В чем упрекают ипотеку под 6,5%
Еще летом замминистра финансов Алексей Моисеев опасался, что из-за субсидирования государством ставок на ипотечном рынке может образоваться пузырь. В четверг агентство «Прайм» опубликовало интервью директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александра Данилова. И поинтересовалось, нет ли риска пузыря. В том числе — из-за самой популярной программы льготной ипотеки под 6,5%, действующей до 1 ноября 2020 года.
Конкретно для каждого из нас упомянутый «пузырь», в общем-то, не страшен. Важна, при наличии ипотеки, собственная возможность ее оплатить. А к банкротствам банков давно привыкли. Но будущий пузырь надувается горячим воздухом перегрева рынка, под которым — затрагивающий многих рост цен. Директор департамента отмечает, что он уже наблюдается.
«Если будет принято решение о продлении программы (льготной ипотеки — «Эксперт online») и увеличении лимита, то надо будет смотреть. Потенциальные риски связаны с тем, что быстрое увеличение объемов выдач кредитов может вести к росту цен на жилье, создавая риски перегрева», — сказал Александр Данилов. «После окончания программы спрос может упасть, а за ним и цены», — добавил он.
Хотя флуктуация цен вряд ли будет значительной. «В рамках программы по состоянию на начало сентября было выдано около 400 миллиардов рублей при общем лимите 900 миллиардов рублей. Это не так уж много с учетом того, что весь ипотечный кредитный портфель банков около 8,5 триллионов рублей», — оценил Александр Данилов.
Что касается пузыря, то он успокоил интервьюера: «Пока волноваться не стоит».
СПРАВКА: Программа льготного ипотечного кредитования при покупке жилья в новострйоках под 6,5%. Процент остаётся неизменным в течение всего периода договорных отношений, если будет застрахована жизнь и здоровье клиента, а также недвижимый объект после регистрации. Зато, кроме российского гражданства, никаких иных требований к заемщику (по возрасту, объему дохода, наличию другой недвижимости, семейному положению и количеству детей в семье) правительством не установлено. Однако кредитным организациям не запрещено устанавливать дополнительные ограничения по своему желанию. В качестве первого взноса можно внести материнский капитал или другие субсидия. В Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленобласти можно взять в кредит до 8 млн рублей. В других регионах России — до 3 млн рублей. (Источник: banki.ru).
В ответе руководителя департамента ЦБ есть настороженность по отношению к гипотетическому продлению программы льготной ипотеки после 1 ноября. О конкретных планах по этому поводу, впрочем, ничего и неизвестно, хотя звучат отдельные высказывания в пользу этого. Программа кредитования под 6,5%, доступная при определенных условиях, привлекательна для покупателей жилья. Действует она, напомним, с апреля.
В то же время в Минфине, напомним, твердо намерены снижать ставку по ипотеке. Но не льготами, поскольку льгот там не любят, а общими мерами. Вероятно, с минимумом дотаций, но путем давления по разным направлениям.
Почему Россия не Америка
Текущую ситуацию по ипотеке в России не стоит сравнивать с тем, что произошло в США в 2007-2008 годах, предупреждает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. Об опасности надувания ипотечного пузыря говорится последние два года, но ситуация от этого далека.
Действительно, объем выдачи ипотечных кредитов в России растет рекордными темпами, говорит он, для чего есть несколько причин. Во-первых, объясняет эксперт, это реализация отложенного спроса из-за карантина весной. Во-вторых, граждане таким образом пытаются сохранить рублевые накопления и приобретают квартиры в качестве инвестиций. В-третьих, ставки находятся на минимальном уровне и, скорее всего, дальше снижаться не будут. Также работает фактор льготной ипотеки под 6,5% и то, что программа ограничена по времени – люди пытаются успеть купить жилье, пока есть оптимальная возможность.
Торопятся выдавать ипотеку и банки, которые увеличивают объемы выдачи займов. Максимально пытаются успеть и застройщики: пока высокий спрос на ипотеку, они еще и повышают цены (на первичное жилье стоимость квадратного метра увеличилась по стране на 5-8% в среднем).
Итак, по итогам текущего года прогнозируется, что будет выдано 1,3 млн ипотечных займов на общую сумму более 3 трлн рублей, что является абсолютным рекордом за последние 20 лет. При этом больше половины кредитов на рынке новостроек (65%) будет выдано по программе льготной ипотеки.
Но признаков пузыря на рынке нет, хотя перегрев очевиден, считает Артем Деев. Пузырь – это неспособность подавляющего большинства заемщиков выплачивать кредит, что может произойти, если банки выдают займы всем подряд, без подтверждения дохода. У нас в стране ипотека выдается с первоначальным взносом, а ипотечные клиенты банков отличаются высокой дисциплиной: хотя общий объем задолженности по кредитам растет, но по ипотеке таких заемщиков – меньше всего.
Кроме того, добавляет аналитик, доля ипотеки в ВВП России не превышает 10%, в отличие от Европы, где этот показатель в два раза выше, или — от США, где ипотечный рынок, это более 50% ВВП.
Существенно увеличится опасность возникновения пузыря, если низкие ставки продлятся долгое время, но при этом значительно начнет расти стоимость жилья – учитывая снижение доходов населения, вырастет опасность того, что доля неспособных оплачивать кредит заемщиков резко увеличится.
Между тем, признает Михаил Попов, основатель Talkbank, увеличение спроса на недвижимость за счет государственной программы действительно есть. В некоторых сегментах цены на квартиры на первичном и вторичном рынке растут на 5-10%. Но говорить о перегреве рано, потому что это небольшой прирост относительно общего объема рынка. Ещё важен аспект, о котором не говорят — пузырь на рынке недвижимости может возникнуть не только из-за сильного увеличения спроса и роста цен, но и за счет резкого снижения спроса и покупательской способности населения.
Около 40% людей не имеет возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Есть риск того, что госпрограмма простимулирует активную покупку квартир, после чего число новых желающих купить квартиру быстро упадет. Это может привести к резкому падению спроса и эффекту пузыря, признает банкир.
Впрочем, и Михаил Попов уверен, что до ипотечного кризиса, который был в США в 2008 году, нам далеко, так как в России плохо развита инвестиционная покупка квартир, как это было в США. Тогда люди скупали квартиры исключительно за счет роста цен на них, и дополнительно к новой купленной квартире брали еще один кредит.
В России нет такой системы перезалогов, поэтому люди не так активно покупают недвижимость даже в условиях инвестиционных колебаний. Как следствие — отсутствие риска резкого обесценивания квартир, когда в случае кризиса люди распродают квартиры, что приводит к резкому обрушению рынка недвижимости, как это было в США.
