Финансовое выражение данной выгоды – процентные платежи. Они подразделяются на два вида: аннуитетные и дифференцированные.
Аннуитетный платеж состоит из равных траншей, регулярно выплачиваемых в течение всего срока кредитования. Каждый транш включает в себя часть тела кредита, начисленный процент, а также комиссионные сборы банковской организации. На первом этапе погашения кредита транш преимущественно состоит из процентов. Ближе к окончанию срока кредитования основная часть транша используется для возврата тела кредита, тогда как доля процентных платежей сокращается. При этом общая величина транша, расчитать которую поможет кредитный калькулятор, постоянно остается неизменной.
Дифференцированный платеж состоит из траншей разной величины, непрерывно сокращающихся на протяжении всего срока погашения кредита. Самые большие транши – в первой четверти периода погашения, самые маленькие – в последней четверти. Тело кредита уменьшается на одну и ту же величину вместе с выплатой каждого транша, а процент начисляется на оставшийся долг.
Большая часть получателей кредитов при обращении в банковское учреждение намного сильнее беспокоится по поводу одобрения своих заявок, чем относительно вида платежей. Но некоторая часть заемщиков стремится сэкономить на процентах и проявляет интерес к возможности воспользоваться «дифференцированным» графиком платежей. А некоторые ипотечники целенаправленно занимаются поисками банка, оказывающего такую услугу.
Российские банки не слишком заинтересованы в дифференцированных платежах, так как данный способ погашения кредита требует проведения более сложной процедуры оценки платежеспособности клиента. Это обусловлено тем, что наибольшую нагрузку на бюджет заемщика при дифференцированном графике создают транши, выплачиваемые в течение первого года. Например, клиент указал в анкете ежемесячный доход в 60 тыс. руб., а первый транш по дифференцированной схеме будет равен 25 тыс. руб., т. е. составит около 50% дохода. Российское законодательство запрещает превышение 50%-ного порога платежей по кредиту. Из-за этого банковские учреждения вынуждены уменьшать максимальный размер кредита, который они имеют право выдавать при указанном уровне дохода заемщика. Некоторые клиенты, оформившие ипотечный кредит с дифференцированными платежами, неадекватно оценивают свои возможности и в результате оказываются не в состоянии погасить кредит. На риск готовы идти лишь самые крупные кредитные учреждения с государственной поддержкой. Они располагают возможностями выдавать клиентам по «дифференцированной» схеме такие же кредиты, что и по «аннуитетной».
