В столице среди девелоперов все большей популярностью начинает пользоваться программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), которую в прошлом году запустила мэрия. Она предназначена для привлечения бизнеса к возведению коммерческих и социальных объектов за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД. По условиям программы застройщики жилья, которые дополнительно строят вне центра города так называемые места приложения труда – объекты недвижимости, обеспечивающие создание рабочих мест, могут получить от Правительства Москвы льготу по плате за изменение вида разрешенного использования участка для строительства жилья. По мнению властей, это поможет решить проблему маятниковой миграции из спальных районов, снизить трафик и разгрузить общественный транспорт. Такой льготой в том числе могут воспользоваться инвесторы, которые занимаются реализацией проекта КРТ в рамках программы «Индустриальные кварталы». Возводя промышленные объекты, они могут получить льготу на изменение вида разрешенного строительства участка под жилье. В случае, когда в рамках проекта жилья не предусмотрено, инвестор сможет использовать эту льготу по другим своим проектам в городе. Важно отметить, что девелопер не ограничен использовать льготу один раз. Поскольку крупные девелоперы имеют в своем портфолио различные проекты, такая льгота поможет им существенно сэкономить.
Изначально программа стимулирования создания мест приложения труда была нацелена на создание только промышленных объектов и офисов, но в ноябре 2020 года этот перечень был существенно расширен, в том числе по запросам бизнеса. Сегодня у инвесторов есть возможность получать льготы при строительстве объектов науки и образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры, общественного питания, торгово-развлекательных центров и других многофункциональных объектов.
В программе стимулирования создания мест приложения труда могут принять участие не только застройщики, которые лишь планируют реализацию своего проекта, но и те, кто уже возводит жилые дома в Москве. При этом земельные участки под застройку жилья и новых объектов могут находиться в разных районах.
Имеются также определенные требования к самому будущему месту приложения труда. Так, например, площадь объектов производственного назначения, социального и бытового обслуживания, здравоохранения, образования, культуры и спорта не должна быть менее 2 тыс. кв. м. Площадь офисов, объектов научного назначения, торговли, развлечений и общественного питания – не менее 5 тыс. кв. м.
«Москва заключила уже шесть соглашений о создании мест приложения труда, в рамках которых девелоперы построят за пределами центра города почти 333 тыс. кв. м. коммерческой и социальной недвижимости. Совокупные инвестиции по этим проектам составят 27,6 млрд рублей, объем льгот, которые город предоставит застройщикам, – 13,5 млрд рублей. На новых объектах, в числе которых офисные и торговые центры, промышленный технопарк и учреждения образования, будут созданы 8 тысяч новых рабочих мест», – говорит заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
В стане первых
В рамках программы первое соглашение было заключено в сентябре 2020 года с ГК «Пионер».
«Исторически все города складывались по принципу кластеров: возникало производство, рядом строилось жилье. Города разрастались – стали появляться конторы и офисы и, следовательно, офисные кластеры. Магазины укрупнялись, появлялись новые форматы – торговые центры, возникли кластеры с ТЦ. Проблема такого формирования городов в том, что в каждом кластере жизнь протекает какое-то ограниченное количество времени. Таким образом, неэффективно используется пространство, перемещения между кластерами требуют много времени… Это влечет за собой множество проблем. Поэтому лучший выход из ситуации – баланс застройки, когда рядом находятся жилье, рабочие места, объекты коммерческой инфраструктуры и социальные объекты. И вот, если мы будем смотреть на развитие города с этой точки зрения, то сможем очень значимо преобразить наш город и сделать его гораздо комфортнее, удобнее для наших жителей», – считает генеральный директор ГК «Пионер» Леонид Максимов.
ООО «Специализированный застройщик «Пионер-1» возведет в Бутырском районе столицы комплекс офисных зданий «Останкино Business Park» взамен на льготу за изменение вида разрешенного использования участка для строительства жилого комплекса во 2-м Котляковском переулке в районе Москворечье-Сабурово. Уже в июле этого года девелопер предложил увеличить площадь застройки: с ним подписано дополнительное соглашение, по которому площадь будущего бизнес-парка увеличится с 70,9 тыс. кв. м. до 88,4 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство вырастут с 5,4 млрд рублей до 6,1 млрд рублей. А объем льготы для компании составит около 2,5 млрд рублей.
Второе соглашение по городской программе стимулирования создания мест приложения труда подписано в ноябре прошлого года. Инвестор, компания «РДК «Пионер», также входящая в ГК «Пионер», планирует в течение трех лет создать объект административно-делового назначения общей площадью 36,9 кв. м на улице Вильгельма Пика в составе транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад». Компания вложит в строительство 2,4 млрд рублей, а взамен получит льготу по оплате изменения ВРИ земельных участков, предоставленных для строительства жилого комплекса на Сельскохозяйственной улице. Реализация проекта по созданию комплекса офисных зданий позволит инвестору сэкономить на переоформлении земельного участка 0,8 млрд рублей.
Созданием торгово-офисного центра Botanica Plaza ГК «Пионер» завершает формирование нового городского субцентра на территории, прилегающей к ТПУ «Ботанический сад». Здесь уже построены жилые кварталы и апарт-отель YE'S, выполнено благоустройство участка набережной реки Яуза, который станет частью супер-парка Яуза. Сейчас на строительной площадке торгово-офисного центра ведется устройство фундамента. На другом объекте – стройплощадке бизнес-парка «Останкино», корпуса первой очереди «выросли» до 9-10 этажа из 12, на второй работы ведутся на уровне фундамента.
