Одна из крупнейших строительных компаний Поднебесной China Evergrande Group стала первой, но далеко не последней, считает Wall Street Journal, жертвой кампании Пекина по взятию под контроль рынка недвижимости в Китае. Китай, по мнению многих экономистов, находится на последнем этапе одного из крупнейших в истории бумов на рынке недвижимости. Впереди этот рынок ждет астрономический счет в размере, как считают экономисты Nomura Holdings Inc, более 5 трлн долларов долгов, которые строители набрали в хорошие времена. Долг вырос более чем вдвое по сравнению с концом 2016 года. Он также превосходит объем всей экономики Японии, кстати, третьей экономики планеты, за прошлый год.
Глобальные рынки готовятся к возможной веренице дефолтов китайских застройщиков. Под угрозой банкротства находятся приблизительно 40% строительных компаний КНР, которые занимали у зарубежных инвесторов.
Китайские лидеры очень серьезно относятся к долгам строителей. В первую очередь, Пекин предпринял ряд мер, которые призваны ограничить чрезмерное кредитование строительных компаний. Меры эти радикальные, они могут обрушить рынок недвижимости и нанести серьезный ущерб не только самим застройщикам, но и всей китайской экономике. В случае ошибок китайских властей последствия кризиса на строительном рынке Поднебесной ощутит вся планета.
Строитель элитного жилья Fantasia Holdings Group Co. не смог оплатить 4 октября облигации на 206 млн долларов. Evergrande, набравший 305 млрд долларов долгов, в конце сентября сорвал две выплаты по облигациям.
В прошлую пятницу облигации 24 из 54 китайских застройщиков в индексе ICE BofA уже продавались по процентной ставке выше 20%, что свидетельствует о быстром приближении дефолта.
Все больше покупателей не хотят платить высокие цены за жилье. Это заставляет строительные компании снижать цены, чтобы получить наличные деньги. Если эта тенденция окажется затяжной, их риск банкротства резко вырастет.
Суммарные продажи квартир 100 крупнейших строительных компаний КНР в сентябре снизились, по данным CRIC, на 36% по сравнению с сентябрем 2020 года. У десяти наиболее крупных застройщиков, включая China Evergrande, Country Garden Holdings Co. и China Vanke Co., продажи обвалились на 44%.
Экономисты считают, что большинство китайских строительных компаний относительно «здоровы». Финансовая система Поднебесной обладает средствами для предотвращения бедствия, схожего с банкротством Lehman.
В конце сентября центральное правительство предупредило провинциальные власти о возможности банкротства Evergrande. Инвесторы же соглашаются с тем, что даже не все «здоровые» застройщики переживут переход к новым правилам игры в строительном секторе, который раньше развивался исключительно за счет долга. Особенно тревожит инвесторов распространенная у многих строителей практика «предпродаж», когда покупатели оплачивают свое жилье еще на стадии котлована. Китайские строители таким способом получали беспроцентные кредиты у многих миллионов китайцев. Такая практика помогает им, конечно, развиваться и наращивать темпы и объемы строительства, но потенциально оставляет покупателей без квартир в случае банкротства застройщика.
Предподажи и схожие сделки были, по данным Бюро статистики КНР, крупнейшим источником финансирования строительного сектора КНР в январе-августе этого года.
Большинство специалистов считают, что давление Пекина на застройщиков сохранится, потому что у центральных властей нет иного выхода.
Труднее всего приобрести сейчас свое жилье молодым парам, потому что средняя квартира в Пекине или Чжэньшэне стоит более чем в 40 раз дороже годового дохода средней семьи, по данным J.P. Morgan Asset Management.
Крайне сложная ситуация в строительной отрасли КНР угрожает всей китайской экономике, на которую приходится до 29% экономической деятельности в стране, что намного больше, чем в других странах. В конце прошлого года в процессе возведения находились немногим более 7 млн квадратных метров жилья, что эквивалентно по площади приблизительно 21 тыс. самого высокого здания на планете – Бурж Халифы в Дубае. В августе благодаря сокращению кредитования объемы строительства снизились на 13,6% по сравнению с допандемическим уровнем.
Доходы от продаж земли местными властями застройщикам в августе уменьшились на 17,5% по сравнению с августом 2020 г. Эти доходы считались одним из главных источников доходов и для местных властей, у которых, кстати, тоже высокие долги.
Тяжелая обстановка и в банковской системе. По состоянию на конец июня, кредиты строителям составляли, по данным Moody’s Analytics, 27% всех кредитов в КНР, составлявших 28,8 трлн долларов.
Естественно, все это не может не влиять на прогнозы по росту китайской экономики. Oxford Economics, к примеру, на прошлой неделе снизил прогноз по росту ВВП на третий квартал с 5 до 3,6%, а на 22-й год – с 5,8 до 5,4%.
Жилищный бум в последние пару десятилетий производит сильное впечатление, как и все остальные начинания Пекина. В 2019 году на новостройки приходилось более трех четвертей всех продаж жилья в КНР. Для сравнения: в США этот показатель составляет 12%.
Естественно, при таких темпах строительства строительные компании в Китае значительно больше коллег из Америки. Так, крупнейший застройщик США по доходам - D.R. Horton Inc., в конце июня 2021 г. имел активов на 21,8 млрд долларов. Это почти в 18 (!) раз меньше, чем у Evergrande (369 млрд долларов), у которого огромные участки земли под застройку и 345 тыс. непроданных мест для парковки.
Большую часть строительного бума строители действительно помогали населению улучшать жилищные условия, но в последние годы все больше свидетельств того, что развитие рынка недвижимости идет не за счет спроса, а за счет спекуляций.
Крупные застройщики занимали не только у банков, но и у теневых финансовых организаций. По данным Nomura, по состоянию на июнь текущего года китайские строители задолжали 5,2 трлн долларов. Почти половина – 46% этого астрономического долга пришлась на кредиты банков. Облигации и другие инструменты с рынка облигаций составили ок. 10%. Обращает на себя внимание, что большинство облигаций, объем которых составляет приблизительно 217 млрд долларов, имеют очень низкий рейтинг, т.е. из разряда тех, что называют «мусорными».
Терпение Пекина лопнуло в прошлом году. В августе 2020 г. правительство разработало для строителей закон трех красных линий, ограничивающий объем их кредитования. По мере того, как застройщикам было все труднее получить кредиты в банках, они все больше полагались на предпродажи. Долг за недостроенные дома и квартиры составляет четверть (26%) долга, насчитанного экономистами Nomura.
Не менее важны для строителей и изменения в демографии. Численность рабочей силы в КНР сокращается с 2012 г. По оценкам демографов, численность всего населения достигнет пика в 2027 г., после чего начнет снижаться.
В городах в своем жилье живет уже свыше 90% населения. С учетом резко снизившейся внутренней миграции это значит, что спрос на жилье уже давно достиг пика и сейчас должен неуклонно снижаться. Это также значит, что в китайских городах еще долго будут стоять целые кварталы новостроек без жильцов.
