Брусника», например, в следующем году собирается начать строительство 44 домов, что сравнимо с показателем 2022 года. Поэтому, по прогнозу Михаила Хорькова, на кратко­срочном горизонте объем предложений в новостройках в следующего году покажет небольшой рост.

При этом застройщики готовятся работать в условиях стагнации цен на новостройки. Факторов для их заметного роста не просматривается. В этих условиях одной из главных задач станет работа с себестоимостью. Компания «Брусника», например, совместно с Федеральным центром компетенций запустила программу повышения производительности: «Мы идем сразу по трем направлениям — устранение потерь, вскрытие резервов и более эффективная реализация человеческого потенциала. Цель — ежегодно прирастать в производительности на 10%».

В начале следующего года, вероятно, спрос несколько просядет, но глобально он все равно остается неудовлетворенным.

Участники рынка сохраняют надежду и на возвращение разнообразия критериев со стороны потребителя при выборе объектов недвижимости. На эти критерии в значительной степени влияют экономические кризисы, периоды спада провоцируют циклические изменения спроса на рынке недвижимости: этап качественного развития сменяется деградацией и наоборот. При этом главным драйвером трансформации продукта в течение 10 — 12 лет были сами застройщики, именно они формировали спрос через вывод предложения. Последний цикл в сторону качественных сдвигов наблюдался на горизонте 2015 — 2019 годов. Тогда девелоперы отказались от стратегии максимально быстрого вывода проектов, а покупатели перестали брать все, что было «на полке».

Застройщики вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонт планирования дальше, чем на год

Этот период закончился в 2020 году. Стагнация реальных доходов, высокий уровень неопределенности, негативная макроэкономическая и внешнеполитическая конъюнктура отодвинули вопрос качества жилищной обеспеченности на второй план. Застройщики верят, что новый цикл начнет формироваться в ближайшее время.

Высок уровень неопределенности

При формировании планов на долгосрочном горизонте многие девелоперы рассматривают демографические факторы. Самые активные покупатели недвижимости — поколение 30 — 45-летних. Из-за демографической ямы в течение ближайших десяти лет мы увидим резкое снижение этой категории, считают в «Бруснике»: «При этом увеличится количество двадцатилетних, которые родились в конце 90-х — начале 2000 годов.

Поэтому характер спроса поменяется в следующие десять лет, и к этому нужно заранее готовиться».

— Такой покупатель мыслит по-другому, — соглашается Марина Красноярова. — Мы сейчас стимулируем его быстрее выходить на рынок жилья, а между тем у него могут быть совершенно другие потребности. Он, например, готов рассматривать аренду, и на эти факторы нам необходимо обращать внимание.

Несмотря на внушительную динамику строительства в последние два года, потребность в жилье в России все еще велика. По данным «Брусники», в городах ее присутствия спрос, обеспеченный деньгами, до сих пор кратно превосходит предложение: «Фундаментальные основы для развития рынка в России есть.

Проблема в том, что очень высок уровень неопределенности. А чем меньше уверенности в будущем, тем менее охотно люди вкладываются в недвижимость». Рынку очень хочется верить, что в 2023 году эта уверенность все же появится.