Первый промышленный технопарк
Первое соглашение, предполагающее создание в рамках программы МПТ промышленного объекта, город заключил в этом году: структура Capital Group АО «Специализированный застройщик «Бадаевский» планирует в 2024 году построить в деревне Крекшино в Новой Москве промышленный технопарк общей площадью более 14,5 тыс. кв. м.
«Новая программа по созданию мест приложения труда позволяет развивать полицентричный мегаполис, а также предусматривает экономические стимулы для строительства социальной инфраструктуры в отдаленных от центра города районах. Девелоперам программа позволяет заложить в финансовую модель создание социальных и промышленных объектов – воспользоваться льготой в рамках жилищного строительства и построить объект, способствующий развитию района. Кроме того, конечный потребитель сейчас все больше стремится сохранять work&life balance, жить в благоприятной экосистеме – и работа в своем районе дает как раз такую возможность», – поясняет директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов.
Три в одном
Еще одно заключенное в этом году соглашение предполагает создание сразу трех объектов – двух торговых комплексов и офисного здания. Объекты возведут девелоперы, входящие в группу «ПИК».
Сегодня это самый масштабный проект в рамках программы: площадь объектов для создания мест приложения труда, которые будут построены в рамках данного соглашения, в совокупности составит почти 136 тыс. кв. м. Застройщику будет предоставлена льгота от города по плате за изменение вида разрешенного использования земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов в Северном, Западном и Юго-Восточном административных округах столицы в размере 8,1 млрд рублей.
По условиям соглашения объекты будут вводиться в эксплуатацию поэтапно, в 2023–2025 годах. Так, строительство торгового комплекса на Зеленодольской улице в Кузьминках планируется завершить до конца 2023 года. Бизнес-центр на Заречной улице должен быть возведен к середине 2025 года. Тогда же планируется ввод торгового центра на территории бывшей промзоны «Бутово».
Комплексная застройка
«Программа стимулирования создания мест приложения труда позволяет обеспечить сбалансированную застройку новых районов, вписывая в жилмассивы объекты недвижимости, обеспечивающие создание рабочих мест. Так, например, «Специализированный застройщик «Метромаш», подписавший соглашение с Москвой в июне этого года, возведет офисно-торговый центр в черте будущей жилой застройки на Тагильской улице в районе Метрогородок, неподалеку от строящегося под управлением компании AFI Development жилого комплекса «Сиреневый парк». Площадь офисно-торгового центра составит 38 тыс. кв. м, девелопер вложит в строительство 2,5 млрд рублей. Размер льготы для застройщика по программе составит 0,8 млрд рублей: ею он сможет воспользоваться, когда завершит строительство центра - по условиям соглашения, это должно произойти не позднее июня 2024 года. До тех пор ему предоставлена отсрочка по внесению части платежа за первый год аренды земельных участков, выделенных для строительства жилья», – рассказывает руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики Александр Прохоров.
С первопроходцем программы создания мест приложения труда – компанией «СЗ «Пионер-1», в августе этого года Москва заключила еще одно соглашение – инвестор построит детский сад на 160 мест и школу на 900 мест общей площадью 19,1 тыс. кв. м в районе Москворечье-Сабурово на юге столицы. Образовательные учреждения и многоквартирный жилой дом, подпадающий под программу, будут возведены во 2-м Котляковском переулке на соседних участках. Инвестор вложит в строительство школы и детского сада в совокупности около 1,8 млрд рублей и получит льготу около 500 млн рублей. По условиям соглашения объекты должны быть сданы в течение трех лет. На это время девелоперу, как и в случае с «Метромашем», будет предоставлена отсрочка по внесению части платежа за первый год аренды участка, предоставленного для строительства жилья.
В перспективе
Возможность экономить на переоформлении участков для строительства жилья и одновременно строить недвижимость, которая в будущем принесет дополнительный доход, вызвала у застройщиков резонный интерес. В настоящее время на рассмотрении в столичном правительстве находится еще несколько крупных проектов по созданию мест приложения труда, решения по которым будут приниматься в ближайшее время. Как заверяют власти, они открыты для любых предложений, подпадающих под действие программы.
«Рассматривая проекты, мы анализируем соотношение жилой и коммерческой застройки и обеспеченность рабочими местами в тех районах, где девелоперы предлагают строить места приложения труда. Конечно, такие объекты предпочтительно создавать там, где потребность в них выше. Причем дефицит рабочих мест наблюдается не только, например, в Новой Москве, но и в пределах МКАД – Марьино, Зябликово, Братеево, Южное Бутово, Ивановское и т.д. Поэтому выбор района для участия в программе в конечном итоге влияет на объем льготы, которую московское правительство предоставляет инвестору: она больше там, где выше дисбаланс между жильем и местами приложения труда», – поясняет директор Городского агентства управления инвестициями Светлана Ганеева.
Направлять заявки на присвоение статуса инвестпроекта по созданию места приложения труда девелоперы могут через Инвестиционный портал Москвы: на ресурсе функционирует онлайн-сервис, значительно упрощающий процесс входа в программу.
